Comprendre et calculer vos impôts fonciers locaux

Points essentiels à retenir : 

• Les impôts locaux, en particulier la taxe foncière, constituent une charge de plus en plus importante pour les propriétaires.
• Le calcul de l'impôt foncier nécessite de s'intéresser à la valeur locative du bien immobilier et aux taux votés par les collectivités territoriales chaque année.
• Il existe des cas d'exonération automatique ou sur demande, en fonction de vos ressources, de votre âge, de la localisation.
• En outre, un plafonnement de taxe foncière est en place pour les personnes aux ressources modestes. 

Qu'est-ce que l'impôt foncier ? 

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et sur les propriétés non bâties (TFPNB) est une taxe annuelle. 

La taxe foncière sert à financer les services publics locaux (écoles, voiries, jardins, etc.). Le montant perçu par l'administration fiscale est reversé à l'État et aux collectivités locales

Qui doit payer la taxe foncière ?

Le propriétaire, personne physique ou morale, au 1er janvier est redevable de l'impôt foncier pour la plupart des biens immobiliers. En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui doit payer.

La taxe foncière est due par le propriétaire, même en cas de location du logement et cette charge ne peut être imputée d'aucune manière auprès du locataire. En revanche, vous pouvez la déduire de vos revenus fonciers (si vous déclarez les revenus locatifs au réel et non au régime micro). 

Quels biens immobiliers sont concernés par la TFPB ? 

Un bien immobilier doit répondre à 2 critères :

• fixation au sol définitive ;
• être un véritable bâtiment. 

Par exemple, la taxe foncière sur les propriétés bâties s'applique sur les maisons et les appartements, les parkings, les locaux commerciaux, industriels ou professionnels, etc. 

Comment calculer l'impôt foncier ? 

La taxe foncière est déterminée en fonction de la valeur locative cadastrale de votre bien. Ensuite, un taux voté par les communes s'applique à ce montant. Revenons en détail sur ces 2 notions, avant d'illustrer par un exemple de calcul. 

Calculer la valeur locative cadastrale

Une valeur ancienne revalorisée chaque année

Cette valeur figure sur votre avis d’imposition. Elle correspond au loyer annuel théorique que vous obtiendriez si vous mettiez votre logement en location.

Le problème : cette valeur locative a été définie dans les années 70 pour les propriétés bâties. Aussi, depuis 1980, chaque année, un coefficient de revalorisation nationale s'applique. Il permet de tenir compte partiellement de l'évolution des loyers. 

Depuis 2018, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année avec un coefficient forfaitaire. Ce dernier a pour base de calcul l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’INSEE au mois de novembre précédent la taxation.

Par exemple, en 2025, la revalorisation est de 1,7 %, après 3 années de hausse de plus de 3 %. L'augmentation de la taxe foncière sur ce point devrait donc être plus modérée, en raison de la baisse de l'inflation cette année. 

Méthodologie de calcul de la valeur locative

Par méthode comparative, l'administration fiscale estime que votre bien se situe dans une des 8 catégories de biens immobiliers, chacune avec une valeur au mètre carré par zone géographique.

La valeur locative cadastrale s'établit à partir de la surface du bien et de ses annexes (garage, jardin, piscine, cave…).

Divers correctifs s'appliquent pour arriver à la surface pondérée à partir de la surface réelle du logement :

• nature des divers éléments composant le local ;
• importance de la surface du logement ;
• état d'entretien de la construction ;
• situation géographique ;
• confort du logement.

Bon à savoir :

Retrouvez la catégorie de biens à laquelle appartient votre logement dans la rubrique "Biens immobiliers" de votre espace personnel sur le site des impôts.

Application d'un abattement sur la valeur locative

Pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, le fisc applique un abattement de 50 % sur cette valeur locative cadastrale. Il est de 20 % pour la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Cet abattement représente les dépenses du propriétaire sur le bien immobilier taxé : frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation. 

Taux d'imposition : variations départementales et communales

Influence des décisions locales sur les taux

Le montant de votre taxe foncière et de votre taxe d'habitation (sur les résidences secondaires désormais) dépend ensuite largement des taux définis au niveau de la commune et du département. Les impôts locaux constituent l'une des ressources des collectivités locales.

En parallèle, il peut exister sur votre avis de taxe foncière une taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Elle est calculée sur les mêmes bases mais avec un taux distinct. Le taux est librement fixé par les collectivités qui peuvent distinguer plusieurs zones de ramassage et instituer différents taux applicables.

Comment ces taux sont-ils fixés ?

Chaque année, les collectivités locales doivent voter le nouveau taux des impôts locaux avant le 15 avril de l'année d'imposition. En l'absence de vote, les taux de l'année précédente sont maintenus.

Augmentation de la taxe foncière en 2025 ? 

En 2025, à quelques mois des élections municipales, les communes ont maintenu des taux identiques à ceux de 2024 pour 86.3 % d'entre elles. La Direction générale des Finances publiques publie un rapport annuel sur l'évolution des taux. 

Une réforme de la taxe foncière en 2026 ? 

En 2020, le Parlement constate l'inexactitude entre les valeurs locatives anciennes et les valeurs locatives actuelles. Une réforme imposait de déclarer le montant des loyers réels depuis 2023 pour une mise à jour des valeurs locatives en 2026. 

Toutefois, la loi de finances pour 2023 reporte cette mise à jour de 2 ans en 2028. 

Exemple de calcul de taxe foncière

La taxe foncière est égale au 50 % de la valeur locative cadastrale * taux des collectivités territoriales. 

Valeur locative cadastrale = surface pondérée x tarif / m2 du local de référence.

Vous possédez un appartement de 70 m2 à Nantes. Le tarif de référence est de 12 m2. La valeur locative cadastrale est égale à : 

70 *12 *12 mois = 10 080 € *50% = 5040 € imposable. 

Le taux à Nantes pour 2025 est de 46,3% voté par le conseil municipal de Nantes et 6,41 % voté par le conseil métropolitain.

La taxe foncière est de : 5040 * 52,71 % = 2 656 €. 

Exonération de taxe foncière

Il existe plusieurs cas d'exonération totale ou partielle, temporaire ou permanente d'exonération d'impôt foncier. 

Exonération selon la situation du propriétaire

Vous avez plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition ? Vous percevez des ressources modestes ? Vous êtes exonéré de taxe foncière sur votre résidence principale lorsque vous percevez moins de 12 679€. 

Même chose si vous êtes titulaire de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité. 

Les titulaires de l'allocation pour adulte handicapé (AAH) sont exonérés si leurs revenus sont modestes inférieurs à 12 455€. 

Par revenus modestes, l'administration fiscale entend un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur aux plafonds prévus à l'article 1417-I du CGI : 12 679 € pour une personne seule, 19 451 € pour un couple. 

Les personnes entre 65 et 74 ans bénéficient d'une réduction forfaitaire de 100 € si leur RFR est inférieur au plafond ci-dessus.

Ces exonérations sont de plein droit.

Exonération temporaire pour logement neuf

Vous êtes propriétaire d’une construction nouvelle (logement neuf ou ayant été agrandi ou surélevé), vous pouvez être exonéré partiellement ou totalement de la taxe foncière pendant deux années à compter du 1^er janvier suivant l’achèvement des travaux : 

Les travaux visent : 

• Les constructions nouvelles ou reconstructions
• les additions de constructions
• certains changements d'affectation, limitativement énumérés par la loi

Attention : chaque commune peut limiter cette exonération temporaire de taxe foncière. 

Vous devez adresser une demande d'exonération à votre centre des impôts. 

Exonération temporaire pour performance énergétique

Les collectivités territoriales ont la possibilité d’exonérer pendant 3 ans les logements anciens économes en énergie.

Les constructions antérieures à 1989 faisant l'objet de certains travaux de rénovation énergétique de plus de 10 000 € peuvent bénéficier d'une exonération de 50 % à 100 % du montant de l'impôt foncier.

Elle ne peut pas être renouvelée dans les dix années qui suivent la fin de l'exonération.

Renseignez-vous auprès de votre commune ! 

Autres cas d'exonération

D’autres exonérations peuvent porter sur les locaux situés près de sites exposés à des risques particuliers, sur les gîtes ruraux, les meublés de tourisme ou les chambres d'hôtes situés dans des zones de revitalisation rurales (ZRR), ou encore sur ceux situés dans les zones franches urbaines.

En outre, les achats financés par certains prêts immobiliers réglementés peuvent ouvrir droit à une exonération spécifique de taxe foncière (prêt à taux zéro notamment).

Plafonnement de la taxe foncière

L'article 1417-II du Code général des impôts (CGI) prévoit un plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus du foyer. Vous pouvez demander un dégrèvement de la taxe foncière supérieure à 50 % de vos revenus. 

Le revenu fiscal de référence de 2025 (sur votre avis d'impôt 2025) doit être inférieur à 29 815 € pour la 1e part de quotient familial. Ajoutez 6 966 € pour la première demi-part et 5 484 € pour la demi-part suivante. 

Comment se calcule la taxe d'habitation ? 

La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les occupants depuis 2023. Seule demeure la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). C'est l'autre impôt foncier local qui sert au financement des collectivités territoriales. 

Qui paie la taxe d'habitation ?

Le propriétaire d'une résidence secondaire doit payer la taxe d'habitation. Ce peut être aussi l'usufruitier de tout logement meublé, qui ne constitue pas une résidence principale.

Le locataire à l'année d'une résidence secondaire est aussi redevable de la THRS.

Attention, si vous bénéficiez d'un logement de fonction. Une autre maison en votre possession devient votre résidence secondaire.

Vous informez l'administration fiscale de la situation de chaque élément de votre patrimoine, directement en ligne dans votre espace privé du site des impôts.

Calcul de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Le calcul est similaire à celui de la taxe foncière : valeur locative cadastrale * taux voté par les collectivités locales. 

Majoration de la taxe d'habitation en zone tendue

Les communes situées en zone tendue dans lesquelles s'applique la taxe sur les logements vacants, peut voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cette majoration va de 5 à 60 % ! 

Ces communes doivent présenter un déséquilibre entre offre et demande de location, et avoir plus de 50 000 habitants. Depuis le 1er janvier 2024, les communes avec une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale peuvent également majorer la THRS.

Toutefois, le propriétaire peut demander une exonération de la majoration dans les cas suivants :

• Son activité professionnelle se situe à proximité de la résidence secondaire et l'oblige à y résider fréquemment.
• Le propriétaire rejoint un établissement de soins de longue durée et sa résidence secondaire était jusqu'alors sa résidence principale.
• Le logement n'est pas habitable pour une raison étrangère à sa volonté.

Quelles exonérations de taxe d'habitation sur les résidences secondaires ? 

Senior placé en EHPAD

Vous avez quitté votre résidence principale pour entrer dans un établissement d'accueil spécialisé (maison de retraite ou centre de soins de longue durée). Vous êtes alors exonéré de taxes d'habitation sur les résidences secondaires pour votre ancien logement.

Expatrié

Expatrié, vous rentrez en urgence suite à un appel à quitter le pays d'accueil (crise politique ou crise sanitaire) ? Vous pouvez demander un dégrèvement de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cela concerne uniquement le logement qui constituait votre résidence principale en France avant votre expatriation.

Conseils pratiques pour gérer vos impôts locaux

La taxe foncière et la taxe d'habitation constituent des points forts de la fiscalité applicable aux biens immobiliers.

Vérifier la prise en compte d'une nouvelle situation

Le calcul de l'impôt foncier se base sur votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition.

Si votre situation a évolué depuis l'an dernier, vérifiez que l'administration fiscale en a tenu compte. Il peut s'agir d'une baisse de revenus ou de la naissance d'un enfant.

À défaut, vous pouvez faire une réclamation à votre centre des finances publiques au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de mise en recouvrement de l’impôt. Cette réclamation se fait soit directement sur le site Internet des impôts, soit par courrier en prenant soin de bien mentionner les références de l’avis d’impôt.

Plusieurs événements peuvent également affecter la valeur locative cadastrale. C'est pourquoi un changement d'affectation, des travaux importants (installation d’équipements nouveaux, gros travaux de remise en état, aménagement de combles en pièces habitables…) sont à déclarer dans les 90 jours auprès du centre des impôts à l'aide du formulaire H1 (maisons individuelles) ou H2 (appartement).

Utiliser "Mes biens immobiliers"

L'administration fiscale a mis en place dans chaque espace personnel du site des impôts une rubrique "Biens immobiliers". Pensez à vérifier les informations sur chaque bien immobilier et surtout à les mettre à jour en cas de changement (nouveau locataire, changement de résidence principale, etc.).

recours et contestation en cas d'erreur

Questions fréquentes sur le calcul de l'impôt foncier

Quand reçoit-on l'avis de taxe foncière ?

En 2025, vous recevrez votre avis de taxe foncière à partir du 28 août (ou du 20 septembre si vous êtes mensualisé). Vous devez payer avant le 15 octobre (20 octobre en cas de paiement en ligne). 

Pourquoi ma taxe foncière a-t-elle augmenté ?

La taxe foncière augmente pour 2 principales raisons : 

• une augmentation annuelle liée à l'inflation via le coefficient de revalorisation appliqué à la valeur locative cadastrale ;
• une augmentation des taux applicables votés chaque année par les collectivités territoriales. 

Comment estimer ma taxe foncière avant achat ?

En général, vous demandez à votre vendeur le montant de la taxe foncière. Toutefois, si vous effectuez des travaux importants, le montant peut évoluer. Vous pouvez également bénéficier d'exonérations différentes de celles du vendeur. Vous pouvez contacter le service des impôts pour obtenir une estimation du montant de la taxe foncière en fonction de votre situation.