Droit de visite du propriétaire chez le locataire : que dit la loi ?

Les points essentiels à retenir : 

• Le propriétaire ne peut entrer à tout moment dans son logement une fois le bien loué ;
• Le bail peut prévoir une clause de visite annuelle pour vérifier l'état du logement ;
• Une fois le congé donné par une partie, le bailleur dispose d'un droit de visite de 2 heures par jour ouvrable. 

Un droit de visite annuelle du bailleur pour vérifier l'état du bien

Contrairement à une idée reçue, le propriétaire n'a absolument pas de droit de visite annuelle automatique du logement. Aucun texte de loi ne prévoit cette possibilité de vérifier si le logement est bien entretenu et en bon état. Tant que le bail de location est en cours, le propriétaire n'a aucune raison de venir jeter un coup d'œil. 

Toutefois, il est possible d'insérer une clause de visite annuelle du logement pour une location meublée comme pour une location nue, sans que cela ne soit considéré comme une clause abusive. 

Idéalement, il faudrait indiquer les modalités de cette visite annuelle : 

• combien de temps au préalable le bailleur doit prévenir le locataire (8 à 15 jours) ;
• comment le prévenir et convenir du rendez-vous. 

Cette visite annuelle permet de constater le bon entretien du logement ou de faire le point sur des dégradations non signalées aux assurances ou au propriétaire. 

Le respect de la vie privée de votre locataire est impératif. Vous pouvez vérifier l'état d'entretien du logement, mais vous ne pouvez pas ouvrir tous les placards et les rangements. 

Un droit d'accès au domicile avec information préalable

Dans tous les cas, dans les situations nécessitant une visite du propriétaire, celle-ci ne peut intervenir qu'après avoir informé le locataire. Propriétaire et locataire se mettent d'accord sur le créneau de visite. 

Le bailleur ne peut pas entrer dans l'appartement pendant l'absence du locataire et sans le prévenir ! En revanche, il peut conserver un double de clés. 

Voici quelques bonnes pratiques : 

• obtenir une autorisation écrite du locataire ;
• fixer des plages horaires raisonnables et conciliables avec la vie du locataire ;
• entretenir de bonnes relations avec lui ;
• ne pas se montrer intrusif ou curieux lors des visites. 

Quand un propriétaire peut-il entrer chez son locataire ?

Le droit d'accès au logement pendant le préavis, dans le cadre d'une vente ou d'une location

Une fois que le locataire a donné congé ou si vous avez donné congé pour vendre le logement, l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un droit de visite.

En réalité, cet article interdit toute clause qui oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. 

On en déduit l'existence d'un droit de visite de 2 heures les jours ouvrables en cas de vente ou de location. 

En effet, il est logique que le bailleur puisse avancer pendant le préavis pour réaliser des visites avec les candidats locataires, directement ou via une agence immobilière en cas de délégation de la gestion locative. 

Le droit d'accès pour réaliser des travaux

Autre situation qui nécessite l'accès au logement : l'organisation de travaux. Non seulement le propriétaire peut accéder au logement, mais cela doit également être le cas des artisans, architectes, etc.

Le bailleur doit informer le locataire en amont par une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier indique la nature des travaux et leurs modalités d'exécution (date de début, durée, conditions de réalisation et contraintes pour le locataire). 

Obligations du locataire 

Droits et obligations du locataire en cas de vente ou de relocation

Il est préférable que le locataire soit présent lors des visites. Cela évite des risques de conflits. Il n'est pas toujours simple de trouver des horaires adéquats pour le propriétaire, le locataire actuel et le candidat locataire. En cas d'absence, obtenez bien un écrit autorisant l'entrée dans son logement. 

Si une visite annuelle est prévue dans le contrat de location, le locataire doit trouver un créneau pour l'effectuer ou autoriser le bailleur à venir en son absence. Faute de quoi, il s'expose à un recours du propriétaire en justice ou à l'intervention d'un commissaire de justice. 

Droits et obligations du locataire en cas de travaux 

L'article 7 alinéa 5 de la loi précitée oblige le locataire à permettre l'accès au logement pour la préparation et l'exécution des :

• travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives ;
• travaux nécessaires au maintien en état du logement (remplacement du chauffe-eau par exemple, maintien des normes de décence) ;
• travaux nécessaires à l'entretien normal et aux réparations incombant au propriétaire;
• travaux d'amélioration de la performance énergétique. 

Les travaux ne peuvent avoir lieu les week-ends et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. 

Le locataire a le droit à une diminution du montant du loyer si les travaux durent plus de 21 jours (article 1724 du Code civil). 

Si jamais le logement devient inhabitable, le locataire peut résilier le bail ! 

Comment agir en cas de désaccord sur le droit de visite ? 

Interdiction de réaliser les travaux

Entretenir de bonnes relations avec votre locataire assure de ne pas arriver à ces situations. Toutefois, ce dernier peut demander au juge d'interdire ou d'interrompre les travaux si :

• les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire ;
• ils dépassent le cadre indiqué dans la notification de travaux ;
• leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse. 

En outre, si vous refusez une baisse de loyer proportionnelle en cas de travaux pendant plus de 21 jours, le locataire demandera au juge du contentieux de la protection de vous y contraindre. 

Quelles sanctions en cas de visite non autorisée ?

La loi encadre parfaitement les visites du bailleur dans le logement occupé par ses locataires. Sans écrit de sa part au préalable, rien ne l'autorise à entrer dans le logement. Si, malgré tout, il décide d'enfreindre cette règle, cela représente une violation de domicile.

Le propriétaire risque 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende selon l'article 226-4 du Code pénal. 

Questions fréquentes sur le droit de visite du propriétaire 

En tant que locataire, puis-je refuser l'accès à mon propriétaire ?

Vous pouvez refuser l'accès de votre propriétaire au logement en dehors des cas prévus par la loi : visite annuelle figurant dans le bail et convenue avec vous, visites pendant le préavis pour relouer ou vendre le bien (2 heures par jour ouvrable maximum), visites pour organiser un certain nombre de travaux. 

Un propriétaire peut-il entrer chez son locataire en son absence ?

Le propriétaire ne peut pas entrer chez son locataire en son absence sans son accord explicite, de préférence écrit. Il a le droit de conserver un double des clés mais ne peut s'en servir qu'avec l'autorisation préalable du locataire, même en cas d'urgence. Faute de quoi, cela constitue une violation de domicile, passible d'une peine d'emprisonnement et d'une amende.