Bail à réhabilitation : mode d’emploi

Qu’est-ce qu’un bail à réhabilitation : définition

Pour un investisseur, acheter un bien immobilier à rénover est souvent gage de plus-value. Cette plus-value dépend, en revanche, de l’optimisation du coût des travaux. Il est possible de faire réaliser ces travaux à moindre coût en confiant le bien à un bailleur institutionnel : organisme HLM, société d’économie mixte, collectivité territoriale ou organisme agréé dont l'un des objectifs est d’aider les personnes défavorisées à se loger.

Ce bailleur institutionnel sera alors identifié comme le « preneur à réhabilitation » du bien immobilier. Il deviendra alors titulaire d’un droit réel immobilier sur la construction ce qui lui offrira la possibilité de consentir à son tour des baux à des personnes disposant de faibles ressources.

Le principe du bail à réhabilitation est le suivant (articles L 252-1 à 4 du code de la Construction et de l'Habitation) :

• Le propriétaire d’un bien immobilier le confie à un preneur qui prendra à sa charge tout ou partie des travaux de rénovation.
• En échange de ce financement, le propriétaire bailleur s’engage ensuite à confier la gestion locative de ce bien au même bailleur institutionnel.
• Celui-ci le mettra en location dans des normes plus ou moins sociales (loyer conventionné) pour une durée déterminée.

A noter :

le contrat de bail doit préciser la nature des travaux ainsi que leur délai de réalisation. On doit également retrouver dans le contrat le montant du loyer ainsi que la durée exacte du bail, qui varient tous deux en fonction du coût des travaux, qui seront amortis pendant la durée du bail. L’objet du bail est réservé strictement à l’habitation.

Baux à réhabilitation : avantages et limites

Le principal point faible du bail à réhabilitation est la rentabilité du loyer qui, de fait, ne sera pas exceptionnelle. Cela étant, ce montage assure une certaine sérénité : le bail réhabilitation permet de réduire le coût des travaux de réhabilitation, de se libérer du poids du suivi des travaux, et de garantir un loyer mensuel, car la vacance locative est la responsabilité du bailleur institutionnel.

Et ses atouts ne s’arrêtent pas là :

• Le propriétaire bailleur profite également d’une prise en charge de la taxe foncière par le preneur et d’une défiscalisation sur la valeur des travaux qui lui reviennent en fin de bail (agrandissement, reconstruction, etc.).
• Les loyers sont défiscalisés c’est-à-dire qu’ils n’ont pas à être déclarés dans les revenus du bailleur, et le bien est exclu du patrimoine imposable à l’IFI ;
• Le bien ne fait pas partie du patrimoine imposable à l’impôt sur la fortune immobilière.

Quelles sont les obligations d'un bail à réhabilitation ?

Obligations du locataire

Le locataire d’un bail à réhabilitation doit :

• réaliser les travaux d’amélioration dans le délai fixé au contrat de bail ;
• conserver le logement en bon état d’entretien et de réparation ;
• louer le logement dans le respect d’une convention signée avec l’Etat pendant toute la durée du bail ;
• restituer l’immeuble libre de location et d’occupation au terme du bail.

Obligations du propriétaire

La principale obligation du propriétaire d’un bail à réhabilitation est de respecter la durée minimale du bail :

• La durée du bail est de 12 ans minimum.
• Plus les travaux à réaliser sont importants, et plus la durée du bail sera longue.

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire perd l’usage de son logement. Il ne peut donc pas le récupérer. Même en cas de décès du propriétaire, ses héritiers doivent respecter le contrat de bail jusqu’à son terme : ils ne peuvent donc pas en principe résilier le bail de location. Cependant, rien n’empêche les parties d’insérer une clause de résiliation anticipée dans leur convention.  

Ce n’est qu’à l’expiration du bail que le propriétaire (ou ses héritiers) peut récupérer son logement, ou reconduire le bail s’il le désire.

A noter :

Le bail à réhabilitation ne peut pas être reconduit tacitement par principe. Dans le cas où le propriétaire souhaite récupérer son logement à la fin du bail, il peut proposer un contrat classique de location aux occupants du logement : il devra alors le faire 6 mois avant la date d’expiration du bail. Si ce contrat ne convient pas aux locataires en place, le propriétaire devra leur proposer une autre solution de logement 3 mois avant la fin du bail.

Sur quels travaux s'applique l'accord du bailleur ?

La nature exacte des travaux d’amélioration à effectuer, ainsi que leurs caractéristiques techniques, sont fixées dans le contrat de bail par le propriétaire et le preneur.

Ceci étant dit, le bail de réhabilitation, comme son nom l’indique, concerne les travaux de réhabilitation d’un logement :

• Les travaux de réhabilitation se définissent comme étant des améliorations qui ne nécessitent pas de casse. La structure du bien et son état général restent inchangés.
• C’est sur ce point que la réhabilitation et la rénovation diffèrent : la rénovation peut passer par la destruction de certaines parties du logement si nécessaire (parties vieillissantes par exemple).

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En conclusion, le bail à réhabilitation permet de faire prendre en charge des travaux en échange d’une mise en location à destination de personnes défavorisées. Il s’agit d’une alternative possible à un investissement en loi Pinel, qui se concentre lui dans l’immobilier neuf.

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