Bail à réhabilitation : mode d’emploi
Le bail à réhabilitation est un dispositif peu connu. Il permet de faire réaliser des travaux dans un logement par un organisme, en échange de la mise en location du bien à des personnes défavorisées. Ce dispositif peut soutenir un projet d’investissement immobilier.
Pour un investisseur, acheter un bien immobilier à rénover est souvent gage de plus-value. Cette plus-value dépend, en revanche, de l’optimisation du coût des travaux. Il est possible de faire réaliser ces travaux à moindre coût en confiant le bien à un bailleur institutionnel (organisme HLM, SEM, collectivité,…). Ce bailleur est alors identifié comme le “preneur” du bien immobilier.
Le bail à réhabilitation permet au propriétaire d’un bien immobilier de le confier à un preneur qui prendra à sa charge tout ou partie des travaux de rénovation. En échange de ce financement, le propriétaire bailleur s’engage ensuite à confier la gestion locative de ce bien au même bailleur institutionnel. Celui-ci le mettra en location dans des normes plus ou moins sociales (loyer conventionné) pour une durée déterminée. La durée minimale de ce contrat est de douze ans.
Pour le propriétaire bailleur, un tel dispositif permet donc de réduire le coût des travaux de réhabilitation et de garantir un loyer mensuel, car la vacance locative est alors la responsabilité du bailleur institutionnel. La rentabilité du loyer n’est alors, de fait, pas exceptionnelle, mais ce montage assure une certaine sérénité. Le propriétaire bailleur profite également d’une prise en charge de la taxe foncière par le preneur et d’une défiscalisation sur la valeur des travaux qui lui reviennent en fin de bail (agrandissement, reconstruction, etc.). Les loyers sont également défiscalisés c’est-à-dire qu’ils n’ont pas a être déclarés dans les revenus du bailleur, et le bien est exclu du patrimoine imposable à l’ISF.
En conclusion, le bail à réhabilitation permet de faire prendre en charge des travaux en échange d’une mise en location à destination de personnes défavorisées. Il s’agit d’une alternative possible à un investissement en loi Pinel, qui se concentre lui dans l’immobilier neuf.
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