Lissage de PTZ : comment optimiser vos mensualités ? 

Points essentiels à retenir : 

• Le lissage de prêt est utilisé lorsque plusieurs prêts immobiliers sont à rembourser.
• Le PTZ étant un prêt aidé complémentaire dans une opération de financement, il est possible de lisser un PTZ avec un crédit immobilier classique. 
• Si le PTZ est accordé avec une période de différé, la première partie des mensualités concerne uniquement les autres prêts. Puis, la mensualité du PTZ vient s'ajouter et nécessite de moduler le remboursement des autres crédits. 

Quels sont les avantages du lissage de PTZ avec un prêt immobilier ?

Comment fonctionne le prêt à taux zéro ? 

Rappelons que le prêt à taux zéro est un prêt aidé destiné à l'achat d'une résidence principale par un emprunteur primo-accédant, justifiant de certaines conditions de ressources et de localisation. Les conditions d'éligibilité au PTZ sont nombreuses et peuvent varier au fil du temps (voir les articles L 31-10-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). 

La quotité du prêt à taux zéro varie entre 20 %, 40 % et 50 % du coût total de l'opération, en fonction de votre dossier. Le prêt à taux zéro est un emprunt sans intérêts ni frais de dossier qui ne finance qu’une partie du projet immobilier.

Aussi, à côté du PTZ, vous sollicitez obligatoirement un ou différents types de prêts immobiliers.  Sans lissage, le PTZ est souvent remboursé sur une période plus courte que le prêt principal (après le remboursement de l'emprunt immobilier classique), ce qui entraîne des mensualités plus élevées au début du remboursement puisque celles-ci tiennent compte des intérêts. L'intérêt du lissage d'un prêt à taux zéro réside aussi dans la période de différé offerte à certains emprunteurs. 

Pourquoi lisser un PTZ ? 

Rembourser plusieurs crédits en même temps peut devenir un casse-tête dans la gestion du budget. Lisser vos prêts offre alors plusieurs avantages : 

• Conserver des échéances mensuelles constantes pendant toute la durée de remboursement des prêts immobiliers, ce qui facilite la gestion du budget familial. 
• Adopter une mensualité respectant le taux d'endettement maximum et offrant un reste à vivre adéquat. 
• Obtenir une assurance emprunteur sur l'ensemble des prêts, qui varie en fonction du capital restant dû de chaque crédit immobilier. Le lissage de prêts peut permettre d'optimiser le coût de son assurance de prêt. 
• Le lissage de prêt impacte la durée totale de remboursement et donc le coût total du crédit, ce qui n'est pas toujours à l'avantage de l'emprunteur. En effet, des intérêts vont être dus sur toute la période de remboursement et non uniquement sur l’emprunt immobilier classique. 
• Toutefois, le lissage de PTZ favorise l'optimisation du remboursement du prêt principal, avec les intérêts, si vous bénéficiez d'une période de différé de remboursement. Le différé de remboursement du PTZ offre un avantage certain à l'emprunteur en boostant le remboursement du prêt principal au cours des premières années.   

Quels prêts lisser avec le PTZ ?

Vous pouvez lisser votre PTZ avec le prêt immobilier principal. C'est le cas le plus fréquent.

Mais le lissage de PTZ s'envisage aussi avec un autre prêt aidé, un éco-PTZ le cas échéant, pour votre travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement. Il est même possible de lisser un PTZ avec un prêt à la consommation. Les différents prêts n'ont même pas besoin de financer le même projet immobilier. 

Par exemple, vous pouvez avoir un PTZ pour votre résidence principale, un prêt travaux sur la rénovation d'un autre achat immobilier (résidence secondaire, le cas échéant) ou un crédit immobilier pour un investissement locatif. 

Comment faire un lissage de PTZ et de crédit immobilier ? 

En fonction de votre taux d'endettement, vous évaluez avec votre banque le montant de la mensualité adéquate qui tiendra compte de votre taux d'endettement afin de vous laisser un reste à vivre suffisant.

Par exemple, un couple avec deux enfants et des revenus de 3 500 € décide de rembourser 1 000 € par mois. Locataires de leur logement, ils obtiennent un PTZ primo-accédant pour acquérir leur première résidence principale. 

Pendant la période de différé du prêt à taux zéro

Le remboursement du PTZ s'effectue selon des modalités précises. Le PTZ est accordé avec une période de différé de remboursement de 0, 2, 8  ou 10 ans. Ainsi, la première partie se concentre sur le remboursement du prêt avec intérêts. 

Dans notre exemple, le couple bénéficie d'une période de différé de 10 ans avant de rembourser le prêt à taux zéro pendant 15 ans.  

Après la période de différé

Puis, au moment du remboursement du PTZ, il est possible de lisser les deux mensualités pour obtenir une mensualité unique qui reste acceptable dans le budget familial. 

Bon à savoir

En fonction de votre situation, le lissage de prêt peut devenir un montage financier complexe. Le montant des intérêts et coût total de l'opération sont à examiner dans le tableau d'amortissement. Bonne nouvelle : les conseillers Crédit Agricole vous accompagnent à chaque étape de votre plan de financement. 

Simulateur de prêts lissés  

Calcul du lissage du prêt à taux zéro

La formule de calcul d'un prêt lissé est très complexe et difficile à manier. Aussi, il est plus simple de se rapprocher de votre conseiller Crédit Agricole pour des simulations de lissage de crédit, que ce soit pour votre prêt à taux zéro ou pour vos autres prêts.

Exemple de prêt lissé avec un PTZ

Notre couple achète un appartement neuf à Issy les Moulineaux (zone A bis) de 300 000 € avec un apport personnel de 10 000 €. Il obtient un prêt à taux zéro de 150 000 € et un crédit immobilier à 3,5 % de 140 000 € sur 20 ans. La période de différé est de 10 ans et la mensualité de PTZ est ensuite de 833,33 €, pendant 15 ans selon les données de notre outil de simulation de PTZ (sans tenir compte de l'assurance emprunteur). 

Sans lissage de crédit et sans période de différé, la seconde période de remboursement contraindrait le couple à rembourser 833,33 + 1156,53. Or, une mensualité de près de 2000 € est trop importante par rapport aux revenus. Le projet ne serait pas possible. 

Dans une telle situation, il faudrait prolonger la durée du prêt principal pour faire baisser la mensualité. Le coût total du crédit serait alors en augmentation. 

Cependant depuis 2021, le Haut Conseil à la stabilité financière oblige les banques à accorder des prêts immobiliers remboursables sur une durée maximum de 25 ans.

Simulation de lissage de PTZ

Autre possibilité, utilisez notre simulateur de prêts lissés en ligne. Avec notre outil de simulation de prêt immobilier, c'est un bon moyen de visualiser la faisabilité d'un projet d'accession à la propriété. 

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