Lissage de prêt : une technique utile si vous avez plusieurs crédits 

En résumé : 

• Le lissage de prêts est une technique d'optimisation lorsqu'un emprunteur rembourse plusieurs crédits en même temps. 
• Cette méthode permet d'éviter des difficultés de remboursement ou un dépassement du taux d'endettement acceptable. 
• Le plus souvent, un lissage de prêt se réalise entre un prêt immobilier amortissable classique et un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.). 

Qu'est-ce qu'un lissage de prêt ?

Définition 

Le lissage de prêt est une méthode financière qui permet de combiner plusieurs prêts en ajustant les mensualités de crédit, souvent pour harmoniser un prêt immobilier avec un autre crédit existant.

Le prêt lissé se nomme aussi prêt à paliers, prêt gigogne, prêt multilignes ou prêt aménagé. 

Comprendre le fonctionnement du lissage et des paliers

Lisser un prêt nécessite d'avoir plusieurs prêts à rembourser en même temps ! 

Le lissage de prêt est une modalité proposée par les banques pour faciliter l'octroi de crédit immobilier, en restant dans les limites de votre taux d'endettement. 

Le lissage de prêt est complètement différent du regroupement de crédit ou du rachat de crédit ! Ici, on garde plusieurs prêts séparés alors que dans une opération de regroupement, on rembourse par anticipation les prêts pour conclure un nouvel emprunt unique. En complément, notez que le rachat de prêts aidés comme le PTZ n'est pas possible. 

Avantages et inconvénients du lissage de prêt 

Avantages

• Bénéficier d'une mensualité constante tout au long du remboursement est le principal avantage du lissage de prêt. Il est plus simple de gérer votre budget. 
• En l'absence de lissage de prêt, vous pouvez avoir des difficultés à obtenir un prêt immobilier en raison de votre taux d'endettement ou du taux d'usure.
• Des difficultés de remboursement en raison d'une mensualité trop élevée peuvent également survenir à un certain moment
• Enfin, cela vous permet de profiter de plusieurs prêts aidés aux côtés de votre prêt immobilier principal. Ainsi, vous optimisez simplement votre capacité d'emprunt. 

Pour réussir à financer l'achat de vos rêves, faites une simulation de prêt immobilier sur notre site. C'est la première étape vers un financement optimisé, en profitant des différents prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre. 

Inconvénients

• Le coût global du prêt est plus élevé. En effet, l'amortissement du prêt immobilier s'effectue de manière plus lente. Le montant des intérêts est donc plus élevé pour l'emprunteur. Cela peut impacter également le montant de l'assurance emprunteur. 
• La modulation des mensualités ou le remboursement anticipé d'un des prêts lissés nécessitera de recalculer tous les paliers, pour recalculer le montant de la mensualité et des intérêts.  

Comment calculer un lissage de prêt ?

Votre établissement bancaire effectue les simulations de lissage de prêt avec ses propres outils ! Il va déterminer différents paliers correspondant à la fin de remboursement de chaque prêt.

Imaginons que vous ayez deux prêts, une durée de prêt immobilier de 20 ans pour le premier et de 10 ans pour le second. Pendant les 10 premières années, votre mensualité rembourse les deux prêts. Lorsque le premier prêt est soldé, la mensualité se destine à 100 % au remboursement du prêt immobilier.

Compte tenu de la complexité des calculs avec des prêts amortissables, c'est à la banque de réaliser les simulations de lissage de prêt. Après le calcul de votre taux d'endettement, elle optimise votre plan de financement en fonction de vos besoins. 

Exemple de lissage de prêt immobilier et de PTZ (prêt à taux zéro)

Une famille de 3 personnes souhaite acquérir une résidence principale dans une zone éligible au PTZ (zone A). Son revenu fiscal de référence est de 36 000 € et elle dispose d'un apport de 10 000 €. Vous obtenez un PTZ pour 120 000 € avec un différé de 10 ans, puis un remboursement sur 15 ans. Un prêt immobilier classique de 170 000 € sur 20 ans à 3,5 % complète le plan de financement. 

Simulation avec lissage de prêts

Simulation sans lissage de prêts

Le prêt principal génère une mensualité de 986 € pendant 20 ans. 

Après 10 ans, la mensualité du PTZ vient s'ajouter, soit un remboursement de 667+986 = 1653 €. 

Cela excède le taux d'endettement maximum de la famille qui est de 1050 € = 35 % de 36 000 (soit 3 000 € par mois). 

Quels crédits peuvent entrer dans un lissage de prêt ? 

Le lissage de prêt concerne souvent les mensualités d'un prêt immobilier classique et celles d'un prêt aidé tel que : 

• prêt à taux zéro (PTZ), 
• prêt employeur, prêt Action Logement, 
• prêt d'accession sociale (PAS). 

Mais c'est également possible avec un prêt épargne logement (PEL). 

Qu'en est-il de l'assurance emprunteur en cas de lissage ? 

L’assurance emprunteur peut se calculer sur le capital restant dû ou sur le capital initial. Avec un prêt lissé, le capital restant dû diminue moins vite à un moment donné.

En dehors de cela, l'assurance de prêt lissé est identique ! Mêmes garanties, mêmes exclusions ou franchises. 

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