Bail réel solidaire : le guide complet du BRS
Sommaire
Le bail réel solidaire ou BRS est dispositif d'accession à la propriété pour les ménages modestes. Soumis à des conditions, il offre une possibilité d'acheter un bien immobilier dans certaines zones à un prix abordable.
Définition du Bail Réel Solidaire
La mise en place du BRS a pris du temps ! La loi ALUR en 2014 a été complétée par plusieurs dispositions fiscales et législatives pour créer un bail réel solidaire opérationnel en mai 2017.
Les articles L 255-1 à 255-17 du Code de la construction et de l'habitation encadrent les règles du Bail solidaire.
Comment fonctionne le BRS ?
Le BRS est un contrat qui dissocie le foncier (terrain) et le bâti (logement). Il permet ainsi de trancher entre acheter ou louer.
Surtout, il offre la possibilité d'acheter à des ménages modestes dans les zones tendues dans lesquelles un achat classique n'est plus possible pour un primo-accédant, faute d'apport personnel conséquent.
Concrètement, vous achetez un logement et louez le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du terrain. Le loyer (appelé redevance) est modéré et le bail est conclu pour une durée longue (18 à 99 ans).
Le fait de ne pas acheter le terrain permet de réaliser des économies de 15 à 40 % par rapport à un achat classique (terrain + maison).
Voici quelques points clés du fonctionnement du BRS :
- La taxe foncière doit être payée par le locataire accédant. Certaines collectivités territoriales offrent un abattement de 30 à 100 % de la taxe foncière.
- La mise en location est parfois possible au titre d'une résidence principale du locataire. Des plafonds de ressources et de loyers sont alors à respecter.
- La TVA est à taux réduit si le bien immobilier est un logement neuf.
Les conditions d'accès au BRS
Qui a droit au BRS ?
Le BRS est destiné à l'achat d'un bien immobilier en résidence principale.
Chaque OFS définit ses critères avec la collectivité territoriale concernée :
- Distance avec le lieu de travail des membres de la famille
- Nombre de pièces et composition de la famille
- Etre locataire d'un logement social
En revanche, des plafonds de ressources s'appliquent automatiquement.
Rôle de l'organisme bailleur
L'OFS peut appliquer des plafonds inférieurs à ceux ci-dessous.
En outre, l'organisme est chargé de vérifier le respect des règles d'attribution du logement.
Enfin, il peut décider d'interdire la mise en location du logement pendant toute la durée du bail. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur les modalités spécifiques avant de signer un BRS.
Le plafond de ressources d'un bail solidaire 2024
Observez le plafond de ressources du bail réel solidaire, et comparez ces chiffres avec votre revenu fiscal de référence de l'année N-2. En 2024, vous prenez votre avis fiscal des revenus 2022 reçu en 2023.
| Nombre de personnes dans le logement | Zones Abis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Par personne supplémentaire | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |
Où acheter un logement en bail réel solidaire ?
La loi n'impose pas de règles spécifiques en fonction du secteur géographique des logements en BRS. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’un logement en bail solidaire partout en France.
Toutefois, les programmes lancés depuis 2017 se situent principalement dans les agglomérations comme la région parisienne, Nantes, Lille, Lyon, Rennes, Montpellier, etc.
L'achat d'un logement via le BRS
Quelles banques financent le BRS ?
Le prêt immobilier nécessaire pour accéder à un logement BRS est moins élevé que celui d'un achat classique. Les critères des banques pour octroyer un crédit immobilier sont propres à chacune.
Vous remboursez votre crédit immobilier et payez votre redevance à l'OFS. Tenez compte de cela dans l'élaboration de votre capacité d'emprunt et votre budget familial.
Notez plusieurs points forts pour convaincre votre banquier :
- Le BRS est rechargeable : chaque nouveau propriétaire bénéficie de la même durée que le précédent. La banque finance donc un patrimoine à la valeur sécurisée à long terme.
- Le BRS peut se financer avec un PTZ comme nous le verrons ci-dessous.
Utiliser le PTZ pour acheter un bien en bail réel solidaire
Le Prêt à taux zéro (PTZ) est possible pour accéder à la propriété d'une résidence principale en PTZ. Il faut bien évidemment remplir toutes les conditions d'éligibilité du PTZ.
La cession d'un bien immobilier en BRS
Vous pouvez revendre votre logement, ou plutôt vos droits réels immobiliers, pendant la durée du BRS. Toutefois, le prix de vente n'est pas libre : il reste établi à la valeur initiale (avec une actualisation fixée en Conseil d'État).
En outre, le nouvel acquéreur doit remplir les conditions d'éligibilité du BRS.
L'organisme foncier solidaire offre une garantie de rachat et un dispose d'un droit de préemption.
La vente ou la donation d'un bien immobilier en BRS est soumise à une procédure spécifique et un formalisme certain, avec l'agrément de l'OFS notamment.
Notez que vos héritiers peuvent recevoir dans le cadre d'un héritage vos droits réels immobiliers.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
