Tout comprendre de la vente à réméré : avantages et inconvénients

En résumé : 

• La vente à réméré est une vente temporaire d'un bien immobilier. 
• Le vendeur a la possibilité de racheter le bien dans un délai convenu en amont à un prix fixé. 
• Pendant ce délai, il habite dans le logement en versant une indemnité d'occupation. 

Qu'est-ce qu'une vente à réméré ? 

Définition

La vente à réméré est une vente immobilière temporaire, régie par l’article 1659 du Code civil. Cet article évoque la faculté de rachat à un prix convenu et dans un délai fixé. 

Cette opération, aussi appelée vente avec faculté de rachat, se déroule devant notaire. 

Histoire

La vente à réméré existe depuis le Moyen-Age.

Depuis une cinquantaine d'années, les banques l'utilisent pour des opérations de refinancement de valeurs immobilières.

Les particuliers en situation proche du surendettement l'utilisent à leur tour sur des biens immobiliers.  

Quel est le principe du réméré et du portage immobilier ?

C'est une transaction temporaire ! Ainsi, un propriétaire cède son bien immobilier tout en réservant la possibilité de le racheter dans un délai et un prix convenu. En outre, il conserve le droit d'y habiter.

Lorsque l'échéance soit la date fixée arrive, deux situations peuvent se produire :

• Si le vendeur décide de procéder au rachat, la vente initiale est annulée et il n'y a pas de nouvelle vente.
• Si le vendeur n'exerce pas son droit au rachat, l'acheteur est définitivement propriétaire du bien immobilier, à un prix très intéressant (en général entre 50 et 70 % de sa valeur).

Comment se passe une vente à réméré ?

Le réméré obligatoirement conclu devant notaire.

Qui peut avoir recours à une vente à réméré ?

Tout propriétaire de bien immobilier ou de titres peut avoir recours à une vente à réméré. De façon générale, cette opération est mise en œuvre en cas de difficultés financières importantes du propriétaire, avec un espoir d'amélioration de la situation d'ici 5 ans. 

Par exemple, vous êtes fiché à la Banque de France : la vente à réméré permet de rembourser vos dettes et de sortir du fichage. Vous pouvez réussir à nouveau à contracter un prêt bancaire ou à effectuer une recherche de financement. 

Le besoin rapide de liquidités est présent et constitue une raison majeure conduisant le propriétaire à utiliser ce mécanisme.

La vente avec faculté de rachat concerne tout bien immobilier bâti : local d'habitation comme local commercial, maison comme appartement. Il suffit d’en être propriétaire. 

Les étapes d'une vente à réméré 

Trouver un acheteur

Comme dans le cadre d’une vente classique, l’acquéreur peut être un particulier. Le plus souvent, vous aurez recours aux services d'une société spécialisée, intermédiaire entre vous et un investisseur professionnel ou institutionnel. 

Évaluer la valeur du bien immobilier 

Le vendeur procède à une évaluation de la valeur du bien immobilier. En fonction de cela, il propose un prix d'achat, un prix de vente en fonction de la durée ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation. 

La durée de la faculté de rachat doit être comprise entre 6 mois et 5 ans. 

Rédiger le contrat de vente à réméré

Le contrat de vente à réméré est nécessairement préparé par un notaire qui sera donc rédacteur de l’acte. Le vendeur est rassuré par les conseils de cet officier public. La signature de l'acte authentique a lieu dans un office notarial. 

Occuper le bien 

En contrepartie, le vendeur devra payer des frais d’occupation durant la période de 5 ans maximum. Ces frais peuvent être réglés dès le début du pacte ou par mensualités.

Le plus souvent, le bien vendu constitue la résidence principale du propriétaire et de sa famille. En effet, la résidence principale constitue en général le seul bien dont est propriétaire le vendeur. S'il dispose d'une résidence secondaire, il est plus simple de la mettre en vente en cas de difficultés financières. 

Faire jouer la clause de réméré

Si sa situation financière s'assainit et le vendeur retrouve des liquidités confortables, il peut exercer sa clause de rachat. Il doit alors verser le prix convenu, ainsi que les frais engagés pour la vente. En outre, l'acquéreur conserve les indemnités d'occupation versée. 

La clause de réméré octroie un droit exclusif au vendeur. L'investisseur ne peut vendre le bien à un tiers pendant la durée du réméré. 

Connaître la fiscalité applicable et les frais de l'opération

Lors de la vente à réméré initiale, l'acheteur supporte les droits d'enregistrement et frais de notaire comme pour toute vente. 

Ensuite, le vendeur verse une indemnité d'occupation souvent mensuelle et déterminée en pourcentage du prix de vente. 

L'impôt sur la plus-value est remboursé si le rachat est effectué selon les termes du contrat de réméré. Les frais de notaire au moment du rachat constituent une somme fixe de 125 €. 

L'opération se rapproche donc d'une annulation de la vente initiale plutôt que de deux ventes successives. 

Les avantages d'une vente avec faculté de rachat

En premier lieu, la vente à réméré évite la saisie judiciaire du bien immobilier, en cas de poursuites des créanciers ou de défaillance dans le remboursement du crédit immobilier. 

En outre, dans cette vente spécifique, le vendeur conserve le droit d'habiter le logement, pendant la période de réflexion convenue tout en supportant la charge d’une indemnité d’occupation ! 

La vente à réméré peut être un moyen de trouver les fonds pour acquérir un bien de moindre valeur, sans recourir à un prêt relais. 

Les inconvénients et risques d'une vente à réméré

La vente à réméré est une solution de dernier espoir lorsque le vendeur ne peut plus se voir octroyer un prêt pour améliorer ses liquidités. Le propriétaire est donc dans une situation financière difficile. 

La vente à réméré est une opération financière risquée :

• Le propriétaire loue son propre bien, il devra probablement supporter la charge de l’échéance de crédit ainsi que l’indemnité d’occupation. 
• Puis il doit obtenir des fonds dans un délai déterminé pour être en mesure de lever l'option d'achat à temps.
• S'il ne peut le faire, l'acheteur obtient un bien à moindre coût, ce qui pourrait aggraver la situation du vendeur sur le long terme dès lors que le bien n’aura pas été vendu à sa juste valeur ! 

En cas de difficultés de remboursement, il existe des alternatives comme la renégociation du prêt immobilier. Une opération plus simple qu'une vente à réméré ! Pour calibrer parfaitement votre capacité d'emprunt et votre capacité de remboursement, faites une simulation de prêt immobilier et prenez rendez-vous avec votre conseiller Crédit Agricole.