Quelles sont les spécificités d’un prêt relais sec ?

Qu’est-ce qu’un prêt relais sec ?

Définition 

Vous êtes propriétaire et cherchez à déménager, mais vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien ? Tout futur propriétaire se pose une foule de questions : construire ou acheter, acheter plus petit en plein centre-ville ou plus grand à l'écart... et aussi acheter avant de vendre ou après ! 

Le prêt relais est une solution proposée par les organismes de crédit pour vous permettre d’acheter un nouveau logement avant de vendre l’ancien. Vous rembourserez l’avance de trésorerie accordée par l’établissement bancaire au moment de la vente de votre ancien bien.

Prêt relais adossé ou prêt relais sec : comment choisir ? 

Selon votre situation, vous pouvez préférer un prêt relais associé ou un prêt relais sec :

• le prêt relais adossé est nécessairement associé à un prêt immobilier classique et utilisé quand votre futur bien est plus cher que celui que vous vendez. Votre besoin de financement va au-delà de la valeur du bien. C'est souvent le cas lorsque l'on souhaite acheter plus grand pour agrandir la famille. 
• le prêt relais sec permet de couvrir en totalité le prix d’achat de votre nouveau bien. La condition est que ce prix soit égal ou inférieur à la vente de votre ancien bien. Votre besoin de financement est complet ou vous parvenez à le compléter avec votre épargne. 

Le plus gros avantage du prêt relais sec réside dans ses faibles mensualités de remboursement. En effet, chaque mois, vous ne payez que les intérêts d’emprunt.

Qui a droit à un prêt relais sec ? 

Comme pour toute demande de crédit immobilier, vous devez remplir certaines conditions, dont une situation financière stable. Le montant de votre salaire net est également pris en compte ainsi que vos charges mensuelles.

En outre, le prêt relais est par définition réservé aux secundo-accédants. Vous devez en effet être propriétaire d'un bien immobilier que vous vendez pour en acquérir un nouveau. 

De plus, vous devez respecter un taux d’effort maximum de 35 %, comme recommandé par le Haut Conseil de Sécurité Financière. En clair : vos mensualités ne doivent pas représenter plus de 35 % de votre reste à charge (c'est-à-dire vos revenus nets une fois vos charges soustraites).

Avant de contracter un prêt relais sec, il est donc important d'utiliser un simulateur de prêt immobilier pour estimer vos possibilités financières. Les calculettes de prêt immobilier en ligne sont gratuites et sans engagement. Si votre situation financière vous semble compliquée à démêler, n’hésitez pas à faire appel à votre conseiller bancaire qui connaît votre situation et pourra trouver la solution la plus adéquate.

Quels avantages au crédit relais sec ? 

Le prêt relais présente l'avantage d'avancer les fonds nécessaires à un nouvel achat sans se soucier de la vente de l'ancien bien immobilier. Il est très difficile en cas d'opération d'achat et de vente de faire coïncider les deux dates. 

Ce dispositif a pour rôle essentiel de détacher les deux transactions immobilières dans le temps. Le prêt relais sec fonctionne si vous achetez un nouveau bien moins cher ou si vous pouvez compléter le montant avec vos fonds propres (apport personnel notamment). 

Quel est le montant d’un prêt relais sec ?

Le montant du prêt relais sec se calcule à partir de la valeur du bien que vous vendez. D’où l’importance de son estimation. Il varie entre 50 et 80% de la valeur de votre bien à vendre.

Attention à ce que le prix de vente fixé soit bien adapté au marché ! En effet, une surestimation peut retarder la vente et compliquer les procédures, voire vous empêcher de respecter les délais de votre prêt relais.

Compromis de vente signé : vers les 80 % de la valeur

Ce pourcentage est influencé par le niveau d’avancement de la vente de votre ancien bien. Si vous avez déjà signé un compromis, les organismes financiers seront plus enclins à vous accorder un taux proche des 80 %.

Obtenir un prêt relais sec au stade de la mise en vente

Si vous n’êtes qu’au stade des négociations avec des agences immobilières, le pourcentage risque d’être beaucoup moins élevé, autour de 50 à 60 % maximum. Si vous le pouvez, il est donc plus judicieux de demander un prêt relais le plus tardivement possible, après au moins une offre d'achat acceptée. 

Calcul et taux d’un prêt relais sec 

Les taux du marché

Le taux du prêt relais sec dépend avant tout de votre situation (revenus et charges, épargne, etc.), mais aussi des taux d’intérêt du marché.

Comme pour tous les types de prêt, le taux du prêt relais sec est également soumis à un taux d’usure. C’est un taux maximum légal que peuvent pratiquer les organismes de crédit, plafonné et révisé chaque trimestre par la Banque de France. Ces taux sont consultables sur le site de la Banque de France et publiés au Journal officiel.

Quel est le taux d'un prêt relais en 2024 ?

Au 3e trimestre 2024, le taux des crédits relais est plafonné à 6,77 % par le taux d’usure. Notez que le taux d'usure est de 6,16 % pour un crédit immobilier classique d’une durée d’emprunt de 20 ans et plus. Le taux d'usure est calculé à partir de la moyenne de taux pratiqués au trimestre précédent (5,08 % au 2e trimestre 2024). 

Quelle est la durée d'un crédit relais sec ? 

Le crédit relais sec est un prêt de courte durée. Il ne peut dépasser 24 mois (généralement 12 mois renouvelable une fois), laps de temps légal accordé pour le remboursement du prêt.

Si vous n’avez pas vendu votre bien dans ce délai, vous pouvez demander une prolongation à votre établissement prêteur, à défaut de quoi le prêt relais se transformera en prêt immobilier classique. Vous devrez alors rembourser le capital et les intérêts ! 

Si vous avez la chance de trouver un acquéreur avant les 24 mois légaux, vous effectuez alors effectuer un remboursement anticipé de votre prêt relais sec sans aucune pénalité. En effet, ce type de prêt relais est sans indemnité de remboursement anticipé (IRA). Vous êtes propriétaire d'un nouveau bien immobilier sans aucun crédit immobilier à rembourser ! 

Combien coute un prêt relais sec ?

La banque prélève des frais annexes d'un prêt relais sec identiques à ceux des crédits immobiliers classiques :

• frais de dossier,
• frais de clôture,
• assurance emprunteur éventuelle…(elle reste exigible si le montant du prêt relais est important)

Il faut donc que vous soyez en mesure d’assumer ces frais. 

Pendant le remboursement du prêt relais, vous payez une mensualité composée : 

• soit des intérêts et de la cotisation d'assurance : c'est la franchise partielle, le système utilisé dans la plupart des projets. Le remboursement du capital intervient en une fois lorsque le logement précédent est vendu
• soit de l'assurance seule : c'est la franchise totale. Le remboursement du capital et le paiement des intérêts interviennent après la vente du bien immobilier. 

Quel que soit votre projet immobilier, votre conseiller Crédit Agricole vous accompagne pour concrétiser et réussir. 

Pourquoi un prêt relais peut être refusé ?

La banque peut refuser d'accorder un prêt relais comme tout autre crédit.

Tel est le cas si elle estime que le bien immobilier a peu de chances d'être vendu au prix estimé dans un délai de 12 à 24 mois. Un logement atypique ou une localisation dans un marché immobilier atone peut conduire une banque à refuser le prêt relais. 

Si vous avez d'autres emprunts en cours de remboursement, la banque peut également émettre un refus. 

Il faut alors vous tourner vers des alternatives comme retarder l'achat du second bien immobilier ou revoir la totalité de vos mensualités par un regroupement de crédits.