Faire coïncider vente et achat immobilier : la vente en cascade

Qu'est-ce que la vente concomitante (vente en cascade) ?

La vente concomitante, ou vente en cascade, désigne une transaction où l’on vend un bien pour en acheter un autre de façon simultanée.

Ce terme reflète le principe de faire « couler » le produit de la vente vers l’achat, assurant ainsi une continuité sans rupture financière.

Cette opération est particulièrement prisée des acheteurs qui ont des impératifs de calendrier précis, mais elle demande une vigilance accrue.

• Côté avantages, citons la transition sans rupture de logement, ainsi que l’optimisation des ressources financières.
• Côté inconvénients, vous ne pourrez peut-être pas éviter la dépendance des deux transactions l’une de l’autre. Aussi, en cas de retard ou d’imprévu sur la vente, l’achat peut être compromis.

Vendre et acheter en même temps : comment réussir la vente concomitante

Synchroniser la vente de son logement avec l’achat d’un autre nécessite une planification en amont et une anticipation des éventuels imprévus. Cela revient également à trouver simultanément un acquéreur pour son bien et le nouveau bien à acheter.

Si vendre et acheter en simultané représente la solution la plus fluide, elle est aussi celle qui demande le plus de coordination entre les parties concernées :

• Notaires,
• Acheteurs,
• Vendeurs
• Banquiers.

Conseils supplémentaires pour une vente concomitante réussie

• Une bonne connaissance de la dynamique de votre marché immobilier local (offre et demande) vous permet d’estimer le délai de vente de votre bien, un facteur clé pour coordonner les transactions.
• Anticipez au maximum les frais de transaction (frais d’agence, frais de notaire et éventuellement les frais de prêt relais) pour estimer le budget nécessaire pour réaliser les deux transactions.
• Prévoyez un plan de repli, si la vente prend plus de temps que prévu. En étant préparé à une location temporaire ou à un hébergement provisoire, vous éviterez de vous précipiter dans l’achat d’un bien qui ne correspondrait pas à vos critères, conduisant à vous faire perdre plus de temps que prévu.
• En fonction du délai d’achat de votre nouvelle maison, il peut être judicieux de prévoir des solutions temporaires (comme une location ou un prêt relais). Estimer ce délai est essentiel pour synchroniser les deux transactions et minimiser les imprévus.

Comment faire pour acheter avant d’avoir vendu ?

Acheter avant de vendre son bien est une option qui requiert souvent un apport financier conséquent.

Cette situation est courante lorsque l’on trouve un bien d’exception avant d’avoir vendu son logement actuel.

Plusieurs stratégies existent pour acheter sans vente préalable :

• Si votre bien actuel est en cours de vente, mais que l’achat se profile avant, il est parfois possible de négocier une vente avec une faculté de rachat pour sécuriser votre position.
• Si votre banque estime que votre bien est vendu prochainement, elle peut accepter de vous avancer une partie du prix de vente.
• Pour les propriétaires possédant une forte plus-value, une hypothèque sur le bien actuel peut garantir l’achat en attendant la vente.

Acheter avant de vendre : les solutions pour anticiper l'achat sans avoir encore vendu

Acheter avant d’avoir vendu est une option qui convient surtout dans les marchés où les biens sont très prisés et où une opportunité peut se présenter rapidement.

Néanmoins, cette option augmente le risque de se retrouver avec deux biens à financer, ce qui peut être contraignant financièrement dès lors que les charges d’échéances d’emprunts peuvent être doublées.

Toutefois, plusieurs outils et dispositifs sont à votre disposition pour anticiper au mieux votre achat sans avoir encore vendu :

• Vous pouvez opter pour un prêt relais longue durée : Certains prêts relais sont accordés pour des périodes plus longues, permettant de disposer de plus de temps pour vendre dans des conditions avantageuses sans précipitation.
• Assurez-vous de négocier des facilités de paiement : Dans certains cas, il est possible de négocier avec le vendeur pour étaler les paiements ou conditionner l’achat définitif à la vente de votre bien actuel.
• Dans certains cas, vous pouvez négocier une vente longue avec l’acheteur de votre bien actuel. Ce délai supplémentaire vous donne plus de temps pour finaliser l’achat de votre nouvelle propriété.
• Enfin, pensez à évaluer les coûts d'une double propriété : Si vous êtes en mesure d’assumer temporairement les charges des deux biens, cette solution peut s’avérer confortable, mais elle requiert une évaluation précise de vos capacités financières.

Vendre avant d'acheter : sécuriser la vente pour mieux se projeter

Vendre son bien avant d’acheter le nouveau permet de maîtriser le budget de manière précise, un atout surtout si votre bien se vend rapidement. En effet, sans avoir vendu votre bien avec un prix de vente définitif, vous n’êtes pas en mesure de connaître votre capacité d’achat et donc votre capacité d’emprunt pour le bien futur.

Cette approche réduit également le risque d’avoir à payer deux logements en même temps.
Si vous souhaitez profiter de cette opportunité, préparez-vous à une offre d’achat immobilier rapide lorsque le marché est favorable. Une offre bien structurée et un financement solide permettent d'avancer sereinement. 

Cependant, elle implique une certaine flexibilité, notamment en termes de logement temporaire si la recherche d’un bien prend plus de temps.

Pour réduire les délais de transition, plusieurs stratégies sont envisageables : identifier des solutions de prêt transitoire

Certaines banques proposent des prêts relais, c’est-à-dire des prêts à court terme pour combler la période entre la vente et l’achat, en attendant la libération de votre capital.

Ce type de prêt est spécifiquement conçu pour les situations où un propriétaire souhaite acheter un nouveau bien avant d’avoir finalisé la vente de son logement actuel. Le prêt relais fonctionne donc comme une solution de financement temporaire, en attendant la libération des fonds suite à la vente du premier bien.

En pratique :

• Le prêt relais vous avance une partie de la valeur de votre bien en cours de vente (souvent entre 60 % et 80 % de sa valeur estimée), vous permettant d’acheter un nouveau bien sans attendre.
• Une fois votre bien vendu, le montant obtenu sert à rembourser le prêt relais, et le reliquat peut être utilisé pour financer le nouveau logement.

Cette solution allège la pression financière en vous permettant de saisir une opportunité d’achat sans être contraint de vendre précipitamment, ce qui est souvent nécessaire dans un marché compétitif. Cependant, il ne faut pas la situation s’étale dans le temps c’est d’ailleurs pour ça qu’une durée est fixée et définie en amont avant le premier remboursement.

Important : Avant de souscrire un prêt relais, utilisez un simulateur de prêt immobilier pour estimer votre capacité d’emprunt ainsi que les mensualités et la durée de financement. Cela permet d'évaluer la viabilité de cette solution en fonction de vos capacités de remboursement.

Comment coordonner la signature de la vente et de l’achat le même jour ?

Quand la vente et l’achat sont suffisamment avancés, il est possible de coordonner les signatures des actes notariés le même jour. Cette méthode nécessite une préparation minutieuse, car le calendrier des démarches juridiques et bancaires doit être bien aligné. Une coordination précise vous permettra d’éviter des complications logistiques ou des frais imprévus.

Voici nos conseils pour synchroniser les signatures : 

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La synchronisation entre vente et achat nécessite toujours un plan d’action personnalisé en fonction de votre situation. Que vous optiez pour la vente concomitante, la vente avant l’achat ou l’achat avant la vente, une préparation minutieuse et l’accompagnement par des professionnels (notaires, agents immobiliers, banquiers) seront des atouts pour éviter des imprévus et réussir la transition en toute sérénité.