Peut-on conserver son crédit immobilier après une vente ou faut-il rembourser le prêt par anticipation ?

Est-il obligatoire de rembourser un prêt immobilier en cas de vente ?

Un crédit immobilier est intrinsèquement lié au bien qu’il finance.

En cas de vente du bien, ce lien est remis en question et, par conséquent, la théorie voudrait que le prêt soit soldé. Mais qu’en est-il vraiment ?

Peut-on garder son prêt immobilier après une vente : le principe

La règle générale est qu’un crédit immobilier est remboursé lorsque le bien est vendu. En pratique, la banque exige donc que le capital restant dû soit remboursé grâce au produit de la vente.

Ceci étant dit, ce n’est pas une obligation absolue. En effet, si vous avez pour projet d’acheter un nouveau bien immobilier, certaines banques peuvent consentir à la conservation du crédit.

Le crédit ne pourra toutefois pas être conservé comme tel, pour la simple et bonne raison que le projet immobilier n’est plus le même : le crédit doit donc s’adapter à ce nouveau projet (fonds nécessaires, assurance emprunteur, etc.). C’est ce que l’on appelle le transfert de crédit.

Est-il toujours possible de garder son prêt immobilier après une vente ?

Pour pouvoir garder votre prêt immobilier après la vente de votre maison ou de votre appartement, il faut obtenir l’accord de la banque auprès de laquelle vous avez contracté le prêt.

Pour prendre sa décision, l’établissement bancaire s’appuiera à la fois sur les clauses de votre contrat de prêt actuel, ainsi que sur votre situation financière.

Dans certains, ce ne sera donc pas possible.

Comment savoir si mon prêt immobilier est transférable ?

Transférer son prêt sur un autre bien : à quoi correspond ?

Le transfert de prêt immobilier est une option qui permet à l’emprunteur de conserver les conditions de son prêt initial (notamment le taux d’intérêt), mais en l’associant à un nouveau bien immobilier. En d’autres termes, le crédit est « déplacé » d’un bien à un autre.

Cette option présente des avantages évidents, et tout particulièrement en période de hausse des taux d’intérêt, car elle permet de conserver un taux de crédit immobilier potentiellement plus avantageux que ceux disponibles sur le marché au moment de la nouvelle acquisition.

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Transfert de prêt : les conditions pour en bénéficier

Pour qu’un transfert de prêt soit possible, plusieurs critères doivent être observés :

• Présence d’une clause de transfert dans le contrat de prêt initial : en l’absence de cette clause, l’option du transfert ne sera pas envisageable.
• Validation de l'opération par la banque : même en présence d’une clause de transfert, la banque doit valider le nouveau projet (étude de la solvabilité de l’emprunteur, des caractéristiques du nouveau bien, analyse des garanties associées, etc.).
• Absence d’hypothèque sur le bien vendu : si la banque a pris une hypothèque comme garantie sur le bien que vous souhaitez vendre, vous serez dans l’obligation de solder votre crédit existant.
• Faible délai entre la vente et le nouvel achat immobilier : le transfert est souvent conditionné à l’achat rapide d’un nouveau logement, afin de limiter les risques pour la banque.

A noter :

Pour le transfert d’un prêt à taux zéro, d’un prêt conventionné, ou d’un prêt d’accession sociale (PAS), la nouvelle maison (ou appartement) doit obligatoirement respecter les conditions d'attribution du prêt aidé en vigueur à la date du transfert. Cette condition est incontournable si le transfert intervient dans les six années qui suivent la date de déblocage des fonds du prêt originel. Au-delà de ce délai, les conditions de transfert sont les mêmes que pour un prêt immobilier classique.

Alternatives au transfert de prêt : remboursement du prêt, rachat de crédit, etc.

Si le transfert de prêt n’est pas envisageable, voici les autres solutions possibles :

• Le remboursement anticipé : vous soldez votre prêt actuel grâce au produit de la vente, et souscrivez un nouveau crédit immobilier pour financer votre nouveau logement. 
• Le rachat de crédit : c’est une option intéressante à étudier si vous souhaitez regrouper plusieurs prêts (prêt immobilier et prêt travaux par exemple) ou bénéficier des conditions d’une offre de prêt différente.
• La contraction d’un prêt-relais : idéal pour financer un nouveau bien avant la vente effective de l’ancien, le prêt-relais permet d’assurer une transition sans avoir à solder immédiatement le crédit en cours.

En mai 2024, une proposition de loi a été présentée devant l’Assemblée nationale, visant à rendre obligatoire la clause de portabilité sur tous les prêts immobiliers. Si cette proposition de loi est adoptée, cela impliquerait qu’à l’avenir, tous les emprunteurs auraient l’option de conserver les conditions de leur prêt pour l’achat de leur nouveau logement, après la vente du précédent.