Tout savoir sur la loi de portabilité du prêt immobilier
Sommaire
Une proposition de loi (n°2583) envisage de rendre obligatoire la portabilité du crédit immobilier. Comme pour son numéro de téléphone portable, l'emprunteur aurait droit de conserver son prêt entre le premier et un second achat immobilier. Dans quelles conditions ? Quel est l'intérêt de la démarche ? Quels risques ? Décryptage.
Que contient la proposition de loi sur la portabilité du prêt immobilier ?
La portabilité des prêts : une idée portée par la Fnaim
En juin 2023, dans les propositions du Conseil national de l'habitat, la Fnaim avait évoqué la possibilité d'organiser la portabilité et la transférabilité des prêts pour booster le marché immobilier.
Une proposition de loi de mai 2024
La proposition de loi n°2583 visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers est portée par Monsieur Damien Adam, député. Elle a été enregistrée par la 16e Législature le 2 mai 2024 et renvoyée devant la commission des affaires économiques.
La clause de portabilité du crédit immobilier existe déjà en France mais reste facultative. L'idée est donc de rendre cette clause de portabilité obligatoire dans tous les contrats de prêt immobilier.
Ainsi, un article unique de loi propose l'ajout de cette règle au sein de l'article L 313-25 du Code de la consommation. Le nouvel alinéa prévoirait que l'emprunteur puisse maintenir les conditions du prêt accordées en cas de vente du bien immobilier pour l'achat d'un autre bien.
Les objectifs de la proposition de loi
La crise du logement est installée de longue date en France. Cette proposition de loi a pour objectif d'agir contre le blocage du marché immobilier et simplifier les procédures pour les Français.
Quel avenir pour la portabilité du crédit immobilier ?
La dissolution de l'Assemblée nationale a mis fin aux travaux parlementaires. Aussi, il sera nécessaire que les députés nouvellement élus remettent à l'ordre du jour les textes en suspens. L'avenir de cette proposition de loi sur la portabilité dans les contrats de prêts immobiliers est donc incertain.
Comment fonctionne le transfert de prêt ?
La clause de portabilité laisse la faculté de conserver les conditions de son prêt immobilier lors de l'achat d'un nouveau bien, après la vente du précédent logement.
L'emprunteur reste libre d'actionner ou non la clause de portabilité en fonction de l'état du marché du crédit au moment de son premier achat et au moment de son second achat.
Le transfert porte donc sur le bien financé et non sur le prêteur : vous ne changez pas de banque !
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Comment savoir si mon prêt immo est transférable ?
La portabilité des prêts existe déjà pour les prêts réglementés comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC) et le prêt épargne logement (PEL). Il faut obtenir l'accord de la banque qui a consenti le prêt.
Les avantages de la transférabilité du prêt
Le député Damien Adam, porteur de cette proposition de loi, avance 3 avantages au dispositif :
- bénéficier d'un taux de crédit plus avantageux en cas d'évolution des taux immobiliers à la hausse depuis la signature du premier prêt
- simplifier les démarches d'achat d'un second bien
- éviter le paiement des pénalités de remboursement anticipé le cas échéant
Les risques de la portabilité de crédit
Plusieurs professionnels du crédit ont mis en garde contre les risques pratiques de la généralisation de la portabilité des prêts immobiliers.
Une hausse des taux ?
En premier lieu, il faut bien comprendre que la banque emprunte toujours aux conditions actuelles du marché. Une telle mesure pourrait inciter les banques à augmenter les taux pour compenser le décalage entre les deux taux.
Résultat : une mesure réservée aux propriétaires secondo-accédants pénalise tous les emprunteurs, en particulier les primo-accédants. Ces derniers peinent déjà à se voir accorder une offre de prêt !
En second lieu, la durée réelle d'un prêt immobilier est bien moindre actuellement que la durée signée (8 ans en moyenne contre 20 ans). Avec la portabilité généralisée, les banques auraient d'autres exigences en matière de garantie et d'assurance, envisageant un prêt sur 25 ans !
La fin des taux fixes ?
La fédération française des banques (FFB) avait affirmé dans un communiqué de presse fin mai que cette portabilité des prêts risquait de remettre en cause le modèle français de financement. En effet, nous bénéficions d'un système protecteur spécifique à la France, un des rares pays européens à pratiquer des taux fixes.
Portabilité = simplicité ? Pas pour l'assurance et la garantie !
Si le prêt immobilier a été conclu avec une garantie réelle (hypothèque), l'emprunteur devra purger l'hypothèque sur le bien vendu et reprendre une garantie sur le nouveau bien avec les démarches notariales et les coûts afférents.
De la même manière, qu'en sera-t-il d'un organisme de caution ? L'emprunteur devra-t-il valider le nouveau projet immobilier auprès de lui ?
Quelles alternatives à la portabilité des prêts immobiliers ?
La transférabilité du prêt, du vendeur à l'acheteur
Cette opération déjà dans le Code de la consommation consiste à faire porter le prêt sur le logement et non sur l'emprunteur. Ce dispositif peu usité suscite les mêmes craintes que la portabilité souhaitée par Damien Adam.
L'assouplissement des critères du HCSF
Pour libérer l'octroi des crédits immobiliers, il suffit peut-être de faire confiance aux banques ? Les recommandations devenues obligatoires du HCSF (haut conseil de stabilité financière) laissent la flexibilité à 20 % des demandes de financement. La solution pour libérer le marché immobilier est peut-être là.
Le prêt relais en cas d'achat avant la vente
La portabilité dans les contrats de prêt immobilier ne remet pas en cause le principe du prêt relais. En effet, l'opération est ici différente : le propriétaire achète un second bien avant d'avoir vendu le premier. Il doit donc être en mesure de verser le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique. Notez qu'il existe d'autres solutions que le prêt relais dans cette situation.
Est-il possible de rallonger son crédit immobilier ?
Un prêt immobilier classique peut souvent faire l'objet de modulation au cours de 20 ans de sa vie ! Moduler sa mensualité à la hausse comme à la baisse, allonger ou réduire la durée totale du crédit. A chaque changement de situation, gardez cette possibilité en mémoire.
Une question sur votre prêt immobilier ? Un projet d'accès à la propriété ou de nouvel achat ? Quelle que soit votre situation, contactez un conseiller du Crédit Agricole en ligne ou en agence. Ensemble, nous concrétisons vos rêves immobiliers.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
