Checklist achat maison : tous les points à vérifier avant de signer

À retenir : 

L'étape de la contre-visite est une opportunité unique d'examiner plus en détail les caractéristiques du bien que vous projetez d'acheter, et de repérer d’éventuels défauts ou travaux à prévoir. Elle vous permet également d’en savoir plus sur l’environnement extérieur et les commodités à proximité, et de poser des questions spécifiques aux vendeurs.

En clair, la contre-visite vous permet de confirmer, ou non, votre choix d’acquisition en toute sérénité.

Pourquoi et quand visiter une maison ou un appartement (et revenir si besoin) ?

L’excitation de la première visite d'un bien immobilier peut parfois fausser notre jugement.

Lors de cette première visite, l’attention est souvent captée par des éléments superficiels : l'agencement des pièces, la lumière naturelle, ou encore le style de décoration.

Que vous envisagiez d' acheter un bien neuf ou ancien, la contre-visite permet, elle, d’aborder les aspects plus techniques de votre projet d'achat. Vous aurez le temps de vérifier l'état des installations (électricité, plomberie, chauffage) et d'évaluer les éventuels travaux à réaliser. Ce sera également l'occasion d’étudier les documents tels que les diagnostics obligatoires ou les documents liés à la copropriété, en cas d’achat d’un appartement.

L'étape de la contre-visite permet également de détecter des problèmes structurels comme l’humidité, des fissures ou des malfaçons, qui ne sont pas toujours visibles au premier coup d’œil.

Enfin, elle vous permet de réfléchir à la viabilité du bien à long terme, notamment en termes d’aménagement et de coûts d’entretien.

Cette contre-visite est pertinente après une première visite prometteuse, et avant de faire une offre d'achat.

Comment faire une contre-visite immobilière (méthode + durée + qui emmener) ?

La contre-visite doit se préparer en amont pour qu'elle soit vraiment productive :

• Avant de vous rendre sur place, faites une liste des points à vérifier pièce par pièce et des questions que vous souhaitez poser au vendeur ou à l’agent immobilier.
• En arrivant sur place, prenez votre temps : il ne s’agit plus seulement d'avoir une impression générale, mais d’inspecter minutieusement le bien. Parcourez chaque pièce avec attention, allumez et éteignez les lumières, testez les fenêtres et vérifiez les installations.
• Vous pouvez également venir avec un professionnel du bâtiment pour avoir un avis technique sur des éléments précis (isolation, toiture, conformité des installations électriques) et passer en revue avec lui les diagnostics obligatoires de vente .
• N’hésitez pas à vous faire accompagner par un proche, dont le regard neuf peut vous aider à repérer des détails que vous auriez pu négliger.
• Ne négligez pas l’extérieur si le bien comporte un jardin ou une terrasse : ces espaces peuvent être sources de dépenses inattendues s’ils sont mal entretenus ou s’ils ont mal été agencés, par exemple en violation du plan local d’urbanisme (PLU).

Quelles questions poser lors d’une contre-visite de maison ?

La contre-visite est aussi le moment parfait pour poser des questions pointues que vous n’auriez pas forcément abordées lors de la première visite :

• Renseignez-vous sur l’état des installations, comme le système de chauffage ou les fenêtres, et sur les derniers travaux réalisés (par exemple, une rénovation de toiture).
• Demandez au propriétaire ou à l’agent immobilier s'il existe des frais futurs prévus (réparations de façade, travaux dans les parties communes).
• Posez aussi des questions sur le quartier : les commerces de proximité, les transports, les écoles, la sécurité, et les éventuelles nuisances sonores.

Bon à savoir

Si vous achetez un appartement, informez-vous également sur la gestion de la copropriété, l’état financier du syndicat avec les budgets prévisionnels et les projets de travaux à venir.

Checklist pendant la contre-visite d'une maison (neuve, ancienne ou à rénover)  : quels sont les points  à vérifier avant d'acheter ?

Pour vous aider à ne rien oublier, voici une checklist détaillée à utiliser lors de votre contre-visite, organisée par catégories :

Structure et gros œuvre

• Date de construction de la maison.
• Gros travaux réalisés sur le bien au cours des 10 dernières années, par les anciens propriétaires eux-mêmes ou par des professionnels qu'ils auraient mandatés (avec les justificatifs éventuels).

Isolation et performance énergétique

• Type d'isolation du bien immobilier (intérieure/extérieure, fibre de bois, laine de chanvre, de mouton, etc.).
• Date des derniers travaux d'isolation réalisés sur le bien (avec les justificatifs éventuels).

Ventilation et humidité

• Existence et date d'installation du système de ventilation.
• Type de système de ventilation (Ventilation mécanique contrôlée (VMC), Ventilation mécanique par insufflation (VMI)).
• Etat général du système, et éventuels défauts connus.

Pièces de vie

• Murs et plafonds : traces d’humidité, fissures, état des peintures.
• Sols : usure du parquet, état du carrelage ou des moquettes.
• Fenêtres : type de vitrage (simple, double ou triple), étanchéité, mécanismes de fermeture.

Cuisine et salle de bain

• Appareils électroménagers : état et fonctionnement.
• Meubles : état général des placards et tiroirs.
• Plomberie : vérifier la pression de l’eau, les éventuelles fuites sous l’évier.
• Ventilation : présence et efficacité de la hotte ou de l’aération naturelle.
• Robinetterie : pression de l’eau, état des robinets, fuites éventuelles.
• Baignoire/douche : état des joints et de l’étanchéité.
• Aération : naturelle ou via une VMC, fonctionnement et efficacité.
• Chauffe-eau : âge, capacité, état de fonctionnement.
• Présence d'ouvertures sur l'extérieur (pour la luminosité naturelle et l'aération).

Chambres et rangements

• Présence de fenêtres (pour la luminosité naturelle et l'aération).
• Ventilation des pièces : aération naturelle et/ou VMC.
• Présence et grandeur des rangements existants.

Électricité

• Date de l'installation électrique.
• Etat du tableau électrique (présence ou non de fusibles, dimensionnement et nombre de rangées conforme à la surface du logement, présence d'interrupteurs différentiels, état général, etc.).
• Nombre de prises dans le logement, et positionnement.
• Date et détails des derniers travaux électriques réalisés (avec les justificatifs éventuels du passage du professionnel qui est intervenu).

Chauffage et eau chaude

• Chauffage : système de production d'eau chaude (chaudière, ballon d'eau-chaude, pompe à chaleur, etc.), âge, état général et entretien du système, état des radiateurs.
• Isolation : vérifiez l’isolation des murs, combles, fenêtres.
• Systèmes de sécurité : présence et bon fonctionnement d’alarmes, détecteurs de fumée.

Plomberie et évacuations

• Date des derniers dégâts des eaux (origine du problème, intervention ou non de l'assurance, conclusions de l'expert, etc.).
• Etat général de la plomberie et des canalisations extérieures.
• Type de système d'assainissement (collectif ou individuel).
• Date des derniers travaux de plomberie réalisés (avec les justificatifs éventuels).

Menuiseries

• Etat général des menuiseries intérieures et extérieures.
• Existence d'incidents antérieurs en lien avec des champignons (et date des derniers traitements du bois, le cas échéant).

Annexes

• Date d'installation et état de la porte d'entrée (sens d'ouverture, aspect, solidité et blindage éventuel, type de serrure (clé, électrique, etc.), nombre de points d'ancrage, etc.).
• Vérification de l'état des volets (ouverture/fermeture mécanique ou manuelle, type de matériau utilisé, capacité occultante, date d'installation, état général, etc.)

Extérieurs et terrain : ce qu’il faut vérifier 

Façade, gouttières, drainage, état des clôtures

• Date du dernier ravalement de façade effectué (avec les justificatifs éventuels).
• Présence et état des gouttières (propreté, traces d'usure, capacité d'évacuation).
• Présence d'un éventuel système de drainage (type de drain installé, date des travaux).
• Présence de clôtures extérieures (matériel utilisé, date d'installation, état général, clôture complète ou incomplète du terrain).

Jardin/terrasse

• Toiture : inspectez si possible ou demandez des informations sur l’état et notamment la date de son installation ou de son dernier entretien.
• Sol extérieur : état du carrelage, de la pelouse.

Stationnement et accès

• Existence d'un parking privé ou d'un parking public ou à proximité du bien.
• Garage fermé ou stationnement à découvert, nombre de places disponibles.
• Facilité d'accès au bien immobilier (existence de différents accès, route ou sentier).

Risques naturels et environnement

• Existence de risques naturels particuliers (sismiques, inondations, météorologiques).
• Existence de risques technologiques particuliers (présence de sites industriels ou nucléaires à proximité du bien, incidents récents notables, etc.).

Quartier et environnement : valider l’emplacement 

Pourquoi visiter le bien à différents moments de la journée et en soirée ? Bruit à différents moments

Lors d'une contre-visite, il est recommandé de voir le bien à des moments variés de la journée, comme le matin, l'après-midi, et en soirée. Cela vous permet de vérifier l'exposition à la lumière naturelle dans les différentes pièces, qui peut être déterminante pour le confort. De plus, visiter en soirée vous aide à évaluer les nuisances potentielles (bruit, circulation, activités des voisins ou du quartier) qui ne sont peut-être pas perceptibles en pleine journée.

Ces visites à des horaires divers permettent également de se rendre compte de l'ambiance générale du quartier ou de l'immeuble à des moments où l'activité peut être différente.

Transports, commerces, écoles, sécurité, projets urbains

• Proximité des commodités : commerces, écoles, transports.
• Sécurité du quartier : éclairage public, présence de nuisances potentielles, présence récurrente des forces de l'ordre.

Voisinage et nuisances

• Nuisances sonores : bruit des voisins, de la circulation, des activités commerciales.
• Proximité de structures pouvant occasionner du bruit (aéroports, gares, parkings, péages, etc.).

Documents et points juridiques : sécuriser l’achat 

Dossier de diagnostics

Le vendeur a l'obligation de vous fournir un dossier regroupant plusieurs diagnostics techniques (appelé "DDT"), comme : 

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui doit vous éclairer sur la consommation d'énergie du bien et son impact écologique ;
• l'état de l'installation intérieure de l'électricité, si celle-ci a plus de 15 ans ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz, là encore si celle-ci a plus de 15 ans ;
• le diagnostic amiante, si le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• etc.

Bon à savoir

Le DDT doit être annexé à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (signé chez le notaire).

Urbanisme et règles : que demander à la mairie avant d'acheter une maison ? 

Prenez aussi le temps de vous informer sur les règles d'urbanisme applicables et les éventuels projets de construction à venir dans le hameau ou le quartier dans lequel se situe le bien immobilier auprès de la mairie.

Travaux réalisés

Il est impératif que vous soyez informé des travaux qui ont été réalisés sur le bien dans les 10 années précédentes (les garanties de construction, qui permettent un recours auprès du constructeur en cas de souci, étant d'une durée maximale de 10 ans).

Pensez à réclamer les factures et les procès-verbaux (PV) de réception des travaux, dont la date constitue le point de départ des délais de garantie.

Assurances et sinistres

Demandez aussi à obtenir une chronologie précise des divers sinistres ayant donné lieu à une déclaration d'assurance. Celle-ci vous permettra d'avoir une idée plus précise du passif du bien, et des points de vigilance particuliers sur lesquels vous pourriez avoir besoin d'éclaircissements de la part du vendeur. 

Si maison en lotissement / copropriété : charges, règlement, travaux votés

 Si la maison que vous projetez d'acheter est située dans un lotissement ou une copropriété (dite "horizontale", s'il s'agit de maisons individuelles), demandez la communication du règlement de lotissement ou de copropriété ainsi que le détail des charges communes afférentes au bien et une copie des PV des assemblées générales des 3 dernières années. 

Cela vous permettra d'avoir une idée des travaux à venir, et des impacts éventuels sur votre budget initial.

Avec cette checklist complète et ces recommandations, vous serez mieux préparé pour votre contre-visite et pourrez formuler une offre d'achat immobilier en toute confiance.

Sources :

• Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique)
• Article L134-7 du Code de la construction et de l'habitation (état de l'installation intérieure d'électricité)
• Article L134-9 du Code de la construction et de l'habitation (état de l'installation intérieure de gaz)
• Articles L1334-13 et R1334-14 du Code de la santé publique (état d'amiante)
• Article 1792-4-3 du Code civil (prescription des garanties de construction)
• Article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation (documents à fournir en cas de vente d'un lot de copropriété)