Contre-visite immobilière : la checklist indispensable avant l'achat

Cette étape est une opportunité unique pour examiner plus en détail les caractéristiques du bien et repérer d’éventuels défauts ou travaux à prévoir. Elle permet également d’en savoir plus sur l’environnement extérieur, les commodités et de poser des questions spécifiques aux vendeurs.

En clair, la contre-visite vous permet de confirmer, ou non, votre choix d’acquisition en toute sérénité.

Pourquoi et quand faire une contre-visite ?

L’excitation de la première visite peut parfois fausser notre jugement.

Lors d’une première visite, l’attention est souvent captée par des éléments superficiels : l'agencement des pièces, la lumière naturelle, ou encore le style de décoration.

La contre-visite, que vous envisagiez d'acheter un bien neuf ou ancien, permet, elle, d’aborder les aspects plus techniques. Vous aurez le temps de vérifier l'état des installations (électricité, plomberie, chauffage) et d'évaluer les éventuels travaux à réaliser. Vous aurez également eu le temps d’étudier les documents tels que les diagnostics ou les documents liés à la copropriété en cas d’achat d’un appartement. 

Elle permet également de détecter des problèmes structurels comme l’humidité, des fissures ou des malfaçons, qui ne sont pas toujours visibles au premier coup d’œil.

Enfin, cette seconde visite vous permet de réfléchir à la viabilité du bien à long terme, notamment en termes d’aménagement et de coûts d’entretien.

Cette contre-visite est pertinente après une première visite prometteuse, et avant de faire une offre d'achat.

Comment se passe une contre-visite immobilière ?

La contre-visite doit se préparer en amont pour qu'elle soit vraiment productive.

• Avant de vous rendre sur place, faites une liste des points à vérifier pièce par pièce et des questions que vous souhaitez poser au vendeur ou à l’agent immobilier.
• En arrivant sur place, prenez votre temps : il ne s’agit plus seulement de faire une impression générale, mais d’inspecter minutieusement le bien. Parcourez chaque pièce avec attention, allumez et éteignez les lumières, testez les fenêtres et vérifiez les installations.
• Vous pouvez également venir avec un professionnel du bâtiment pour avoir un avis technique sur des éléments précis (isolation, toiture, conformité des installations électriques) et passer en revue avec lui les diagnostics obligatoires de vente.
• N’hésitez pas à vous faire accompagner par un proche, dont le regard neuf peut vous aider à repérer des détails que vous auriez pu négliger.
• Ne négligez pas l’extérieur si le bien comporte un jardin ou une terrasse : ces espaces peuvent être sources de dépenses inattendues s’ils sont mal entretenus ou s’ils ont mal été agencés conformément au plan local d’urbanisme (PLU).

Qu'est-ce qu'une contre-visite pour un appartement ?

Lorsqu'il s'agit d'un appartement, la contre-visite prend une dimension particulière, car elle ne se limite pas à l’intérieur du logement : Vous devrez aussi vérifier les parties communes de l'immeuble. Ces espaces, comme le hall d’entrée, les escaliers ou l'ascenseur, sont souvent partagés avec les autres occupants et leur état reflète la qualité de la gestion de la copropriété.

Vérifiez si des travaux sont prévus dans l’immeuble et informez-vous sur les charges de copropriété. Ces informations peuvent être obtenues en consultant les derniers procès-verbaux des dernières assemblées générales annuelles. 

Observez également le voisinage : y a-t-il des nuisances sonores ? Le règlement de copropriété impose-t-il des restrictions spécifiques (animaux, bruit, rénovations) ?

Bien préparée, la contre-visite d’un appartement vous évitera bien des mauvaises surprises.

Comment se déroule une visite immobilière ?

La première visite est souvent rapide, guidée par l’enthousiasme ou l'envie de découvrir au plus vite le bien suite aux éventuelles photos déjà examinées. Vous passez généralement d’une pièce à l’autre sans trop de méthode, souvent sous l’influence de l’agent immobilier ou du propriétaire.

La contre-visite, elle, demande davantage de temps et d’organisation. Vous devez inspecter chaque recoin du bien. Testez tous les systèmes (chauffage, robinets, prises électriques), vérifiez les éventuelles traces d’humidité ou de moisissures, et inspectez les finitions avec attention. Si le bien semble en bon état, n’oubliez pas de vous projeter : l'agencement est-il pratique pour votre mode de vie, notamment le secteur géographique ? Est-ce que des travaux d’aménagement seraient nécessaires pour que le bien corresponde à vos besoins ?

Pensez toujours à estimer votre capacité d’endettement et capacité d’emprunt en amont de votre projet. Effectuez aussi des simulations de prêt immobilier pour être sûr de pouvoir mener à bien votre projet.

Quelles questions poser lors d’une visite immobilière ?

La contre-visite est aussi le moment parfait pour poser des questions pointues que vous n’auriez pas forcément abordées lors de la première visite : 

• Renseignez-vous sur l’état des installations, comme le système de chauffage ou les fenêtres, et sur les derniers travaux réalisés (par exemple, une rénovation de toiture).
• Demandez au propriétaire ou à l’agent immobilier s'il existe des frais futurs prévus (réparations de façade, travaux dans les parties communes).
• Posez aussi des questions sur le quartier : les commerces de proximité, les transports, les écoles, la sécurité, et les éventuelles nuisances sonores.

Bon à savoir

Si vous achetez un appartement, informez-vous également sur la gestion de la copropriété, l’état financier du syndicat avec les budgets prévisionnels et les projets de travaux à venir.

Pourquoi visiter le bien à différents moments de la journée et en soirée ?

Lors d'une contre-visite, il est recommandé de voir le bien à des moments variés de la journée, comme le matin, l'après-midi, et en soirée. Cela vous permet de vérifier l'exposition à la lumière naturelle dans les différentes pièces, qui peut être déterminante pour le confort. De plus, visiter en soirée vous aide à évaluer les nuisances potentielles (bruit, circulation, activités des voisins ou du quartier) qui ne sont peut-être pas perceptibles en pleine journée.

Ces visites à des horaires divers permettent également de se rendre compte de l'ambiance générale du quartier ou de l'immeuble à des moments où l'activité peut être différente.

Checklist des points à vérifier lors d’une contre-visite

Pour vous aider à ne rien oublier, voici une checklist détaillée à utiliser lors de votre contre-visite, organisée par catégories :

1. Pièces de vie :

• Murs et plafonds : traces d’humidité, fissures, état des peintures.
• Sols : usure du parquet, état du carrelage ou des moquettes.
• Fenêtres : type de vitrage (simple ou double), étanchéité, mécanismes de fermeture.
• Électricité : nombre et emplacement des prises, état des interrupteurs, conformité du tableau électrique.

2. Cuisine :

• Appareils électroménagers : état et fonctionnement.
• Meubles : état général des placards et tiroirs.
• Plomberie : vérifier la pression de l’eau, les éventuelles fuites sous l’évier.
• Ventilation : présence et efficacité de la hotte ou de l’aération naturelle.

3. Salle de bain :

• Robinetterie : pression de l’eau, état des robinets, fuites éventuelles.
• Baignoire/douche : état des joints et de l’étanchéité.
• Aération : naturelle ou via une VMC, fonctionnement et efficacité.
• Chauffe-eau : âge, capacité, état de fonctionnement.

4. Extérieur (jardin, terrasse, balcon) :

• Toiture : inspectez si possible ou demandez des informations sur l’état et notamment la date de son installation ou de son dernier entretien.
• Façades : fissures, besoin de ravalement.
• Sol extérieur : état du carrelage, de la pelouse, clôtures.

5. Installations techniques :

• Chauffage : chaudière (âge, entretien), radiateurs (état).
• Isolation : vérifiez l’isolation des murs, combles, fenêtres.
• Systèmes de sécurité : présence et bon fonctionnement d’alarmes, détecteurs de fumée, porte d'entrée (à 1 ou plusieurs points).

6. Environnement et voisinage :

• Proximité des commodités : commerces, écoles, transports.
• Sécurité du quartier : éclairage public, présence de nuisances potentielles.
• Nuisances sonores : bruit des voisins, de la circulation, des activités commerciales.

Avec cette checklist complète et ces conseils détaillés, vous serez mieux préparé pour votre contre-visite et pourrez formuler une offre d'achat immobilier en toute confiance.