Contre-visite avant achat : quels points à vérifier ?

Contre-visite immobilier : définition et importance de la démarche

Faire une contre-visite consiste à refaire une visite d’un bien immobilier que l’on envisage d’acheter, afin de procéder à un certain nombre de vérifications.

La contre-visite peut répondre à divers impératifs :

• montrer le bien à des proches ;
• inspecter le bien immobilier dans ses moindres détails ;
• estimer le montant d’éventuels travaux ;
• revoir l’environnement direct du bien avec une autre approche, etc.

Quel que soit le but de votre contre-visite, il est vivement conseillé d’en faire au moins une avant de formuler votre offre d’achat. Les éléments relevés au cours de la contre-visite pourront en effet vous servir de base pour une éventuelle négociation du prix de vente, même minime.

Bon à savoir :

pour être prêt le jour de la contre-visite, pensez à emmener un mètre laser (il vous permettra de vérifier rapidement la superficie des pièces), un mètre classique, une lampe torche et de quoi noter.

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Pourquoi faire une contre-visite avec un expert ?

La contre-visite est l’occasion d’avoir un second avis sur la maison ou l’appartement que vous souhaitez acheter. Faire une nouvelle visite avec un proche est donc toujours judicieux, mais si vous pouvez avoir un professionnel à vos côtés, c’est encore mieux !

Que ce soit un architecte, un artisan, ou un entrepreneur du bâtiment, cet expert sera à même d’évaluer la faisabilité des travaux (technique et réglementaire) et d’apporter une estimation précise du budget à prévoir.

A noter :

la réalité augmentée peut être un bon moyen de se projeter dans un logement qui nécessite des travaux. Son usage se développe de plus en plus dans l’immobilier pour aider les acheteurs à se projeter.

Contre-visite immobilier : check-list de l’extérieur et des parties communes

Une contre-visite commence avant même d’entrer dans le bien immobilier. Vous devez ainsi penser à inspecter :

• La façade : soyez notamment vigilant sur la présence de fissures, et pensez à demander la date du dernier ravalement (en général, il faut prévoir un ravalement de façade tous les 10 ans).
• La toiture : est-elle en bon état ? Les signes qui doivent vous mettre la puce à l’oreille : tuiles manquantes ou abîmées, présence de végétation sur le toit, présence d’humidité et traces d’infiltration etc.
• Les fondations : vous pouvez également demander à vérifier les fondations du bâtiment, si celles-ci sont accessibles.

Dans le cas spécifique d’une copropriété, vous devrez également être vigilant sur les points suivants :

• Accès à l’immeuble : y a-t-il un digicode, un interphone, un système de badges magnétiques, etc. pour entrer ? Ces éléments vous donneront une idée du degré de sécurité de l’immeuble.
• Etat global des parties communes : dans quel état sont les escaliers, les couloirs, les murs, le local poubelle, les boîtes aux lettres, etc. ? Y a-t-il des travaux à prévoir prochainement ?
• Ascenseur : est-il en état de marche et correctement entretenu ?
• Gestion de la copropriété : est-ce un professionnel, un syndic ou des bénévoles qui s’en occupent ? Y a-t-il un système de gardiennage ?

Bien mener une contre-visite : les vérifications à l’intérieur du bien

Pour arriver informé le jour de la contre-visite, demandez en amont les documents suivants, qui vous éviteront bien des mauvaises surprises :

• les diagnostics techniques obligatoires : ils vous donneront des informations précieuses sur l’état des installations énergétiques avant même de commencer la contre-visite ;
• à titre indicatif, des factures d’eau et d’électricité, sur les 2 dernières années idéalement ;
• les justificatifs des taxes foncières et d’habitation ;
• si des travaux ont été faits dans la maison, pensez aussi à demander les factures (elles pourront vous être utiles dans le cas où certaines garanties courent toujours).

Avez-vous pensé à la visite virtuelle pour faire le tri plus rapidement parmi les biens immobiliers susceptibles de vous intéresser ?

Superficie et surfaces visibles

Commencez par vérifier le nombre de pièces et la superficie annoncée : surface au sol, surface utile, etc.

Pensez aussi à inspecter l’état des murs et des sols : décelez-vous des traces d’humidité, des fissures, etc. ?

A noter :

pensez à identifier les murs porteurs lors de la contre-visite, cela facilitera vos projets éventuels de rénovation d’avoir cette information rapidement.

Plomberie, électricité et chauffage

Vous devrez aussi vérifier l’état des différentes installations du bien immobilier :

• Plomberie : les équipements sont-ils en bon état ? Le bien est-il raccordé au tout-à-l’égout ? etc.
• Electricité : dans quel état est le tableau électrique ? Le bien est-il raccordé à Internet ? Où sont situés et dans quel état sont les prises et les interrupteurs ?  
• Chauffage : inspecter l’état des radiateurs, de la chaudière et/ou du poêle, demander à quand remonte le dernier ramonage s’il y a une cheminée, etc.

A noter :

pour être sûr de repérer les éventuelles anomalies sur ces diverses installations, il est recommandé de faire appel à un professionnel.

Isolation et ouvertures

Testez l’ensemble des ouvertures de la maison ou de l’appartement : y a-t-il du double vitrage ? Les fenêtres sont-elles étanches à l’eau et à l’air ? Quel est le système de fermeture des volets et dans quel état est-il ? La hauteur des garde-corps est-elle conforme ?

Appuyez-vous sur le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) que le propriétaire a fait établir : un score à A indique que les performances énergétiques du logement sont excellentes, alors qu’à G, il faudra prévoir une rénovation énergétique.

A noter :

s’il y a des combles, pensez à demander s’ils sont isolés.

Contre-visite immobilier : étudier l’environnement du futur bien immobilier

La contre-visite est enfin l’occasion d’étudier plus en profondeur l’environnement de votre futur appartement ou de votre future maison.

Le voisinage

N’hésitez pas à sonner chez vos futurs voisins et à discuter avec les commerçants, ils pourront vous donner un éclairage intéressant des avantages et inconvénients de l’emplacement du bien.

Renseignez-vous sur le niveau d’animation et de sécurité du voisinage :

• Le quartier est-il plutôt calme ou animé ?
• Est-il facile de se stationner ?
• Quelle est la fréquence d’éventuels actes de vandalisme et des cambriolages ?

Bon à savoir :

pensez à venir sur les lieux à différentes heures, pour voir de visu l’ensoleillement, mais aussi la circulation, les nuisances potentielles etc. selon le moment de la journée.

Le quartier

C’est important de s’imprégner de la dynamique du quartier en y flânant, mais surtout d’y repérer les commodités qui pourront vous être utiles, voire dont la présence est indispensable pour l’achat du bien :

• Comment la commune/l’emplacement est-il desservi en transports en commun et/ou par les axes routiers ?
• Y a-t-il des moyens de garde (crèches, halte-garderies, etc.) et des écoles ?
• Y a-t-il des espaces verts ?
• Y a-t-il des commerces et services à proximité ? (boulangerie, supermarché, pharmacie, médecin, centre sportif, etc.)

A noter :

pensez à consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune, disponible en mairie pour connaître les éventuels projets d’urbanisme à venir qui pourraient modifier l’environnement du quartier à moyen terme.