Achat immobilier en couple : les règles applicables

Achat immobilier et mariage

Depuis 1966, les couples qui se marient sans avoir, préalablement, signé de contrat de mariage sont automatiquement soumis au régime légal dit de la « communauté réduite aux acquêts ». Dès lors, les biens achetés pendant le mariage sont réputés appartenir à la communauté des époux. Et ce, même si leurs revenus sont inégaux.

Si l’un des époux, marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, utilise des fonds qui lui sont propres (provenant de la vente d’un bien qu’il possédait avant son mariage ou qu’il avait obtenu à titre gratuit par donation ou succession) pour l’acquisition d’un bien dont il veut éviter qu’il soit commun, il doit impérativement faire préciser dans l’acte d’achat que le bien acheté lui appartient en propre par une déclaration dite « d’emploi » ou de « remploi ». Cette déclaration peut cependant être faite a posteriori, avec l’accord du conjoint. À défaut de respecter cette formalité, le bien sera considéré comme commun.

Prudence également si l’achat est réalisé pour partie seulement avec des fonds propres. En effet, dans le régime légal, un bien ne peut être que commun ou propre. Si les fonds propres dépassent les fonds apportés par la communauté le bien sera personnel. Inversement, il sera déclaré commun. L’acte notarié doit alors préciser l’origine des fonds afin de permettre leur ré-attribution en cas de séparation.

Lorsque le couple a opté pour le régime de la séparation de biens, chacun des conjoints est propriétaire des biens acquis avant le mariage et de ceux achetés ou reçus pendant. Si les époux décident d’acquérir ensemble leur logement, ils seront soumis au régime de l’indivision. En fonction des fonds apportés par chacun, cette indivision pourra être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (30/70, par exemple).

Achat immobilier et Pacs

Depuis 2007, les partenaires de pacs (pacte civil de solidarité) sont automatiquement soumis à un régime équivalent à celui de la séparation de biens. Par conséquent, si le logement est acheté par l’un des partenaires, il lui appartient personnellement. Si le couple achète son logement ensemble, celui-ci sera soumis au régime de l’indivision avec un droit de propriété proportionnel à l’apport de chacun.

Les couples pacsés peuvent refuser ce régime séparatiste et opter, dans leur pacte, pour un régime d’indivision. Dans ce cas, les biens acquis pendant le pacs seront réputés appartenir pour moitié à chacun des partenaires.

À noter : choisir l’indivision n’empêche pas celui qui le souhaite de se porter acquéreur d’un bien immobilier avec des fonds lui appartenant en propre (par exemple, de l’argent reçu par donation ou succession). Mais l’acte d’achat doit préciser l’origine des fonds ; faute de quoi le bien sera considéré comme indivis.

Achat immobilier et concubinage

Juridiquement, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un envers l’autre. Autrement dit, le logement appartient à celui qui l’achète. L’autre n’a aucun droit dessus, même s’il a prêté de l’argent à l’acheteur. Si les concubins décident d’acquérir ensemble le bien sera en indivision et leurs droits proportionnels à leur participation financière.

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