Comment fonctionne le viager ?

Comment ça marche : principe, définition et fonctionnement de la vente en viager

Le viager est une vente immobilière particulière, par lequel un vendeur cède son bien à un acheteur moyennant le versement éventuel d'un bouquet et d'une rente pendant le restant de ses jours. Cette rente, appelée rente viagère, peut se verser tous les mois, trimestres ou tous les ans.

Pour bien comprendre le viager, il faut garder à l’esprit que c’est un achat immobilier qui s’effectue en plusieurs temps :

• 1^re étape : le jour de la signature de la vente chez le notaire, l’acheteur paie au vendeur une somme, appelée « bouquet ». Le versement du bouquet n’est pas une obligation en soi, mais est quasiment systématique.
• 2^e étape : l’acheteur, appelé débirentier, verse une rente au vendeur appelé crédirentier, jusqu'au décès de ce dernier.
• 3^ème étape : au décès du crédirentier, le débirentier devient pleinement propriétaire du logement, sans avoir à réaliser de démarche particulière.

Important :

pour que la vente en viager soit valable, le décès du crédirentier doit être imprévisible. Si le débirentier était informé d’une maladie quelconque touchant le vendeur au moment de la signature de la vente, celle-ci sera annulée. Par ailleurs, l’achat peut également être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours de la conclusion du contrat (art. 1975 du Code civil).

Les modalités de calcul du bouquet et de la rente viagère

Le montant du bouquet est fixé librement par les deux parties de la vente. Le plus souvent, il représente environ 20 à 40 % de la valeur foncière du bien, c’est-à-dire de la valeur du bien s'il était vendu dans le cadre d’une vente immobilière « classique ».

Pour ce qui est de la rente :

• Le calcul de la rente viagère se base principalement sur la différence entre la valeur foncière du logement et le bouquet.
• D'autres critères sont ensuite pris en compte : occupation du logement, âge et espérance de vie du vendeur,  loyers que pourrait toucher le vendeur si le bien était mis en location, répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur, etc.
• Enfin, chaque année, la rente versée peut être réindexée en suivant l’indice de l’inflation. Pour cela, une clause d’indexation doit être incluse dans l’acte de vente.

Bon à savoir :

comme toute vente immobilière, une vente en viager est accompagnée par un notaire. Celui-ci pourra vous conseiller sur le montant du bouquet et de la rente viagère à prévoir.

Achat en viager libre ou occupé ?

Deux types de vente en viager existent :

• Le viager occupé : dans ce cas, le vendeur conserve l’usufruit du bien et occupe les lieux jusqu'à son décès ou peu louer le bien et percevoir des loyers. Environ 95 % des viagers sont occupés.
• Le viager libre : lorsque le viager est libre, l'acheteur peut utiliser les lieux comme il l'entend, en s'y installant ou en les louant.

A noter :

s’il y a plusieurs vendeurs et que l’un d’entre eux décède, la rente viagère peut soit être versée en intégralité au survivant, soit être réduite, en fonction de ce qui a été prévu dans l’acte de vente. C’est seulement au décès du dernier vendeur que le débirentier devient pleinement propriétaire du bien.

La fiscalité du viager

La fiscalité diffère selon que l’on est acheteur ou vendeur du bien :

• L’acheteur paie des droits d'enregistrement sur la base de la valeur foncière du bien. Le bien entre également dans son patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Le vendeur, quant à lui, est redevable de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente. La rente est imposable à l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement fonction de son âge lors du premier versement de la rente (la faction imposable est comprise entre 30 et 70%). Le paiement de la taxe d'habitation et des factures d'énergie restent à sa charge, sauf s'il libère totalement le bien vendu.

A noter :

la vente peut être annulée en cas de non-versement de la rente viagère par l’acheteur.

Avantages et risques de vendre viager pour le vendeur

L’avantage principal du viager pour le vendeur porte sur la rente viagère qu’il touchera jusqu’à la fin de sa vie, à partir de la signature de l’acte de vente. C’est un complément de revenu stable, à la fiscalité intéressante.

Même si la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, un abattement lui est appliqué, qui dépend de l’âge du vendeur au moment du versement de la première rente :

• abattement de 70 % si la première rente a été versée avant les 50 ans du vendeur ;
• abattement de 50 % pour une première rente versée entre ses 50 et 59 ans ;
• abattement de 40 % pour un premier versement entre 60 et 69 ans ;
• abattement de 30 % pour une première rente touchée après 69 ans.

D’autre part, en cas de gros travaux à réaliser sur la maison ou l’appartement, ceux-ci seront pris en charge par l’acheteur mais les charges courantes sont payées par le vendeur.

Les limites du viager pour le vendeur sont minimes et concernent principalement un défaut de l’acheteur : absence de versement de la rente viagère par exemple, ou résiliation du contrat de vente.

Pour se protéger de ces risques, le vendeur peut inclure des clauses supplémentaires dans l’acte de vente :

• Une clause résolutoire : elle prévoit que le vendeur puisse récupérer à 100 % la propriété du bien si l’acheteur ne verse pas la rente viagère à plusieurs reprises.
• Une clause pénale : elle prévoit la conservation du bouquet par le vendeur en cas de résiliation du contrat de vente par l’acheteur.

Intérêts et précautions pour l'acheteur

Un achat en viager présente plusieurs atouts pour l’acheteur :

• Une décote est appliquée sur le prix du bien, puisque la propriété intégrable du bien reviendra au décès du vendeur : le montant de cette décote dépend principalement de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur au moment de l’achat.
• Le poids financier de l’entretien du logement et des charges courantes porte sur le vendeur, dans le cas d’un viager occupé.

La limite du viager pour l’acheteur réside sur le caractère aléatoire de la date de décès du vendeur : en achetant un bien en viager, il est impossible de savoir quand on en devient pleinement propriétaire.

Bon à savoir :

en cas de décès de l’acheteur, l’obligation de versement de la rente viagère est transmise à ses héritiers (ses enfants notamment). Ils seront ainsi tenus de poursuivre les versements de cette rente jusqu’au décès du vendeur.

Pour aller plus loin :

• Acheter un bien en viager
• La vente à terme