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Faut-il craindre une nouvelle bulle immobilière ?

Risque de bulle immobilière

11/01/2018

Faut-il craindre une nouvelle crise de l’immobilier ?
Si l’on en croit une étude de la banque suisse UBS, le risque est réel : des bulles immobilières seraient en train de se former dans plusieurs métropoles sur la planète à cause de valorisations trop importantes en regard du marché. Et la ville de Paris est concernée. Explications.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

La valeur d’un bien immobilier est déterminée par plusieurs composantes.
Les qualités intrinsèques du bien, comme ses coûts de construction, d’équipement et d’aménagement, posent les bases de sa valeur « réelle ».
À partir de là, le jeu de l’offre et de la demande influence fortement l’évolution des prix.

Un marché immobilier représente une zone géographique.
Dans celle-ci, il y a d’un côté les personnes en recherche d’un logement (la demande) et de l’autre les biens immobiliers disponibles (l’offre).
Plus l’écart entre l’une et l’autre est élevé, plus les variations des prix sont importantes. Quand la demande augmente fortement, notamment dans les zones tendues, les prix progressent.
Des facteurs structurels peuvent expliquer ce phénomène ; mais, dans le cas contraire, le risque d’effondrement du marché est réel.

Le risque de bulle immobilière apparaît lorsque le marché est surévalué, c’est-à-dire lorsque les prix augmentent au-delà de toute mesure pendant un certain temps. Alors, c’est le retour brutal à une valorisation réelle des biens
Puis l’éclatement de la bulle. Donc le début d’une crise qui engendre une chute des prix, comme on a pu le voir après la crise économique et financière de 2008 dans certains pays.

Une future crise serait-elle en train de taper à la porte du marché immobilier ?

Faut-il craindre que ce scénario systémique se répète bientôt ?
La banque suisse UBS laisse à entendre que oui.
L’établissement a analysé l’évolution des marchés immobiliers de plusieurs grandes métropoles, notant la présence de facteurs de risque :

  • Crainte des acquéreurs d’acheter trop tard et de ne pas profiter des prix bas ou des taux d’intérêt attractif ;
  • Hausse des prix due au volume élevé de transactions ;
  • Investissements étrangers qui entraînent une survalorisation des biens par le biais de prix qui s’envolent, en raison d’un pouvoir d’achat plus important que celui des acheteurs locaux.

Si un bien immobilier est acheté plus cher que sa valeur réelle, il existe un risque élevé de voir celle-ci diminuer après l’acquisition.
Si tous les biens d’une même zone sont concernés, c’est tout le marché qui s'effondre.
Les prix sont alors tirés vers le bas et les acheteurs voient les biens acquis perdre de leur valeur.
Pareille menace plane aussi en France : UBS a positionné Paris à la 9ème place des villes mondiales les plus à risque !

En somme, il est important, lors d’une acquisition immobilière, de faire preuve de prudence et de payer un prix cohérent en regard du marché. Ceci est d’autant plus vrai pour les investisseurs, qui risquent sinon de voir s’effacer la rentabilité de leur achat.
Mais les acheteurs qui accèdent à la propriété, ou qui adoptent une démarche patrimoniale, sont tout autant concernés : après l’éclatement d’une bulle, revendre un bien s’avère parfois compliqué… et coûteux !

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