Acheter pour louer : les nouvelles règles de l'investissement locatif

Est-il possible d'acheter un bien immobilier pour le louer sans apport ?

Oui, il est possible d'acheter un bien en vue de le louer, sans avoir d'apport personnel. Cependant, les organismes prêteurs sont plus réticents à octroyer un crédit immobilier sans apport, le risque étant plus élevé – comme le taux d'intérêt. Ce type de financement est devenu rare mais pas impossible : découvrez nos solutions de prêt investissement locatif.

Un financement sans apport est dit "financement à 110%", le prêt contracté permettant en effet de payer :

• 100% du prix du bien ;
• et les frais annexes (frais de notaire, de garantie notamment) liés à l'achat, qui représentent généralement 10% du prix.

Le prêt sans apport s'adresse principalement aux investisseurs locatifs pouvant déduire les intérêts de l'emprunt (selon le type de location et le mode d'imposition).

Si vous envisagez d'emprunter à 110%, il est recommandé de préparer un dossier solide justifiant votre capacité à rembourser le prêt : la capacité d'autofinancement du projet immobilier (remboursement des mensualités par le montant des loyers) est déterminante dans le cadre d'un financement à 110%.

La bonne idée ? Viser des petites surfaces à fort rendement locatif.

Avant de lancer vos recherches, calculez votre budget réel avec notre simulateur de crédit immobilier.

Investir dans les garages et parkings

Ce type d'investissement souvent sous-estimé présente pourtant de nombreux avantages, outre celui de la constance de la demande, notamment dans les grandes villes. 

Le rendement locatif peut être supérieur à celui d'un logement d'habitation selon la localisation et les conditions du marché.

• garage/parking : le rendement en général oscille entre 6 % et 10 % ;
• bien à usage d'habitation : le rendement se situe en général autour de 4-5 %, selon la localisation du bien. 

Le prix du bien étant moins important que celui d'un appartement/une maison, le risque lié à l'investissement est aussi plus faible.

Les règles de location sont librement négociées par les parties au contrat de location (le montant du loyer, la durée de la location, les modalités de résiliation...).

La gestion d'un garage/parking (sauf lorsqu'il est annexé à un logement), est plus simple que celle qui s'impose au bailleur dans le cadre d'un bail d'habitation.

Enfin, la protection du locataire n'est pas la même que dans le cadre d'un bail d'habitation ; les obligations du bailleur non plus (notamment en termes d'entretien du bien).

Attention : Si l'investissement dans un garage/parking semble être un bon placement, l'avenir n'est jamais certain. La volonté des villes et des citoyens de se tourner vers des mobilités douces (le vélo, les transports en commun) pourrait impacter, à terme, l'intérêt de louer une place de parking. Sachez également que la possibilité de réaliser une plus-value est faible et que peu de dispositifs de défiscalisation sont mobilisables.

Combien investir pour gagner 1 000 € par mois avec un achat locatif ?

Définition du rendement locatif 

Le rendement locatif est le ratio entre les revenus générés par un logement mis en location et son prix d’acquisition.

Lorsqu'il est brut, il permet d'avoir une idée globale de la rentabilité de l'investissement mais il ne tient pas compte de l’ensemble des frais à prévoir.

Le rendement locatif net est plus précis : il inclut l’ensemble des charges que va générer le bien immobilier, soit les charges non récupérables auprès du locataire, les frais de gestion et la taxe foncière, les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative ou encore les frais liés à la garantie de loyers impayés.

Pour sécuriser votre rendement, découvrez comment fonctionne la Garantie Loyers Impayés (GLI).

Calcul du rendement locatif net 

Il se calcule de la manière suivante : 

(Revenu locatif net annuel – charges non récupérables / Cout total d’acquisition (incluant les frais de notaire et les intérêts de l'emprunt) × 100

La valeur obtenue est exprimée en pourcentage : elle correspond à la rentabilité nette de l'investissement que vous envisagez.

Bon à savoir :

Le rendement net net vous permet de tenir compte de la fiscalité de l'investissement locatif (en fonction des dispositifs de faveur et du régime d'imposition applicables).

En 2026, un rendement de 5 % net est un bon objectif en zone urbaine.

Exemples d'investissements nécessaires pour dégager 1 000 € de bénéfices par mois

Les montants indiqués dans le tableau ci-dessous (calculés par un produit en croix) vous indiquent le capital à investir en fonction du rendement locatif, si vous voulez dégager 12 000 € de bénéfices par an, soit 1 000 € par mois.

Fiscalité 2026 : choisir entre la location nue ou la location meublée

Vous investissez dans l'ancien afin de procéder à une location nue

Déduisez vos charges et créez un déficit foncier

Les revenus que vous allez encaisser en tant que bailleur d'un logement loué nu vont être imposés dans la catégorie des revenus fonciers (IR). Dans le cadre du régime réel, vous pourrez déduire de votre revenu les charges liées au logement mis en location.

Lorsque le montant de vos charges (taxe foncière, travaux, primes d'assurance, frais de gestion locative, etc.) est supérieur à vos revenus fonciers, vous détenez alors un déficit foncier.

Ce déficit peut, sous condition, être déduit de votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, afin de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, et que votre statut soit éligible à ce régime, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier (qui prévoit l'application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 30 %). Vous pouvez opter pour le régime réel. Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, vous serez imposé au régime réel.

À noter :

Les biens anciens nécessitant d'importants travaux peuvent ainsi être intéressants (les travaux d'amélioration étant en principe déductibles). 

Bénéficiez d'une réduction d'impôt : le dispositif "Denormandie ancien"

Le dispositif Denormandie permet aux bailleurs d'un logement loué nu à titre de résidence principale de bénéficier, sous conditions, d'une réduction d'impôt qui varie selon la durée d'engagement de location.

Tableau - Taux de la réduction d'impôt Denormandie selon la durée de l'engagement de location

La mise en location doit être faite, au plus tard, 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La réduction d'impôt s'applique sous réserve, pour le futur bailleur, de remplir plusieurs conditions.

• Il acquiert un logement ancien qui fait ou a fait l'objet de travaux d'amélioration (et qui atteint un certain niveau de performance énergétique) ou un local affecté à un usage autre que l'habitation qui fait ou a fait l'objet de travaux de transformation en logement.
• Le montant des travaux réalisés est facturé par une entreprise et représente au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Le logement doit être situé dans l'une des communes françaises visées par le dispositif Denormandie (exemple : communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important.), ou dans une copropriété en grave difficulté ou dégradée.
• Le logement est mis en location nue, et loué à une personne qui remplit les conditions de ressources applicables et qui ne fait pas partie du foyer fiscal du bailleur.

La réduction d'impôt s'applique aux biens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

Vous investissez dans un logement pour mettre en location meublée 

Si vous louez un logement en meublé (à titre de résidence principale ou saisonnière), votre activité est considérée comme étant exercée à titre non professionnel, si :

• les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal n'excèdent pas 23 000 € ;
• ou ces recettes n'excèdent pas les revenus professionnels de votre foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Si l'une ou l'autre des conditions ci-dessus n'est pas remplie, vous avez alors le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour mémoire, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Pour l'imposition des revenus de l'année 2025, le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :

• 15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés. Un abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement.
• 77 700 € pour les activités de location meublée (location meublée de longue durée). Un abattement forfaitaire de 50 % s'applique automatiquement. Ce seuil est porté à 83 600 € pour les revenus 2026, 2027 et 2028. 

Dans les deux cas, pour bénéficier de l'abattement, vous devez avoir des charges d'un montant minimum de 305 €.  Du fait de cet abattement, vous ne pouvez pas déduire de charges de ces revenus, sauf à opter pour le régime réel - sous conditions.

Bon à savoir :

Le nouveau dispositif fiscal "Relance logement" (ou dispositif "Jeanbrun") permet aux particuliers qui réalisent un investissement locatif entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 de déduire de leurs revenus fonciers une partie du prix d’achat du bien (mécanisme d'amortissement), sous réserve du respect des conditions applicables.

Le dispositif concerne les logements (neufs et anciens, en cas de lourds travaux) situés dans des immeubles d'habitation collectifs partout en France. 

Performance énergétique : le critère n°1 pour louer sans risque

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal.

La loi Climat et résilience a introduit de nouvelles exigences auxquelles est tenu le bailleur, en termes d'isolation : les passoires thermiques (logements étiquetés G) sont désormais interdites à la location.

Le niveau de performance d'un logement décent doit être compris :

• Depuis le 1er janvier 2025 : entre la classe A et la classe F.
• À compter du 1er janvier 2028 : entre la classe A et la classe E.
• À compter du 1er janvier 2034 : entre la classe A et la classe D.

En fonction du bien visé, pensez à considérer un éventuel budget travaux. 

Le contrat de location doit notamment mentionner, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Le propriétaire bailleur doit tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire. 

Investir dans la rénovation n'est plus une option : c'est une protection de la valeur de revente de votre maison ou appartement.

4 conseils pour réussir votre investissement locatif 

Si l'investissement locatif peut s'avérer rentable, encore faut-il ne pas se tromper dans la sélection de son bien. Découvrez nos recommandations avant de vous lancer dans le projet !

1. Sélectionnez un secteur géographique dynamique

Visez une ville dynamique économiquement et démographiquement. Vous trouverez des données statistiques sur le site de l’Insee.

Au sein de la commune, privilégiez un quartier commerçant et desservi par les transports en commun.

2. Choisissez le logement adapté à la demande locative locale

Selon les secteurs, ce ne sont pas les mêmes logements qui ont les faveurs des locataires. Dans le centre des grandes villes, une clientèle d’étudiants et de jeunes couples cherche plutôt de petites surfaces. En périphérie résidentielle, prisée des familles, les maisons ont la cote.

Consultez les petites annonces pour appréhender l’offre – et l’éventuelle suroffre – des différentes typologies de biens.

Rappelez-vous également que la performance énergétique du bien est devenue un critère de sélection pour les locataires. Privilégiez l’acquisition d’un logement « économe » ou faites réaliser les travaux adéquats (isolation, remplacement des fenêtres…).

3. Ne surévaluez pas le loyer

En dehors d'une zone tendue, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire (attention : pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire pour un bail conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 24 août 2022).

Ce n’est pas une raison pour le surévaluer ! Vous risquez, en effet, de ne pas trouver de locataire ou d’être confronté à une rotation importante des occupants.

Pour connaître les loyers pratiqués, rapprochez-vous d’un agent immobilier ou consultez les petites annonces.

4. Choisissez soigneusement votre locataire

Pour limiter les risques d’impayés, sélectionnez votre locataire avec soin. Pour cela, demandez-lui des pièces justificatives (fiches de paie…). Attention, la loi interdit de réclamer certains documents.

Pour sécuriser votre investissement, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés mais vous ne pouvez pas – excepté si le locataire est étudiant ou apprenti – cumuler cette assurance avec le cautionnement d’un tiers.

Bon à savoir : Même si votre locataire est assuré, la loi ALUR impose au bailleur de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Références : 

• Article 1709 du Code civil (contrat de louage du parking/garage)
• Articles 14 à 14B du Code général des impôts (définition des revenus fonciers)
• Articles 28 à 32 du Code général des impôts (application du régime micro-foncier ou réel)
• Article 156 du Code général des impôts (déduction du déficit foncier)
• BOI-IR-RICI-365-20 et article 199 novovicies du Code général des impôts (dispositif Denormandie)
• Article 155 du Code général des impôts (conditions requises pour le statut de LMP)
• Article 50-0 du Code général des impôts (régime micro-BIC)
• Article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (définition du logement meublé)
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (liste des équipements composant le logement meublé)
• Article 47 de la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (dispositif Jeanbrun)
• Article 160 de la LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets et 6 de la loi du 6 juillet 1989 (interdiction de louer les passoires thermiques)
• Article 3 de la loi du 6 juillet 1989 (indication dans le contrat de bail des dépenses théoriques du logement)