Peut-on faire un prêt immobilier avec pension d'invalidité ?

Ce qu'il faut retenir

• Il est possible d’obtenir un prêt immobilier avec une pension d’invalidité, que ce soit pour acheter une résidence principale ou réaliser un investissement locatif.
• La pension d’invalidité est considérée par les banques comme un revenu stable et entre dans le calcul de la capacité d’emprunt du demandeur.
• Plus le niveau d’invalidité est élevé, plus la banque et l’assureur évaluent le risque avec attention, notamment quant au remboursement du crédit.
• Une assurance emprunteur adaptée est indispensable pour sécuriser le financement et faciliter l’accord du prêt immobilier.

Prêt immobilier avec pension d’invalidité : comment les banques analysent votre dossier ?

Pour analyser la demande de crédit immobilier, la banque prend en compte la pension d’invalidité comme un revenu stable. À ce titre, elle entre donc dans le calcul de la capacité d’emprunt du demandeur.

La demande de crédit est évaluée en prenant en compte plusieurs éléments :

• Le montant de la pension d’invalidité
• La stabilité financière du demandeur
• Le taux d’endettement
• Les charges fixes
• Les revenus issus d’une éventuelle activité professionnelle complémentaire

Peut-on faire un prêt immobilier avec une pension d'invalidité selon sa catégorie ?

Il existe 3 catégories d’invalidité, 3 degrés d’invalidité officiellement définis. En fonction du niveau d’invalidité du demandeur de prêt immobilier, une banque et un assureur évaluent différemment le niveau de risque de non remboursement du crédit. Pour autant, quelle que soit la catégorie d’invalidité, il reste possible de bénéficier d’un prêt immobilier.

Invalidité de catégorie 1 et remboursement de prêt immobilier

L’invalidité de catégorie 1 correspond à une capacité de travail partielle. Il s’agit d’une situation dans laquelle une personne conserve sa capacité à exercer une activité professionnelle, mais avec une réduction des capacités de travail et des revenus.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, ce niveau d’invalidité est considéré comme le moins risqué tant pour une banque que pour une compagnie d’assurance.

Les revenus professionnels ainsi que la pension d’invalidité sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. L’accès au crédit est donc possible dès lors que le taux d’endettement est maîtrisé.

Invalidité de catégorie 2 et remboursement de prêt

L’invalidité de catégorie 2 correspond à l’incapacité d’exercer une activité professionnelle de manière régulière et durable.

Dans ce cas, les revenus proviennent de la pension d’invalidité et la banque les prend en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt comme une ressource stable. Le risque s’avère en revanche plus élevé que pour une invalidité de catégorie 1. Aussi, la garantie d’assurance emprunteur joue un rôle important dans la couverture des risques. Elle peut mécaniquement augmenter le coût total du crédit mais permet toutefois de l’obtenir.

Invalidité de 3ème catégorie  : incapacité totale avec assistance d’une tierce personne

L’invalidité de catégorie 3 est le niveau le plus élevé d’invalidité, lorsqu’une personne se trouve en incapacité totale d’exercer une activité professionnelle et a besoin de l’assistance d’une tierce personne.

Pour bénéficier d’un prêt immobilier, la banque prend en compte la pension d’invalidité du demandeur ainsi que les autres revenus du foyer.

À retenir

• Plus le degré d’invalidité est élevé, plus le risque est perçu comme important par une banque.
• Pour autant, la pension d’invalidité reste l’élément principal pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt, et la souscription d’une assurance emprunteur adaptée simplifie l’accès au crédit.

Zoom sur : comment est calculée la pension d’invalidité ?

Pour calculer une pension d’invalidité, l’Assurance maladie se fonde sur le revenu annuel moyen à partir des 10 meilleures années d’activité, dans la limite du plafond annuel de la Sécurité sociale. Le montant dépend par ailleurs de la catégorie d’invalidité définie par le médecin conseil et la caisse d’assurance maladie selon la capacité à exercer une activité professionnelle.

La pension d’invalidité est ainsi généralement considérée comme étant un revenu régulier et stable, versé par la CPAM. Elle figure donc comme un élément solide du dossier du demandeur de prêt immobilier.

Quel montant peut-on emprunter avec une pension d'invalidité ?

Le montant du crédit immobilier accordé par une banque dépend de votre capacité d’endettement.

D’un point de vue pratique, sachez que les mensualités de remboursement du prêt immobilier ne doivent pas dépasser environ 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comrpise. Le montant de la pension d’invalidité influe sur le niveau d’emprunt, sur l’enveloppe totale.

Un conseil : afin de préparer le volet financement de votre achat immobilier, effectuez une simulation de prêt immobilier en utilisant notre outil en ligne. Cela permet d’obtenir une estimation du montant du crédit que vous pouvez emprunter, ainsi que le taux de crédit de votre emprunt.

Assurer un crédit immobilier : un passage incontournable

Pour une personne en situation d’invalidité, une assurance de prêt immobilier s’avère indispensable afin de bénéficier d’un prêt immobilier. L’assurance emprunteur protège :

• La banque contre le risque de non-remboursement
• L’assuré de même que les membres de sa famille

Comment fonctionne l'assurance de prêt immobilier ?

Une assurance de prêt immobilier sécurise le remboursement d’un crédit en cas d’événement qui affecte la capacité de l’emprunteur à payer les mensualités. Si elle n’est pas légalement obligatoire, elle est en revanche presque systématiquement exigée par une banque afin d’accorder le financement. Attention, l’assurance de prêt ne couvre pas les impayés et se distingue des garanties personnelles ou immobilières prises par l’établissement. Pour une personne en situation d’invalidité, elle se montre d’autant plus indispensable.

Un contrat d’assurance emprunteur inclut par ailleurs différentes garanties. 

Garantie emprunteur, ce qu’il faut savoir

Il existe plusieurs types de garanties emprunteur, 3 concernent spécifiquement les personnes qui perçoivent ou sont susceptibles de percevoir une pension d'invalidité. 

• Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)
• Garantie IPT (Invalidité Permanente Totale)
• Garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle)

Qu'est-ce que la garantie PTIA dans le cadre d'un prêt immobilier ?

La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) s’applique dès lors qu'une personne a besoin d’une tierce personne pour les actes de la vie quotidienne suite à un accident ou une maladie.

Dans ce cas, l’assureur prend en charge le remboursement du capital restant dû.

Garantie IPP

La garantie IPP, pour Invalidité Permanente Partielle, s’applique lorsque le niveau d’invalidité atteint le seuil prévu par le contrat d’assurance, généralement entre 33% et 66%. Cela concerne les situations dans lesquelles l’emprunteur conserve une capacité de travail réduite qui s’accompagne de revenus professionnels moindres.

Garantie IPT

La garantie IPT, pour Invalidité Permanente Totale, s’applique lorsque l’assuré est reconnu dans l’incapacité quasi totale d’exercer une activité professionnelle de manière durable, avec un taux d’invalidité généralement supérieur à 66 %.

Zoom sur la convention AERAS pour le prêt immobilier avec pension d’invalidité 

Comment obtenir une assurance emprunteur avec une invalidité ou une ALD ?

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’applique dans le cadre d’un prêt immobilier pour les personnes en situation d’invalidité. Car lors d’une demande de prêt immobilier, il se peut qu’un assureur refuse de couvrir le risque d’invalidité permanente, totale ou partielle, en raison de l’état de santé déclaré par l’emprunteur. Dans ce cas, la Garantie Invalidité Spécifique (GIS), prévue par la convention AERAS peut être accordée.

Cette garantie concerne les personnes qui, à la suite d’une maladie ou d’un accident, font face à une incapacité définitive d’exercer une activité professionnelle et présentent un taux d’invalidité d’au moins 70%.

Résultat : cela facilite l’accès à l’assurance, et donc au crédit immobilier, des personnes en situation d’invalidité.

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