Surtaxe des terrains à bâtir : qui doit payer, combien et dans quels cas ?

La taxe foncière, qu’est-ce que c’est ?

La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par les propriétaires, qu’ils détiennent un bien bâti (maison, appartement…) ou non bâti (terrain, parcelle agricole…).

Elle contribue au financement des collectivités territoriales et se fonde sur la valeur cadastrale du bien.

Même en l’absence d’habitation ou de projet de construction immédiat, un terrain nu va donc très certainement générer une taxe foncière.

Paie-t-on une taxe foncière pour un terrain constructible ?

Oui. La taxe foncière s’applique à tous les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis.

Un terrain constructible entre donc dans le champ de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Vous y êtes assujetti chaque année tant que vous en êtes propriétaire, qu’il soit en cours de viabilisation ou totalement nu.

Bon à savoir :

La taxe foncière est due même si vous n’occupez pas ou n’exploitez pas le terrain. Il n’existe pas d’exonération liée à l’usage ou à l’inaction.

Quelles sont les taxes sur un terrain constructible ?

Être propriétaire d’un terrain à bâtir peut vous exposer à plusieurs impositions, selon sa situation et son usage :

• La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : applicable à tous les terrains non construits.
• La taxe d’aménagement : due lors du dépôt d’un permis de construire ou d’aménager. Elle est calculée sur la base de la surface de plancher créée et s’applique une seule fois.
• La participation pour voirie et réseaux (PVR) ou autres contributions locales : exigibles dans certaines communes lors de la viabilisation du terrain.
• La surtaxe foncière sur les terrains constructibles : en vigueur dans certaines zones tendues, si aucun projet de construction n’a été engagé dans l’année suivant la mise en constructibilité.

Bon à savoir :

Un terrain peut donc être imposé même sans construction, et générer plusieurs types de taxes si un projet est en cours ou prévu.

Comment est calculée la taxe foncière d’un terrain à bâtir ?

Le calcul repose sur deux éléments principaux :

• La valeur locative cadastrale,
• Le taux voté par la commune.

La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel que le terrain pourrait produire s’il était loué. Elle est fixée par l'administration fiscale selon différents critères : superficie, situation géographique, nature du sol, environnement, etc.

Cette valeur est ensuite diminuée d’un abattement forfaitaire de 20 % (pour charges de gestion), avant d’être multipliée par les taux d’imposition votés chaque année par les collectivités locales : commune, intercommunalité, département, etc. Ces taux varient fortement d’un territoire à l’autre.

Quelle surface du terrain est prise en compte pour la taxe foncière ?

Seule la surface réellement cadastrée du terrain est prise en compte, quelle que soit sa constructibilité effective. Autrement dit, c’est l’ensemble de la parcelle, et non la seule partie constructible, qui sert de base au calcul de la taxe foncière.

Toutefois, pour certains terrains partiellement bâtis ou comportant des servitudes, la surface retenue peut être ajustée en fonction de la réalité d’usage.

Formule simplifiée du calcul de la taxe foncière d’un terrain à bâtir :

Taxe foncière = (valeur locative cadastrale x abattement forfaitaire de 20%) x taux d'imposition locaux 

Attention : 

• Le calcul est effectué automatiquement par l’administration fiscale, qui envoie l’avis d’imposition à l’automne.
• Cette valeur cadastrale est régulièrement réévaluée, notamment en cas de changement de destination du terrain, de modification du plan local d’urbanisme ou de revalorisation générale décidée par l’État.
• Le montant peut fortement varier selon les communes. Un terrain en zone urbaine tendue sera souvent plus lourdement taxé qu’un terrain situé en zone rurale.

La surtaxe sur les terrains constructibles : qui est concerné ?

Depuis 2015, une majoration de taxe foncière peut s’appliquer aux terrains constructibles situés dans certaines zones. On parle alors de surtaxe sur les terrains à bâtir.

Elle concerne uniquement :

• Les terrains constructibles non bâtis, affectés à un usage d’habitation,
• Situés en zones tendues, c’est-à-dire des communes où la demande en logements dépasse l’offre,
• Et ce, durant plus d’un an sans qu’aucune démarche de construction n’ait été entamée.

Deux cas de figure :

1. Application automatique dans certaines communes :
   La surtaxe s’applique de plein droit dans les villes soumises à la fois à :
   • La taxe sur les logements vacants,
   • Et à la taxe sur les micro-logements.
     C’est le cas de communes comme Paris, Annecy ou Versailles.
2. Application facultative dans d’autres communes :
   Les communes situées en zone tendue ont pu voter son instauration avant le 28 février 2015. Elle s’applique alors sur leur territoire de manière volontaire.

Quel est le montant de cette surtaxe foncière ?

La surtaxe est progressive :

Ces montants peuvent être doublés par délibération de la commune, soit jusqu’à 20 €/m². Cela peut représenter une somme importante pour les propriétaires de grandes parcelles.

Exemple concret : Un terrain constructible de 800 m², situé en zone tendue, n’a pas été bâti depuis plus de trois ans.
La surtaxe peut atteindre 10 €/m², voire 20 €/m² si la commune a doublé la taxe.
Cela représente un surcoût annuel de 8 000 à 16 000 €… en plus de la taxe foncière classique.

Comment éviter ou réduire la surtaxe ?

Heureusement, il existe quelques solutions pour éviter ou atténuer cette surtaxe :

Engager un projet de construction : dès lors que vous déposez un permis de construire valide et que les travaux démarrent dans l’année, la surtaxe ne s’applique pas.

Demander une exonération pour cause exceptionnelle : certaines situations empêchent objectivement la construction, et peuvent justifier une exonération partielle ou totale. Cela peut concerner :

• Une servitude rendant le terrain inconstructible temporairement,
• Des problèmes techniques majeurs (accès impossible, réseaux absents…),
• Des litiges juridiques en cours sur le terrain,
• Une décision administrative bloquant le projet (ex. : refus de permis de construire).
• Contester le classement en zone tendue : si vous estimez que le terrain ne répond pas aux conditions pour être surtaxé (ex. : pas de tension locative réelle), vous pouvez déposer une réclamation auprès de votre centre des impôts.

Bon à savoir :

Pour bénéficier d’une exonération, il est nécessaire d’envoyer une demande motivée et justifiée avant le 31 décembre de l’année précédant l’imposition.

Cas particuliers : ce qu’il faut savoir

• Terrain en indivision : tous les indivisaires sont solidairement redevables de la taxe foncière. En pratique, l’administration fiscale adresse l’avis à l’un d’eux, à charge pour lui de répartir entre les co-propriétaires. La solution d’un compte bancaire commun entre tous les indivisaires peut aussi être adoptée, afin de palier d’éventuelles difficultés de répartition des coûts.
• Terrain hérité récemment : si la succession n’est pas encore clôturée, c’est la succession qui est redevable de la taxe. Une régularisation interviendra au moment du partage.
• Terrain agricole partiellement constructible : seule la partie classée comme constructible est concernée par la surtaxe, si les autres conditions sont réunies.

En résumé