Qu’est-ce que la surface SHON et comment la calculer ?
Longtemps référence incontournable en matière d’urbanisme, la surface SHON a structuré pendant des années le calcul des surfaces réglementaires des constructions.
Même si elle n’est plus en vigueur aujourd’hui, elle continue de figurer dans de nombreux documents anciens et peut encore prêter à confusion.
Comprendre sa logique, savoir la différencier des autres surfaces et apprendre à l’identifier reste donc essentiel pour tout porteur de projet immobilier ou acquéreur souhaitant calculer la surface réelle et réglementaire d’un bien.
Résumé de cet article :
- La SHON (Surface Hors Œuvre Nette) était une surface réglementaire utilisée jusqu’en 2012 pour encadrer les autorisations d’urbanisme et le calcul de certaines taxes.
- Elle se calculait à partir de la SHOB, dont on déduisait certaines surfaces non aménageables ou non exploitables.
- Depuis la réforme du 1er mars 2012, la SHON a été remplacée par la surface de plancher, plus simple et plus lisible.
- La SHON reste toutefois utile pour comprendre d’anciens permis de construire, des diagnostics ou des documents cadastraux.
- Bien connaître ces notions permet de mieux appréhender la valeur d’un bien et d’anticiper un projet immobilier, qu’il s’agisse d’une simulation prêt immobilier ou d’une demande de prêt immobilier.
Définition : qu’est-ce que la surface SHON ?
La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, correspondait à une surface réglementaire exprimée en mètres carrés, servant à déterminer les droits à construire et à calculer certaines obligations administratives.
Elle était obtenue à partir de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute), dont on déduisait un certain nombre de surfaces considérées comme non exploitables. L’objectif était d’obtenir une surface réglementaire plus proche de l’espace réellement utilisable dans un bâtiment, tout en intégrant des critères techniques propres au droit de l’urbanisme.
Autrement dit, la SHON se voulait une mesure intermédiaire entre la surface brute totale du bâtiment et la surface réellement habitable.
La SHON ne correspond pas à la surface de vie quotidienne d’un logement. Elle pouvait inclure des surfaces que l’on ne considère pas comme habitables au sens courant.
Comment se calculait la SHON ?
Comprendre comment était déterminée la SHON permet de mieux calculer la surface d’un bien ancien et d’interpréter correctement les documents d’urbanisme établis avant 2012.
Du SHOB au SHON : principe de calcul
Le calcul de la SHON reposait sur une formule simple dans son principe, mais technique dans son application :
SHON = SHOB – surfaces déductibles
Les surfaces déductibles comprenaient notamment :
- Les combles et sous-sols non aménageables,
- Les toitures-terrasses,
- Les balcons et loggias,
- Les locaux techniques,
- Les parkings et garages,
- Certains vides et trémies.
La question de la surface garage SHON revenait fréquemment : un garage était bien inclus dans la SHOB mais généralement déduit pour obtenir la SHON, sauf cas particulier.
Exemple simplifié de calcul
| Éléments | Surface (m²) |
| SHOB totale | 150 |
| Garage | -20 |
| Combles non aménageables | -15 |
| Balcon | -5 |
| SHON obtenue | 110 |
La SHON retenue pour les démarches administratives était donc de 110 m².
Ce mode de calcul pouvait avoir un impact direct sur le taux de crédit immobilier appliqué par certaines banques lors de projets d’extension ou de construction, car il influençait la conformité du projet.
Une mesure qui n’est plus utilisée
Depuis le 1er mars 2012, la SHON n’est plus une surface réglementaire. Elle a été officiellement supprimée et remplacée par la surface de plancher, introduite dans le cadre de la réforme de l’urbanisme issue de la RT 2012.
La SHON ne doit donc plus être utilisée pour les permis de construire, déclarations préalables ou calculs actuels liés à la construction neuve.
La réforme de 2012 : la SHON remplacée par la surface de plancher
La réforme de 2012 remplaçant la SHON par la surface de plancher visait à simplifier la lecture des surfaces en adoptant une méthode plus intuitive. La surface de plancher correspond désormais à la somme des surfaces closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des vides et des surfaces non aménageables.
Cette nouvelle approche a permis une meilleure cohérence entre réglementation, réalité d’usage et compréhension pour les particuliers.
SHON surface de plancher : ce qui change concrètement
| Critères | SHON (avant 2012) | Surface de plancher (après 2012) |
| Référence de calcul | SHOB - déductions | Surfaces closes exploitables |
| Méthode | Complexe et technique | Plus lisible |
| Utilisation | Urbanisme ancien | Urbanisme actuel |
Différence entre SHON, SHOB et surface de plancher
La distinction entre ces trois notions reste essentielle pour bien interpréter un dossier immobilier ancien ou comprendre les données figurant sur des plans antérieurs à 2012.
- SHOB : surface totale du bâtiment mesurée au nu extérieur des murs, incluant l’ensemble des niveaux et volumes construits.
- SHON : surface réglementaire nette obtenue après déduction de certains espaces non exploitables (garages, combles non aménageables, balcons, locaux techniques...).
- Surface de plancher : surface actuelle de référence en urbanisme, calculée à partir du nu intérieur des façades et correspondant davantage à la surface réellement utilisable.
Cette distinction est particulièrement importante lorsque l’on compare shon/surface habitable ou shon - surface de plancher, ces notions n’ayant ni le même usage ni la même valeur réglementaire
Quelle est la différence entre la SHON et la surface utile ?
Attention aux confusions : il s'agit de deux approches différentes d'un même espace.
Contrairement à la SHON, qui répondait à une logique juridique et administrative, la surface utile s’inscrit dans une approche plus fonctionnelle et opérationnelle du logement. Elle correspond à la surface intérieure réellement exploitable au quotidien, notamment pour l’aménagement, l’usage ou la commercialisation d’un bien.
Par exemple, certains espaces exclus de la SHON pouvaient être partiellement intégrés dans la surface utile s’ils présentaient un intérêt pratique (rangement, circulation, zones techniques accessibles). C’est pourquoi comparer shon et surface utile nécessite une lecture attentive des documents : l’une habilitait à construire, l’autre permettait d’évaluer le confort et la valeur d’usage réelle du bien.
Pourquoi la SHON peut encore être utile aujourd’hui
Même si elle n’est plus utilisée légalement, la SHON reste présente dans :
- Les anciens permis de construire,
- Les actes notariés,
- Les diagnostics techniques,
- Les documents cadastraux,
- Certains plans d’architecte antérieurs à 2012.
Lors d’un projet de rénovation ou d’extension, comprendre ces données est souvent nécessaire pour établir une base fiable avant de réaliser une simulation de prêt immobilier ou de solliciter un prêt immobilier adapté.
Où trouver la surface SHON d’un bien ancien ?
Pour retrouver cette information, plusieurs sources sont possibles :
- Le dossier de permis de construire déposé en mairie,
- Le service urbanisme communal,
- Le plan cadastral,
- L’acte de vente chez le notaire,
- Les archives de diagnostics techniques.
Dans le cadre d’un projet de financement, disposer de ces éléments permet d’affiner l’estimation du bien et d’optimiser sa capacité d’emprunt.
Quel rôle jouait la SHON dans la fiscalité immobilière ?
Historiquement, la SHON servait notamment de base pour le calcul de la taxe d'aménagement, mais aussi pour l’application de certaines contraintes liées au plan local d’urbanisme.
Elle intervenait aussi indirectement dans l’évaluation de projets soumis à un prêt immobilier , en influençant la conformité réglementaire d’un bien, ce qui pouvait jouer sur la négociation du taux de crédit immobilier.
Aujourd’hui, la surface de plancher remplit ce rôle, mais comprendre la SHON reste indispensable pour interpréter des documents anciens.
-
La surface habitable correspond aux pièces destinées à la vie quotidienne, hors murs, cloisons, caves, garages et combles non aménagés. La surface de référence (comme la SHON ou la surface de plancher) est utilisée pour les démarches administratives et réglementaires. Les deux ne répondent pas à la même finalité.
-
La surface brute (SHOB) inclut toutes les surfaces construites, murs compris. La surface nette (SHON) résulte de la déduction des surfaces non exploitables. Elle vise à rapprocher la surface réglementaire de l’usage réel.
-
Non, elle n’est plus en vigueur depuis 2012. Elle est remplacée par la surface de plancher, mais reste présente dans les documents antérieurs à cette date.
Rédactrice spécialisée en immobilier, assurance et finance. Je décrypte les évolutions du marché pour rendre ces sujets accessibles à tous.
À travers des contenus clairs et pédagogiques, j'accompagne les lecteurs dans leurs décisions financières et immobilières en leur apportant des informations fiables et actualisées.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
