La SNCF : nouveau promoteur immobilier

Les installations ferroviaires et leurs annexes nécessitent de l’espace. L’agrandissement de certaines zones urbaines, par exemple en région parisienne, a amené la fermeture de certaines lignes qui ne correspondaient plus aux besoins. C’est le cas notamment de la fameuse petite ceinture de Paris. Son tracé désormais inexploité amène des gares, des dépôts de locomotives et d’autres installations à se retrouver complètement abandonnés.

Des terrains abandonnés coûteux

L’automatisation ou l’agrandissement du réseau ferroviaire, avec des dépôts pour le matériel roulant plus excentrés, contribuent également à abandonner certaines installations. Mais si l’abandon fonctionnel est réel, la SNCF reste propriétaire de ces terrains et doit en supporter le coût fiscal et d’entretien en raison de ses obligations en matière de sécurité principalement. C’est un luxe qu’elle ne veut plus se permettre.

Tout comme certains immeubles tertiaires se reconvertissent en immeubles résidentiels pour répondre aux besoins croissants de logements, la SNCF reconvertit ses terrains industriels en zones urbaines. Une de ses filiales, ICF Habitat, exploite ainsi des immeubles résidentiels, à l’origine pour les salariés de la SNCF, mais progressivement pour des locataires plus diversifiés. Au départ à vocation sociale, ses programmes immobiliers se sont élargis sur des programmes privés à loyer libre.

8 000 logements dégagés en plein Paris

Mais certaines zones en friche sont d’une telle ampleur que la SNCF ne peut à elle seule jouer le rôle d’aménageur urbain. À Paris, elle vient ainsi de signer un protocole d’accord avec la mairie. Elle va céder 3 sites à la ville de Paris et en aménagera 4 autres. La superficie totale de 7 sites représente 50 hectares. Ces sites abriteront des programmes mixtes de logements sociaux et privés, de bureaux, d’espaces de coworking, de commerces, de services publics et d’espaces verts. 8 000 logements et 730 000 mètres carrés d’activité vont ainsi sortir de terre en plein Paris, la zone immobilière la plus tendue de France.

En raison de leur taille, chacun de ces projets constitue une véritable transformation de quartier. La SNCF ouvre progressivement ses terrains aux habitants, par exemple en y installant des espaces temporaires tels que des restaurants, des espaces de spectacles ou même une ferme urbaine. Histoire d’amorcer en douceur une profonde mutation d’un quartier entier et de limiter les recours des habitants.

3 000 hectares urbanisables un peu partout en France

Après cette opération parisienne, il restera à la SNCF 20 hectares de friches industrielles dans Paris intra-muros, mais surtout 3 000 hectares urbanisables un peu partout en France. En fonction de l’évolution des marchés immobiliers locaux, ces terrains peuvent dégager une plus-value très conséquente. Ils sont en effet logiquement très bien placés, en cœur de ville, à proximité des gares.

Pour tirer au mieux profit de ces réserves précieuses, la SNCF va créer en 2017 une société foncière. L’objectif est de développer des recettes pérennes, sous forme de loyer, et de réduire la part des cessions immobilières. Les revenus immobiliers du groupe représentent déjà 250 millions d’euros par an, dont 140 issus des cessions immobilières, et 110 des loyers. Autre possibilité en marge pour les particuliers : acheter un terrain avec des perspectives de développement urbain à long terme, ce qui peut s’avérer un investissement très rentable.

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