Baisse des loyers : des travaux pour louer au meilleur prix

Certains travaux sont obligatoires

Vous devez louer un logement décent, c’est-à-dire sans risque pour la sécurité et la santé des occupants.

Par exemple, les réseaux de gaz et d’électricité doivent être sans danger, le système de chauffage doit être correctement dimensionné et les garde-corps et les balustrades solidement fixés…

Depuis l’année dernière, la performance énergétique est aussi devenue un critère de décence.

Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites (portes, fenêtres et parois donnant sur l’extérieur doivent être en bon état) et permettre une aération correcte (ouvertures en nombre suffisant et VMC en bon état).  

Des travaux pour améliorer le confort du logement loué

Même s’ils ne sont pas obligatoires, certains travaux permettent d’améliorer le confort et l’attractivité du logement, ce qui vous permettra de le louer un peu plus cher et de fidéliser le locataire.

Ainsi, faites poser des double-vitrages, électrifiez les volets roulants et, si vous le pouvez, isolez le logement.

Les locataires sont, en effet, sensibles au confort thermique mais aussi phonique. Rénover une salle de bains un peu vieillotte et aménager la cuisine peuvent aussi contribuer à susciter un coup de cœur chez les candidats à la location.

Miser sur des travaux de rénovation de qualité

N’investissez pas dans des équipements luxueux, sauf si vous mettez en location un appartement ou une maison de très grand standing.

En revanche, privilégiez les matériaux de qualité qui vieilliront bien, surtout pour la robinetterie et les lavabos, éviers, douches ou baignoires.

Dans les salles de bains, posez du carrelage jusqu’au plafond. Dans les autres pièces, repeignez les murs dans des couleurs claires et neutres.

Au sol, évitez la moquette, délicate d’entretien et propice aux acariens, au profit d’un parquet ou d’un carrelage de bonne qualité.

Si l’appartement est ancien, préservez son cachet en rénovant les éléments architecturaux (parquets, moulures) plutôt qu’en les supprimant.

Alléger la facture des travaux grâce à la fiscalité

Les dépenses de rénovation s’imputent sur les loyers.

Si le local est loué nu, vous pourrez, l’année de leur réalisation, déduire jusqu’à 10 700 € des dépenses de travaux de votre revenu global.

Si un déficit subsiste, il est déductible des loyers des dix années suivantes.

Si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous pouvez déduire l’intégralité des dépenses (y compris celles de travaux) sur votre revenu global.

Le solde éventuel peut s’imputer sur le revenu global des six années suivantes.

Fixer le juste loyer

Une fois les travaux terminés, il ne vous reste plus qu’à fixer un juste loyer, c’est-à-dire un loyer de marché compte tenu des aménagements réalisés.

Attention, depuis le 1^er août 2015, dans certaines zones géographiques considérées comme « tendues » (Paris, la majeure partie de l’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales…), les loyers sont encadrés, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas librement les revaloriser entre deux locataires, excepté si vous avez réalisé des travaux d’amélioration représentant plus d’un an de loyer.

Certaines communes peuvent aussi opter pour un plafonnement des loyers.

C’est le cas à Paris depuis le 1^er juillet 2019. 

Attention, si vous avez signé une convention avec l’Anah ou si vous avez investi dans le cadre d’un dispositif fiscal (Cosse ou Denormandie dans l’ancien et, dans le neuf, Duflot ou Pinel), vous devez respecter des plafonds de loyers.