Comprendre les droits de succession

Succession : comment se passe l'héritage d'un bien immobilier ?

Lors du décès d’un individu, en l’absence de conjoint survivant, son patrimoine immobilier est légué à ses héritiers, par ordre de priorité :

1. Les enfants et leurs descendants
2. Les parents : les père(s) et mère(s), les frères et sœurs et leurs descendants
3. Les autres ascendants : les grands-parents, arrière-grands-parents, etc.
4. Les autres membres de la famille : oncles et tantes, cousins et cousines, etc.

Dès l’instant où une personne a le statut d’héritier, elle peut être susceptible d’avoir des droits de succession à régler. Ces droits de succession correspondent à des taxes à verser à l'administration fiscale.

A noter :

le conjoint du défunt hérite dans tous les cas mais sa part dans la succession varie selon le type d’union avec la personne décédée (mariage, pacs, union libre), ainsi de l’éventuel contrat qui les liait (séparation de biens, communauté réduite aux acquêts, présence ou non d'enfants communs etc.). Même si des exceptions existent, dans la plupart des cas, le conjoint survivant a le droit de continuer d’habiter dans le logement qui constituait la résidence principale du couple.

Comment anticiper la transmission de son patrimoine immobilier ? Découvrez les bonnes pratiques à adopter dans notre guide.

Droits de succession en immobilier : les biens imposables

En théorie, tous les biens immobiliers sont imposables aux droits de succession. Ceci étant dit, des cas particuliers existent, selon la situation de la personne décédée et/ou selon le type de biens légués.

Selon le domicile du défunt

Si le défunt était domicilié en France, les héritiers sont soumis aux droits de succession sur tous les biens reçus, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, sauf si une convention fiscale internationale prévoit le contraire.

En revanche, si le défunt était domicilié à l'étranger, l'imposition va dépendre du domicile fiscal de l’héritier :

• S’il est domicilié en France au jour du décès et s’il l’a été pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années, il sera soumis aux droits de succession sur tous les biens, qu'ils soient français ou étrangers.
• Si, en revanche, il est domicilié à l'étranger au jour du décès, il ne sera imposé que sur les biens du défunt situés en France.

Selon le type de biens légués

Sous certaines conditions, les immeubles classés monument historique, ainsi que les biens et droits immobiliers situés en Corse, peuvent être totalement exonérés de droits de succession.

Les bois et forêts, les espaces naturels protégés, ainsi que les parts de groupements forestiers et agricoles peuvent, sous certaines conditions, être exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur.

Bon à savoir :

une exonération partielle des droits de succession est également possible sur la première transmission de logements achetés neufs entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994, et entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995, ainsi que sur celle des immeubles d'habitation et des garages achetés entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996.

Qui est exonéré des droits de succession ?

Exonération des conjoints

Les époux sont totalement exonérés de droits de succession.

C’est aussi le cas des partenaires de pacte civil de solidarité (pacs), à condition que le défunt ait préalablement rédigé un testament au profit de son partenaire. En effet, le partenaire de PACS n'a pas la qualité d'héritier.

Exonération liées à la famille

Les frères et sœurs peuvent eux aussi être totalement exonérés des droits de succession s’ils remplissent les trois conditions suivantes au moment du décès :

• avoir vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédé le décès ;
• être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps ;
• avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité mettant dans l'impossibilité de travailler.

Exonérations liées au défunt

Certaines exonérations sont liées au statut du défunt. Ainsi, vous ne paierez pas de droits de succession si vous héritez :

• d'une victime de guerre ou d'acte de terrorisme,
• d'un militaire décédé dans le cadre d'opérations extérieures,
• ou encore d'un sapeur-pompier (professionnel ou volontaire), policier, gendarme ou agent des douanes ayant perdu la vie dans l'accomplissement de sa mission.

Cas particulier de la dispense de déclaration de succession

Vous êtes exonéré de droits de succession si vous êtes dispensé de déclaration. Pour être dispensé de réaliser cette déclaration de succession, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Si vous êtes l’enfant ou le conjoint du défunt : l’actif brut successoral (c’est-à-dire la différence entre la valeur des biens de la succession et les éventuelles dettes du défunt) est inférieur à 50 000 €, et vous avez seulement touché des donations ou dons manuels qui ont été déclarés.
• Pour les autres héritiers (frères, sœurs, oncles et tantes...) : le seuil est fixé à 3 000 € d’actif brut successoral.

Droits de succession en immobilier : les abattements

Abattements familiaux : ligne directe et autres liens de parenté

Lorsqu'ils ne sont pas exonérés, certains héritiers peuvent tout de même bénéficier d’abattements. Ceux-ci varient en fonction du lien de parenté entre la personne décédée et ses héritiers. Ils s’élèvent à :

• 100 000 € lorsque l'héritier est un enfant ou un ascendant (parent, grand-parent, etc.) ;
• 15 932 € lorsque l'héritier est un frère ou une sœur ;
• 7 967 € lorsque c'est un neveu ou une nièce ;
• 1 594 € lorsque l'héritier est un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou une personne n'appartenant pas à la famille.

Des abattements supplémentaires sont prévus pour els donations aux petits-enfants à hauteur de 31 825 €.

A noter :

un héritier handicapé qu’une infirmité empêche de travailler dans des conditions normales de rentabilité bénéficie d'un abattement de 159 325 €, cumulable avec tous les autres (sauf celui de 1 594 €).

Abattement sur la résidence principale

Si le conjoint survivant ou d’autres membres de la famille habitent dans le bien immobilier concerné par la succession, un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale est possible, sous conditions :

• Les héritiers concernés sont : les conjoints et conjointes, les partenaires de pacs, les enfants mineurs.
• Pour les enfants majeurs, les 20 % d’abattement restent possibles sur la succession de la résidence principale s’ils sont porteurs d’une infirmité ne leur permettant pas de travailler normalement.

Quels sont les frais de de succession sur un bien immobilier ?

Le barème pour les héritiers en ligne directe

Pour les ascendants et descendants du défunt, le barème de l'imposition est progressif. Il varie en fonction du montant de la part taxable de la succession :

Bon à savoir :

les héritiers ayant plus de trois enfants peuvent bénéficier d’une réduction pour charge de famille. Elle est de 610 € par enfant à partir du 3ème pour les successions en ligne directe et de 305 € par enfant à partir du 3ème pour les autres successions.

Le calcul de l'impôt pour les autres héritiers

Le paiement des droits de succession

Modalités de paiement de l'héritage

Pour le règlement d’une succession, il est obligatoire de faire appel à un notaire :

• Ce dernier va établir l’acte de notoriété en mentionnant toutes les personnes entrant dans la succession et leurs droits respectifs.
• Il va également effectuer un bilan complet du patrimoine de la personne décédée, accomplir les formalités hypothécaires et fiscales et rédiger l’acte de partage des biens entrant dans la succession.
• Il tiendra compte des dispositions spécifiques intégrées dans le testament du défunt ou de la défunte, s’il y en a un.

Le notaire en charge de la succession applique automatiquement les abattements et exonérations possibles, dès lors que leurs conditions d’activation sont remplies.

Bon à savoir :

les héritiers sont solidaires pour le paiement des droits de succession à l'exception du conjoint survivant. En cas de non-paiement par une partie des héritiers, le fisc peut se retourner contre tous les autres, même ceux qui ont déjà réglé leurs droits.

Le délai à respecter

Les héritiers disposent d'un délai de 6 mois à compter du décès pour régler les frais de succession. Ce délai est porté à un an en cas de décès à l'étranger d'une personne domiciliée en France.

Lorsque la succession comporte des biens non liquides (de l'immobilier, par exemple), les héritiers peuvent bénéficier d'un paiement différé ou fractionné sur un ou trois ans.

Attention :

en cas de retard de paiement, l'administration fiscale applique un taux d'intérêt de 0,20 % par mois de retard (soit 2,4 % par an). Selon les cas, une majoration comprise entre 10 et 80 % peut être appliquée par l’Etat. Le paiement des intérêts est également dû en cas de paiement fractionné ou différé.

Comment éviter les droits de succession pour un bien immobilier ? 

Si les héritiers peuvent accepter « purement et simplement » la succession ou « à concurrence de l’actif net » (c’est-à-dire qu’ils ne paient pas les dettes qui dépassent la valeur des biens du défunt), ils peuvent aussi renoncer à la succession.

Dans ce cas, ils ne paieront aucun droit de succession. La contrepartie est qu’ils ne toucheront pas l’héritage mais ils ne seront redevables des éventuelles dettes du défunt.