Le démembrement : une piste pour monétiser votre logement
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Moins connu que le viager, le démembrement de propriété vous permet de tirer un capital de votre logement tout en continuant à l’occuper. C’est un montage juridique complexe à effectuer avec l’aide d’un notaire. En voici les principales caractéristiques.Lorsque vous avez la pleine propriété d’un bien immobilier vous pouvez l’utiliser (l’usus), en percevoir des revenus (fructus) et en disposer (abusus) ; c’est-à-dire avoir la faculté de le vendre ou le donner.
Un droit de propriété scindé en deux
Cette pleine propriété peut être démembrée. Elle se décompose alors en :
-un usufruit (usage du bien et perception des revenus par l’usufruitier) ;
-une nue-propriété (droit de disposer du bien par le nu-propriétaire, sous réserve de préserver les droits de l’usufruitier).
Conserver seulement l’usufruit du bien
Vous pouvez monétiser une résidence principale ou secondaire en vendant la nue-propriété et en conservant l’usufruit.
Cela vous permettra d’occuper le logement ou, si vous préférez, de le mettre en location (vous en percevez alors le fructus, « le fruit » c’est-à-dire les loyers).
Bon à savoir
Contrairement au viager, le démembrement vous permet de conserver un droit réel sur le bien.
Vous pouvez, ainsi, vendre l’usufruit (avec l’accord du nu-propriétaire).
Le démembrement est consenti pour une durée déterminée, 10 ou 20 ans, en général.
A l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Ce montage vous obligeant à quitter le logement à l’échéance prévue, il n’est pas forcément adapté pour une résidence principale.
Il peut, en revanche, peut vous permettre de continuer à profiter d’une résidence secondaire devenue -trop- coûteuse. La loi prévoit, en effet, que les réparations importantes sont à la charge du nu-propriétaire.
La valeur de la nue-propriété
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée librement entre les parties. Vous pouvez vous référer au barème utilisé par le fisc.
Il prévoit, par exemple, que la valeur de l’usufruit est égale à 23 % de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
Ainsi, sur 10 ans, la valeur de l’usufruit sera de 23 % et celle de la nue-propriété de 77 %. Vous êtes payé en une seule fois et vous ne percevez pas de rente.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
