Le démembrement : une piste pour monétiser votre logement
Publié le 04/01/18 - Mis à jour le 16/02/18
Un droit de propriété scindé en deux
Cette pleine propriété peut être démembrée. Elle se décompose alors en :
-un usufruit (usage du bien et perception des revenus par l’usufruitier) ;
-une nue-propriété (droit de disposer du bien par le nu-propriétaire, sous réserve de préserver les droits de l’usufruitier).
Conserver seulement l’usufruit du bien
Vous pouvez monétiser une résidence principale ou secondaire en vendant la nue-propriété et en conservant l’usufruit.
Cela vous permettra d’occuper le logement ou, si vous préférez, de le mettre en location (vous en percevez alors le fructus, « le fruit » c’est-à-dire les loyers).
Bon à savoir
Contrairement au viager, le démembrement vous permet de conserver un droit réel sur le bien.
Vous pouvez, ainsi, vendre l’usufruit (avec l’accord du nu-propriétaire).
Le démembrement est consenti pour une durée déterminée, 10 ou 20 ans, en général.
A l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Ce montage vous obligeant à quitter le logement à l’échéance prévue, il n’est pas forcément adapté pour une résidence principale.
Il peut, en revanche, peut vous permettre de continuer à profiter d’une résidence secondaire devenue -trop- coûteuse. La loi prévoit, en effet, que les réparations importantes sont à la charge du nu-propriétaire.
La valeur de la nue-propriété
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée librement entre les parties. Vous pouvez vous référer au barème utilisé par le fisc.
Il prévoit, par exemple, que la valeur de l’usufruit est égale à 23 % de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
Ainsi, sur 10 ans, la valeur de l’usufruit sera de 23 % et celle de la nue-propriété de 77 %. Vous êtes payé en une seule fois et vous ne percevez pas de rente.
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