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Le point sur les différentes formes de propriété

propriété : quelle forme de propriété choisir

14/01/2015
Mis à jour le 17/11/2016

Pleine propriété, copropriété, propriété démembrée ou indivision : le point sur les différentes formes de propriété et sur leurs incidences en matière civile et fiscale.

La pleine propriété

Si vous êtes l'unique propriétaire d’un bien immobilier, vous en avez la pleine propriété et êtes seul maître à bord. Vous pouvez l'occuper (l’usus), en tirer profit (le fructus) en le louant et en disposer comme vous voulez (l'abusus) en le vendant ou en le donnant. Dans ce cas, votre seule signature suffit. Attention, si vous êtes marié et que le logement constitue la résidence de votre famille, l'accord du conjoint non-propriétaire est alors nécessaire.

La copropriété

Un immeuble collectif est en copropriété dès lors qu'il est réparti en lots (deux et plus) appartenant chacun à des personnes distinctes. La quasi-totalité des appartements sont soumis à ce régime. Il arrive que des maisons individuelles soient en copropriété, on parle alors de copropriété horizontale.

Chaque propriétaire d'un lot en copropriété possède une partie privative (les pièces de son logement, par exemple) en pleine propriété et une quote-part des parties communes. Les charges dont il doit s'acquitter dépendent de l’importance de cette quote-part.

La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 10 mars 1967. Ces textes prévoient, entre autres, qu’une copropriété doit obligatoirement être gérée par un syndic (professionnel ou bénévole) et qu'une assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an.

Chaque immeuble dispose, par ailleurs, d'un règlement de copropriété qui précise l'usage des parties communes et privatives (par exemple, dans un immeuble à usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce sera interdite). Ce document s'impose à tous les occupants; qu'ils soient propriétaires ou locataires.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d'un bien. Le droit de jouissance (l'utilisation ou la location du bien) revient à l’usufruitier et le droit de propriété au nu-propriétaire. Le démembrement est régi par les articles 578 et suivants du Code civil.

L’usufruitier doit assurer l'entretien courant du bien et payer les charges liées à la possession (par exemple, la taxe d’habitation). C’est aussi lui qui devra s’acquitter de l’impôt sur la fortune (ISF), calculé sur la valeur en pleine propriété du bien. Au nu-propriétaire, en revanche, revient la charge des grosses réparations (ravalement, remplacement d'un ascenseur…).

À noter : le démembrement de propriété qui peut être prévu pour une durée temporaire (par exemple, 10 ans) est courant. Il est souvent pratiqué dans le cadre de la succession. Par exemple, après un décès d’un des conjoints, le survivant reçoit généralement la totalité de la succession du défunt en usufruit tandis que les enfants héritent de la nue-propriété.

L’indivision

Vous êtes en situation d'indivision si vous êtes plusieurs à être propriétaires d'un même bien immobilier. L'indivision peut être subie (à l'occasion d'un décès, par exemple) ou volontaire (couple qui achète sa résidence principale en commun). Chaque propriétaire (appelé indivisaire) possède une quote-part du bien; elle n'est pas matériellement distinguée. Dans une indivision consécutive à un achat, chacun est propriétaire à hauteur de sa participation financière lors de l'acquisition  (50/50, 30/70, etc.). L'indivision est régie par les articles 815 et s. du Code civil. Il est conseillé d'adapter ces règles légales à sa situation personnelle en faisant rédiger une convention par un notaire.

© Uni éditions – MIG – Octobre 2014