Don à un enfant : comment transmettre votre patrimoine en toute sérénité ?

Points essentiels : 

• Il est possible de donner à ses enfants une somme d'argent, des biens mobiliers ou des biens immobiliers.
• L'administration fiscale peut exiger des droits mais chaque parent bénéficie d'un abattement de 100 000 € auprès de chaque enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Pour donner une maison ou un appartement, la donation de la nue-propriété est un système intéressant dans lequel vous conservez l'usufruit jusqu'à votre décès. 

Qu'est-ce qu'un don à un enfant ? 

Définition

Un don à un enfant, juridiquement appelé donation, est un acte par lequel une personne (le donateur) transmet de son vivant tout ou partie de son patrimoine à son enfant (le donataire). 

Cette transmission s'effectue à titre gratuit, c'est-à-dire sans contrepartie financière.

Contrairement au testament qui ne produit ses effets qu'au décès, la donation a un effet immédiat : le transfert de propriété s'opère dès la signature de l'acte ou la remise du bien, donc du vivant du parent donateur.

Qu'est-ce qui peut faire l'objet d'une donation à un enfant : argent, maison, parts sociales ? 

La donation peut porter sur des biens très variés :

• sommes d'argent, par virement ou par chèque ;
• des biens mobiliers comme une voiture, des bijoux, du mobilier, des actions de sociétés ;
• des biens immobiliers comme un appartement, une maison ou un terrain.

Vous pouvez donner toute la propriété du bien ou seulement une partie des droits (nue-propriété ou usufruit) pour réaliser des montages patrimoniaux optimisés. Dans ce cas, on parle de démembrement de propriété. 

Quels sont les avantages d'un don à un enfant ?

Les raisons d'anticiper la transmission de ses biens de son vivant sont nombreuses :

• éviter les conflits familiaux au moment du décès,
• sécuriser les opérations sur le plan juridique,
• décider vous-même de l'avenir de votre patrimoine,
• aider vos enfants au moment où ils en ont besoin.

Anticiper la transmission permet aussi de profiter des règles fiscales relatives aux abattements (qui pourraient subir des modifications) et de bénéficier du renouvellement des abattements tous les 15 ans, 

Les différents types de dons 

Don manuel 

Le don manuel est une donation qui se réalise par la simple remise matérielle, de la main à la main, d'un bien mobilier tel que argent, bijoux, voiture, etc. Le don manuel est impossible sur un bien immobilier ! 

La jurisprudence a admis que le don manuel ne nécessitait pas le passage devant notaire. Toutefois, le don doit faire l'objet d'une déclaration à l'administration fiscale dans le mois suivant la remise du bien. 

A noter

A compter du 1er janvier 2026, les déclarations de don se feront uniquement sur le site impots.gouv.fr, au sein de votre espace personnel.  

Donation simple de son vivant

L'article 931 du Code civil dispose : « Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité. »

La donation notariée est donc la forme de droit commun.

Le notaire s'assure du consentement libre et éclairé du donateur, vérifie sa capacité juridique, calcule les droits de donation éventuels et procède à l'enregistrement de l'acte auprès de l'administration fiscale.

Donation partage

La donation-partage permet de répartir, de son vivant, tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs. Les articles 1076 à 1078-10 du Code civil organisent les règles applicables. La donation-partage ne peut porter que sur des biens existants au jour de l'acte devant notaire. 

Si elle peut éviter des conflits, la donation-partage offre aussi l'avantage de figer la valeur des biens. Au jour du décès, il n'y aura pas de réévaluation des biens. C'est un bon moyen de transmettre des biens immobiliers. 

Présent d'usage

Le présent d'usage est un cadeau fait à l'occasion d'un événement particulier (anniversaire, Noël, mariage, diplôme) dont la valeur reste modique par rapport au patrimoine du donateur (Article 852 du Code civil). 

Il n'existe donc pas de montant défini car tout dépend des moyens dont disposent les donateurs. La jurisprudence considère généralement qu'un cadeau représentant 1 à 2,5 % du patrimoine du donateur peut être qualifié de présent d'usage.

Le présent d'usage n'est pas soumis aux droits de donation et n'a pas à être déclaré à l'administration fiscale. Toutefois, si son montant excède ce qui est considéré comme raisonnable au regard des revenus et du patrimoine du donateur, l'administration fiscale peut le requalifier comme donation imposable. 

Les règles fiscales du don

Droits de donation et abattements 

Les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sont calculés sur la valeur des biens donnés, après déduction d'un abattement qui varie selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.

L'abattement est de 100 000 € par parent au profit de chaque enfant, tous les 15 ans (article 779 du Code général des impôts). 

Il existe un abattement supplémentaire de 31 865 € pour les dons de sommes d'argent tous les 15 ans, si le donateur a moins de 80 ans et si le donataire est majeur (article 790 G du CGI).

Bon à savoir

Il existe aussi des abattements pour les donations des grands-parents au profit des petits-enfants (31 865 € par personne) et des arrière-grands-parents au profit des arrière-petits-enfants (5 310 € par personne). 

Abattement spécifique pour un achat immobilier

La loi de finances pour 2025 a créé un nouvel abattement temporaire en faveur de l'acquisition d'un logement. L'article 790 A du CGI prévoit ainsi un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (ou petit-enfant) pour les dons effectués jusqu'au 31 décembre 2026 (sauf prolongation par la prochaine loi de finances).

Il s'agit de don de somme d'argent à un enfant qui s'engage à acquérir un logement dans les 6 mois (logement neuf ou en VEFA, vente en l'état futur d'achèvement) ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. L'enfant donataire s'engage à conserver le bien 5 années au titre d'une résidence principale. 

Actuellement, un donataire ne peut recevoir plus de 300 000 € au titre de cet article du CGI. 

A noter

Les abattements sont cumulables. Un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre jusqu'à 231 865 € en franchise totale de droits à son enfant majeur.

Barème des droits de donation en ligne directe

Exemple de calcul

Un père donne 250 000 € à son fils unique. L'abattement de 100 000 € s'applique. La part taxable est donc de 250 000 - 100 000 = 150 000 €

Le calcul des droits s'établit ainsi :

• 8 072 € × 5 % = 403,60 €
• 4 037 € × 10 % = 403,70 €
• 3 823 € × 15 % = 573,45 €
• 134 068 € × 20 % = 26 813,60 €
• Total des droits : 28 194,35 €

Déclaration à l'administration fiscale

Toute donation doit être déclarée à l'administration fiscale, même si elle n'est pas imposable, à l'exception des présents d'usage.

A compter du 1er janvier 2026, le bénéficiaire du don aura l'obligation d'effectuer cette déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, dans son espace particulier, rubrique "déclarer", puis "déclarer un don". C'est la fin du formulaire papier. Cette déclaration s'effectue dans le mois suivant la date du don. 

Le cas spécifique de la donation immobilière aux enfants

Si vous possédez un patrimoine important, vous pouvez aussi donner un logement à vos enfants. Comme tout transfert de propriété sur un bien immobilier, la donation doit faire l’objet d’un acte notarié.

Le notaire rédige l'acte, vérifie les droits et capacités de chacun, calcule et paie les droits de mutation. Puis, il dépose l'acte au service de publicité foncière pour rendre la donation opposable aux tiers.

Qu'est-ce qu'une donation en démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits de propriété d'un bien immobilier : 

• la nue-propriété (le droit de céder le bien) est transmis à un ou plusieurs enfants ;
• l'usufruit (le droit d'habiter et de percevoir les fruits en cas de location) est conservé par le parent. 

Lorsque le parent donateur meurt, l'usufruit s'éteint automatiquement, sans rien payer. 

En complément, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Par exemple, si vous donnez un bien entre 51 et 60 ans, les droits se calculent sur 50 % de la valeur du logement. Plus vous vieillissez, plus la valeur augmente ! 

Et cet avantage se cumule avec les abattements décrits ci-dessus et renouvelables tous les 15 ans.  

Bon à savoir

Pensez au don d'usufruit. Vous pouvez aussi aider un enfant en restant vous-même propriétaire du bien mais en lui octroyant l'utilisation de celui-ci (l'usufruit). L'enfant peut alors, au choix, utiliser lui-même le bien ou le mettre en location pour percevoir des loyers.

Exemple d'impôt sur une donation

Un couple donne la nue-propriété d'un appartement estimé à 500 000 € à sa fille unique lorsqu'ils ont 52 et 55 ans. La valeur retenue est 250 000 €. Un abattement de 100 000 € s'applique pour chaque parent. Les droits de mutation sont dus sur 50 000 €, soit : 

• 8 072 € × 5 % = 403,60 €
• 4 037 € × 10 % = 403,70 €
• 3 823 € × 15 % = 573,45 €
• 34 068 € × 20 % = 6 813,60 €
• Total des droits : 8 194,35 €

Quelles sont les précautions à prendre avant de donner à un enfant ? 

Les enfants sont héritiers réservataires. Ils disposent de droits sur une partie de la succession de leurs parents. 

L'article 912 du Code civil définit la réserve héréditaire comme « la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires ». 

Les parents disposent d'une quotité disponible dont il font ce qu'ils veulent en termes de donation et de testament. Cette quotité varie selon le nombre d'enfants : 

• un enfant : 50 % de la succession
• deux enfants : 33 % de la succession
• trois enfants et plus : 25 % de la succession

Une donation excessive au profit d'un enfant peut être réduite par les autres héritiers via l'action en réduction pour atteinte à la réserve héréditaire.