Guide pour réussir son achat immobilier

Définir son budget

Définir son budget est la première étape essentielle dans le processus d'achat immobilier.

Avant de chercher un bien, évaluez votre capacité financière en prenant en compte vos revenus, vos économies, et vos dépenses actuelles. Vous devez définir précisément votre taux d’endettement, votre capacité d’emprunt, ainsi que le montant des mensualités que vous pourriez rembourser confortablement.

Pour cela, étudiez vos revenus fixes tels que les salaires et éventuels revenus locatifs, ainsi que vos charges courantes, incluant les impôts, les autres crédits en cours (comme un crédit auto), une éventuelle pension alimentaire, et votre loyer actuel si vous êtes locataire.

Il est primordial d'inclure dans votre budget non seulement le prix d'achat du logement, mais aussi les frais annexes comme les frais de notaire. Il convient également de prévoir les charges à venir après l’acquisition telles que la taxe foncière ou les charges de copropriété.

Faites une simulation de prêt immobilier en ligne pour estimer le montant que vous pourriez emprunter et les mensualités associées.

Se constituer un apport personnel

L'apport personnel représente la somme que l'acheteur peut financer de sa propre poche, et qui est généralement requise par les banques et établissements de crédit pour accorder un prêt immobilier.

Avoir un apport personnel solide peut non seulement faciliter l'obtention d'un prêt mais aussi améliorer les conditions de ce dernier, comme l'obtention de taux d'intérêt plus bas.

Il est conseillé que l'apport couvre au moins 10% à 20% du coût total de l'achat, pour couvrir les frais de notaire et d'autres frais annexes.

Pour accumuler cet apport, envisagez de mettre en place un plan d'épargne régulier bien avant d'initier votre projet d'achat. L'utilisation de comptes d'épargne à rendement élevé, la vente d'actifs, ou encore des donations familiales peuvent également contribuer à la constitution de votre apport.

Planifier à l'avance et économiser de manière ciblée vous mettra dans une position favorable lors de la négociation de votre prêt immobilier.

Définir son projet

Définir votre projet immobilier commence par une compréhension claire de vos objectifs et besoins.

Lorsque vous déterminez votre budget, interrogez-vous sur la finalité de votre achat : résidence principale, secondaire ou investissement locatif ?

Pensez à l’avenir de votre bien : envisagez-vous de le louer ou de le transmettre à vos enfants ?

Si une revente est prévue, prenez en compte la possible imposition sur la plus-value immobilière.

Le choix de la localisation est essentiel. Ville, banlieue, ou campagne influencent non seulement votre quotidien mais aussi la valeur locative de l'investissement. Considérez la proximité des services essentiels comme les écoles ou les transports en commun.

Acheter une maison ou un appartement ?

La taille et le type de logement sont également importants. Combien de pièces vous faut-il ? Préférez-vous une maison ou un appartement ? Chaque choix a ses spécificités.

• Un appartement implique des charges de copropriété et une gestion collective, mais souvent un meilleur accès aux transports.
• Une maison offre plus de tranquillité et moins de proximité immédiate avec les voisins, mais peut nécessiter une voiture pour les déplacements quotidiens et des dépenses d’entretien plus importantes.

Vous souhaitez vous renseigner sur les prêts immobiliers ? Vous pouvez lire cet article : Comment choisir son prêt immobilier ?

Dans le neuf ou dans l'ancien ?

Le choix entre le neuf et l'ancien dépend de vos préférences et des avantages financiers potentiels. Le neuf peut offrir des avantages fiscaux comme des frais de notaire réduits et l'éligibilité à des prêts favorables tels que le PTZ (prêt à taux zéro). Un logement neuf permet également de personnaliser son espace et d'éviter des travaux à court terme. À l’inverse, l'ancien peut séduire par son cachet et une disponibilité immédiate, mais nécessite souvent des rénovations qui peuvent s’avérer coûteuses.

Faire construire sa maison : bonne ou mauvaise idée ?

Construire sa propre maison est une option à envisager si vous recherchez une personnalisation complète et des économies d’énergie grâce à des technologies modernes. Toutefois, cela exige d'accorder une attention particulière au choix du terrain et de s'entourer de professionnels pour éviter les mauvaises surprises.

Rechercher le logement

L'étape de recherche de logement implique d'identifier les biens disponibles qui correspondent à vos critères tels que le budget, la localisation, le type de logement (maison ou appartement), la taille, et la proximité des services essentiels.

Pour optimiser cette étape, commencez par définir clairement vos priorités et vos besoins immédiats, ainsi que vos aspirations à long terme.

Utilisez des plateformes en ligne spécialisées et les services d’agents immobiliers pour élargir vos options et gagner en efficacité.

Enfin, restez flexible et patient, la recherche du logement idéal peut prendre du temps mais c'est une étape décisive pour un achat réussi.

Mener des visites efficaces

Pour mener des visites efficaces, préparez chaque visite minutieusement en vous aidant de check-lists pour vérifier des points clés comme l'état général du logement, les travaux nécessaires, l’exposition, ou l'existence de servitudes.

Prenez des photos pour garder un souvenir précis des lieux et notez toute information utile concernant le bien, telles que la date depuis laquelle il est sur le marché ou les motivations du vendeur, qui pourraient influencer les négociations.

Accompagnez-vous d'un expert ou d'une personne de confiance qui pourrait vous donner un second avis sur le bien.

Aussi, ne négligez pas l'importance de l'environnement extérieur : promenez-vous dans le quartier à différents moments de la journée pour évaluer les commodités locales, l'ambiance, et la qualité de vie. Cela comprend le niveau de bruit, les options de transport en commun et la proximité des parcs ou des écoles.

Si possible, revenez seul pour une deuxième visite sans l'agent immobilier, afin de vous faire une idée plus personnelle et précise de l'endroit.

Vérifier la performance énergétique du logement (demander à accéder au DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un des documents contenus dans le dossier de diagnostic technique, qui doit être fourni par le vendeur en cas de vente d'un bien - exception faite de certains logements tels que les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés ou encore ceux qui sont destinés à être utilisés moins de 4 mois par an.

Le DPE comporte des informations essentielles sur la performance énergétique et climatique du bien.

Exemples : 

• l'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
• le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence (allant de A- extrêmement performant à G- extrêmement peu performant).

Si le DPE fait état d'un bien qui n'est pas énergétiquement performant, il peut servir de levier vous permettant, en tant que futur acquéreur, de négocier le prix de vente (ou demander au vendeur d'effectuer des travaux). 

Cette possibilité est d'autant plus vraie que le coût de l'électricité ne cesse d'augmenter et que si vous envisagez d'acheter pour louer, la loi interdit depuis le 1er janvier 2025 de mettre à la location les "passoires thermiques" (logements avec une forte consommation d'énergie, en pratique, classés G). Sachez qu'au 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour concernés par l'interdiction, suivis dès le 1er janvier 2034, par les logements classés E. 

Vous pouvez désormais vérifier l'authenticité du DPE, un QR code relié à l’Ademe permet d’accéder à une adresse internet dédiée au DPE.  Avant de faire une offre, pensez, a minima, à vérifier le numéro Ademe pour vous assurer de la validité du diagnostic avant de faire une offre.

Faire une offre d’achat

Vous avez eu le coup de cœur pour un bien immobilier ? Vous pouvez faire une offre d’achat.

Toutefois, avant de soumettre votre offre, assurez-vous d'avoir effectué une évaluation approfondie du marché pour déterminer une proposition de prix juste et compétitive.

Tenez compte de l'état du bien, de sa localisation, et des prix des propriétés comparables récemment vendues dans le même secteur.

Votre offre doit être formulée par écrit et inclure non seulement le prix que vous êtes prêt à payer, mais aussi vos conditions d'achat, telles que la date de clôture souhaitée et les éventuelles clauses suspensives (obtention d'un prêt, vente préalable de votre propre bien, etc.).

Joignez à votre offre une preuve de financement, comme une préapprobation de prêt, pour montrer au vendeur votre sérieux et votre capacité d'achat.

Enfin, soyez prêt à négocier. Le vendeur peut accepter, refuser ou contre offrir. Une bonne communication et une certaine flexibilité favoriseront les négociations et aboutiront sans doute à un accord satisfaisant pour les deux parties.

Signer le compromis de vente

Une fois votre offre d'achat acceptée par le vendeur, il est temps de passer à la signature du compromis de vente.

Ce document préliminaire, formalise l'accord entre les parties sur les éléments clés de la transaction.

Le compromis indique le prix de vente et les caractéristiques précises du logement, et inclut des clauses suspensives (comme l'obtention d'un prêt immobilier, la vérification de l'absence de servitudes non déclarées, ou des résultats satisfaisants de diagnostics immobiliers par exemple).

Ce contrat engage juridiquement l'acheteur et le vendeur, permettant à l'acheteur de s'assurer que le bien ne sera pas vendu à quelqu'un d'autre pendant la durée du processus. Une date limite pour la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire sera également fixée, généralement dans les deux à trois mois suivant la signature du compromis.

Durant cette période, l'acheteur finalise son financement et le notaire effectue les recherches légales nécessaires.

Un dépôt de garantie, souvent de 5 % à 10 % du prix de vente, est également versé par l'acheteur lors de la signature du compromis pour sécuriser l'engagement.

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours si vous changez d’avis.

Connaître les différentes options de financement

S’informer sur les aides de l’Etat et des régions

Le prêt à taux zéro

Le gouvernement français propose plusieurs prêts aidés pour encourager l'accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants.

Parmi eux, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est particulièrement avantageux. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, ce prêt sans intérêts aide à financer l'achat ou la construction d'une résidence principale dans un habitat collectif. Il est soumis à des conditions de ressources et est disponible uniquement dans certaines zones géographiques. Le montant du prêt est plafonné en fonction du secteur et du type de logement, et la durée de remboursement s'étend de 20 à 25 ans selon la situation de l'emprunteur.

Il est conçu pour fonctionner en complément d'un prêt immobilier classique, afin de diminuer le coût global de l'acquisition.

Bon à savoir : pour les offres de prêts émises entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027, l'emprunteur peut bénéficier d’un PTZ pour l’acquisition d’un bien neuf (moins de 5 ans) : 

• collectif ou individuel  ;
• sur l'ensemble du territoire.

Attention ! Le PTZ ne peut pas financer l'ensemble de l'achat immobilier : il est limité à un pourcentage maximum du coût du projet, qui diffère en fonction des revenus.

Les autres types d'aide

Il existe d’autres types de prêts, comme le prêt conventionné qui permet de financer des travaux ou l'achat de sa résidence principale sans que le taux d'intérêt ne puisse dépasser un certain plafond. Il faut le demander auprès d'un établissement financier qui a signé avec l'État une convention lui permettant d'accorder ce prêt.

Des subventions pour des travaux de rénovation énergétique.

Certaines collectivités locales accordent des aides financières spécifiquement aux primo-accédants.

Renseignez-vous attentivement.

Obtenir son prêt immobilier

L'obtention d'un prêt immobilier est bien souvent décisive lors d’un achat de bien immobilier.

Vous avez normalement déjà calculé votre taux d'endettement et votre capacité d’emprunt. Il reste à présent à préparer un dossier solide à présenter aux banques. Ce dossier doit comprendre vos derniers bulletins de salaire, vos relevés bancaires, une preuve de stabilité d'emploi, et tout document attestant de vos actifs et de vos dettes. Il est essentiel de présenter un historique financier sain et une gestion prudente de vos finances.

Vous pouvez ensuite consulter plusieurs établissements bancaires pour comparer les offres de prêt, notamment les taux d'intérêt qui diffèrent selon les établissements bancaires et selon que le taux est fixe ou variable, les frais de dossier et les conditions de remboursement.

Enfin, assurez-vous que le prêt que vous envisagez s'aligne avec vos plans à long terme et votre capacité de remboursement, afin d'éviter de compromettre votre santé financière future.

Quels sont les pièges à éviter lors d'un achat immobilier ?

Lors d'un achat immobilier, plusieurs pièges sont à éviter pour sécuriser votre projet et votre investissement :

1. Négliger l'inspection : examinez attentivement le bien immobilier que vous souhaitez acquérir pour identifier d’éventuels défauts cachés ou des réparations nécessaires qui pourraient engendrer des coûts supplémentaires.
2. Omettre les frais annexes : pensez à calculer bien en amont tous les frais liés à l'achat, tels que les frais de notaire, et les charges de copropriété,... pour éviter toute mauvaise surprise ensuite.
3. Ignorer l'emplacement : il est très important pour la valeur future du bien. Assurez-vous donc que le quartier réponde à vos besoins et possède un potentiel de croissance. Vérifier auprès du service de l’urbanisme qu’il n’y a pas de projet de construction qui pourrait dévaloriser le bien.
4. Sous-estimer le budget : soyez réaliste quant à votre budget, ne vous laissez pas tenter par un bien au-delà de vos moyens et prévoyez une marge pour les imprévus.
5. Se précipiter : prenez votre temps pour comparer différents biens, différentes offres, et ne vous précipitez pas dans vos décisions. Une négociation réfléchie peut souvent mener à de meilleures conditions d'achat.

Références : 

• Article 1583 du Code civil (propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur si offre au prix)
• Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique)
• Article R126-16 du Code de la construction et de l'habitation (contenu du DPE)
• Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (interdiction de mise à la location des passoires thermiques)
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
• Article L31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation (prêt à taux zéro)
• Article D319-1 du Code de la construction et de l'habitation (éco-prêt à taux zéro)