Investir en 2019 avec le dispositif Denormandie
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Avec des avantages fiscaux allant jusqu'à 63 000 €, destinés aux acquéreurs de logements à rénover en centre-ville, le dispositif Denormandie s'avère très attractif pour les investisseurs. Néanmoins, les conditions d'accès sont très encadrées et le choix de la ville y joue un rôle crucial. Découvrez comment mettre toutes les chances de votre côté pour vous assurer un bon investissement.
Comprendre le dispositif Denormandie
Décidé des suites de l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille, le nouveau dispositif fiscal Demarnormandie s’inscrit dans le programme “Action coeur de ville”, lancé en mars 2018.
Selon le Ministère, ce ne sont pas moins de 450 000 logements qui sont considérés comme indignes parmi le parc locatif français.
Porté par le ministre du logement, ce dispositif a ainsi été mis en place pour lutter contre le défaut d’entretien et la vétusté alarmante de bon nombre d’habitations en centre-ville.
Actif depuis le 1er janvier et pour une durée de 2 ans, le dispositif fiscal Denormandie vise à encourager l’investissement dans les biens anciens à rénover en promettant une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000€.
Quelles conditions ?
Pour être éligible au Denormandie, les travaux de rénovation doivent impérativement représenter au minimum 25% du coût total de l’opération, à savoir le prix d'acquisition du bien et le montant des travaux.
Au-delà des conditions liées à la rénovation, il impose le même plafonnement des loyers que le dispositif Pinel : de 8,82€/m2 à 16,96€/m2 selon les villes, tout comme un plafond de revenus pour les locataires.
Le dispositif s’applique à la mise en location de logements vides pour résidence principale.
La durée de location est, elle aussi, régie par des règles strictes dont dépendent directement l'attribution de la réduction fiscale : 6, 9 ou 12 ans, correspondant à une réduction fiscale de respectivement 12%, 18% et 21%.
A noter toutefois que le dispositif n’est valable que pour des achats ne dépassant pas 300 000€ et dans la limite de deux opérations par an.
Bien choisir sa ville
Pour réaliser un bon investissement en Denormandie, il est primordial de prendre en considération le lieu d’investissement.
Le logement doit être situé dans l’une des 222 villes comprises dans le plan « Action Cœur de Ville » ou une des villes signataires de l’opération de revitalisation du territoire prévue par la loi Elan.
Cependant, la rentabilité de l’investissement est loin d’être garantie.
Pour cela, il faudra être très attentif à certains indicateurs tels que le taux de rentabilité, la demande locative, le taux de vacance ou encore le potentiel de valorisation des villes dans lesquelles vous souhaitez investir.
Selon Meilleursagents.com, 147 villes du plan « Action Cœur de Ville » seraient considérées comme rentables.
Parmi elles, les 20 les plus avantageuses seraient : Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Melun, Bastia, Besançon, Vesoul, Marmande, Cognac, Toul, Angoulême, Chalon-sur-Saône, Mulhouse, Belfort, Evreux, Sarreguemines, Saint-Michel-sur-Orge, Ajaccio, Boulogne-sur-Mer, Arpajon.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
