Garantie contre les loyers impayés : VISALE remplace la GRL

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Dans le cadre de la réforme Action Logement, actuellement en cours, l’offre de services évolue pour améliorer la performance du dispositif financé par les employeurs.

Jusqu’ici, la GRL, Garantie des Risques Locatifs, faisait partie de l’offre. Sur le même modèle que la GLI, Garantie des Loyers Impayés, proposée par les assureurs, la GRL vise à sécuriser le bailleur face au risque locatif. Pour un investisseur locatif ou un propriétaire bailleur, le paiement des loyers est ainsi assuré en cas de défaillance du locataire. Pour que l’assurance marche, il faut que le propriétaire en respecte les conditions. Il doit notamment louer son bien uniquement à des personnes respectant un taux d’endettement défini. Cette contrainte exclut donc une partie des candidats à l’accession pour lesquels le coût du logement représente une part excessive par rapport aux revenus. La GRL permettait cependant de couvrir le risque de loyer impayé même pour des locataires ayant un taux d’effort important (jusqu’à 50% du revenu).

Complexe, la GRL a été remaniée à plusieurs reprises. Elle devait initialement laisser place à la Garantie Universelle des Loyers, GUL, qui devait instaurer une assurance locative obligatoire avec garantie de l’État. Jugée trop risquée et couteuse, la GUL a finalement été abandonnée. La GRL va s’éteindre en 2016 au profit d’une autre garantie, du nom de VISALE, qui la remplacera définitivement début 2017.

VISALE cible les salariés les plus fragiles dits « salariés précaires ». Il s’agit de CDD, intérimaires, intermittents, apprentis, contrats aidés, CDI en période d’essai,... Un propriétaire pourra louer son logement en ayant une garantie de paiement du loyer alors que la plupart des GLI d’assureurs ne couvrent pas ce risque pour des salariés précaires.

Toutes les modalités ne sont pas encore connues, mais l’objectif est de faciliter le lien emploi-logement. Le logement étant parfois la clé pour obtenir un emploi, l’enjeu du mouvement des employeurs est d’utiliser ce dispositif pour lutter également contre le chômage.

Pour un propriétaire, ce type de garantie offre un double avantage. Il permet dans un premier temps d’élargir le nombre de candidats à l’accession en couvrant le risque de locataires non couverts par les assurances. Il permet surtout de disposer d’un garant personne morale, plus sûr qu’un garant personne physique. Un assureur, quel qu’il soit, verse en effet des loyers impayés dès la déclaration d’impayés faite par le propriétaire. Avec un garant personne physique, il faut parfois passer par une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des loyers, avec le risque qu’il soit insolvable. Dans le cas d’un investissement locatif, cibler des locataires couverts par un garant personne morale permet d’assurer la rentabilité.