Bienvenue chez les Himault. Episode 4 : Signer le bail locatif

Bien rédiger le contrat de bail

Depuis le 1^er août 2015, les propriétaires bailleurs peuvent utiliser un modèle de bail standard dont le contenu a été fixé par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

Le contrat doit notamment contenir les éléments suivants :

• désignation des signataires du contrat de bail ;
• informations précises sur le logement : surface, nombre de pièces, équipements... ;
• montant du loyer et des charges, modalités de paiement ;
• dans les zones visées par l’encadrement et le plafonnement des loyers : loyer acquitté par le précédent locataire, plafond de loyer applicable, etc.;
• le cas échéant, honoraires de l’agent immobilier et répartition entre le locataire et le propriétaire.

De plus, plusieurs documents doivent obligatoirement être joints au contrat de bail :

• une notice expliquant les droits et devoirs du locataire et du bailleur. Le contenu de ce document figure dans un arrêté du 29 mai 2015 ;
• un état des lieux du logement et du mobilier (en meublé) ;

les diagnostics immobiliers. Leur nombre varie en fonction de la localisation du logement et de sa date de construction : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT) et constat des risques d’exposition au plomb (CREP).

Bon à savoir

Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz doit être fourni, à partir du 1^er juillet 2017 pour les appartements construits avant 1975. Pour les appartements construits depuis 1975 et les maisons individuelles, ce document sera obligatoire à compter du 1^er janvier 2018.

Enfin, si le bien loué est situé en copropriété, Luc et Léa devront aussi remettre à leur locataire les extraits du règlement portant sur la destination de l’immeuble et l’usage des parties privatives et communes.

Prévoir le dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander au locataire de verser un dépôt de garantie dont le montant est limité à un mois de loyer (deux mois en meublé). Il sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire (dégradations…).

S’assurer contre les impayés de loyers

Luc et Léa comptent sur le versement régulier des loyers pour rembourser leur emprunt. Pour cela, ils peuvent demander la caution d'un proche du locataire qui s'engagera à payer les loyers à sa place.

Attention, la rédaction d'un acte de cautionnement est très encadrée par la loi, à défaut il ne sera pas valable. C’est pourquoi il est préférable de souscrire une assurance loyers impayés.

Luc et Léa peuvent aussi opter pour le dispositif Visale. Mis en place par les pouvoirs publics en février 2016, Visale garantira gratuitement Luc et Léa contre les impayés pendant les trois premières années du bail.

Bon à savoir

Un bailleur ne peut pas cumuler une caution et une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Connaître les droits et devoirs du propriétaire et du locataire

Le propriétaire doit fournir au locataire :

• Un « logement décent » au regard de la loi, répondant à des critères de surface et de confort, ne présentant pas de risques pour sa santé et sa sécurité.
• A compter du 1er janvier 2018, le logement devra aussi répondre à des critères de performance énergétique.

Le propriétaire doit assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, s'il en fait la demande, lui transmettre gratuitement une quittance de loyer.

Le locataire doit,  de son côté :

• payer son loyer et ses charges,
• souscrire une assurance contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie....),
• prendre en charge l’entretien courant du logement (réfection du mastic des vitres, débouchage des canalisations, remplacements des interrupteurs, des prises de courant et des ampoules, débouchage des canalisations, remplacement des joints des robinets…)
• et laisser l’accès à son logement pour certains travaux, notamment ceux d’amélioration ou nécessaires au maintien en l’état du logement.