Bienvenue chez les Himault. Episode 1 : Choisir son investissement locatif

Dans quel type de logement investir ?

Avant de se lancer, il faut commencer par évaluer son budget pour déterminer quel type de bien acheter, en fonction de ses objectifs, de ses critères.

Avec un budget important, mieux vaut investir dans deux petits logements plutôt que dans un grand pour une mutualisation des risques de vacance et d’impayés.

Ainsi, acquérir neuf, plus cher à l’achat, est aussi plus sécurisant car l’acheteur dispose des garanties légales : parfait achèvement, biennale, décennale…. L’ancien, moins cher que le neuf, est souvent mieux situé, en centre-ville. Mais le bailleur s’expose à des travaux !

Quel impact fiscal ?

L’investissement locatif permet de préparer sa retraite mais aussi de réduire ses impôts.

Louer un logement neuf permet sous conditions l’accès au régime Pinel avec une économie d’impôt de 63 000 € sur 12 ans.

• Dans l’ancien à rénover, les dépenses de travaux peuvent permettre la création d’un déficit foncier déductible dans la limite de 10 700 € (Bofip BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912).
• Dans les secteurs éligibles au dispositif Malraux, les travaux de rénovation d’un immeuble peuvent être déduits du revenu global de l’investisseur dans la limite de 120 000€ sur quatre ans contre l’engagement du propriétaire de louer son bien pendant 9 ans
• Dans le régime «Monument historique », l’intégralité des dépenses de rénovation est déductible du revenu global de l’investisseur.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, des conditions variables suivant les dispositifs doivent être respectées : engagement locatif de plusieurs années, durée minimale de détention du bien, respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire….

Louer vide ou meublé ?

Pour choisir, tout dépend de la localisation géographique.

Dans les grandes villes et les communes touristiques, il y a un marché pour le meublé. Plus rentable que la location nue, la location meublée exige cependant une plus grande implication en temps : rotation plus fréquente des locataires, remplacement régulier du mobilier et des équipements…

Bon à savoir : La location meublée touristique (de courte durée : weekend, semaine…) est réglementée dans les grandes villes. Il faut obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie.  

La location vide est possible dans n’importe quelle commune dotée d’un marché locatif. Elle reste un peu plus contraignante que la location meublée : baux signés pour trois ans (un an en meublé, 9 mois pour un étudiant…), préavis de 6 mois pour donner congé (3 en meublé).

Enfin les deux régimes diffèrent par leur fiscalité : les loyers issus d’une location meublée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus favorable (possibilité d’amortir le logement et le mobilier) que celui des revenus fonciers auxquels sont soumis les loyers issus d’une location vide.

Acheter libre ou occupé ?

Certains biens sont proposés aux investisseurs avec un locataire déjà en place, on parle « d’achat occupé ».

Ce type d’achat présente plusieurs atouts :

• décote de 10 à 15 % par rapport au même bien vendu libre ;
• rentabilité immédiate car le locataire est déjà en place ;
• sécurité accrue car l’acheteur a accès à l’historique des paiements du locataire.

Mais il a aussi des inconvénients par rapport à l’achat libre :

• l’acheteur prend le bail en cours, il ne peut pas le modifier .
• l’acheteur n’a pas le choix du locataire. Si celui-ci est âgé, par exemple, il bénéficiera d’une protection accrue (loi de 89).
• les congés pour vente et pour reprise sont plus contraignants

Retrouvez Luc et Léa dans la suite de leurs aventures... Épisode 2 : Trouver un bien locatif