Acheter pour louer : 5 conseils pour réussir
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Prix en légère baisse, taux d’intérêt historiquement bas… L’immobilier est, pour le moment, un investissement qui offre un bon ratio rendement / risque. Par ailleurs, investir dans l’immobilier, c’est aussi la possibilité de préparer sa retraite, développer son patrimoine ou encore, réduire le montant de ses impôts. Encore faut-il ne pas se tromper dans la sélection de son bien !
1. Sélectionnez un secteur géographique dynamique
Visez une ville dynamique économiquement et démographiquement. Vous trouverez des données statistiques sur le site de l’Insee. Au sein de la commune, privilégiez un quartier commerçant et desservi par les transports en commun.
2. Choisissez le logement adapté à la demande locative local
Suivant les secteurs, ce ne sont pas les mêmes logements qui ont les faveurs des locataires. Dans le centre des grandes villes, une clientèle d’étudiants et de jeunes couples cherchent plutôt de petites surfaces. En périphérie résidentielle, prisée des familles, les maisons ont la cote.
Consultez les petites annonces pour appréhender l’offre – et l’éventuelle suroffre – des différentes typologies de biens.
Gardez à l’esprit également que la performance énergétique du bien est devenue un critère de sélection pour les locataires. Privilégiez l’acquisition d’un logement « économe » ou faites réaliser les travaux adéquats (isolation, remplacement des fenêtres…).
3. Ne vous focalisez pas sur un avantage fiscal
L’investissement dans un logement neuf vous permet d’accéder, sous certaines conditions, à la réduction d’impôt Pinel (réduction de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement assorti d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans). Mais le neuf est, souvent, plus cher que l’ancien et moins bien situé, en périphérie de ville.
N’hésitez donc pas à sortir des sentiers battus en investissant dans un appartement à rénover en centre-ville. Le rendement sera plus élevé : entre 5 et 6 %* brut, en moyenne (contre 3 à 4 %* dans le neuf). De plus, vous pouvez, grâce aux travaux de rénovation, vous créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 €) l’année de réalisation des travaux puis de vos loyers pendant 10 ans.
*avant fiscalité
4. Ne surévaluez pas le loyer
Excepté dans certains régimes fiscaux (le Pinel, par exemple) et bientôt à Paris, la fixation d’un premier loyer est libre. Ce n’est pas une raison pour le surévaluer ! Vous risquez, en effet, de ne pas trouver de locataire ou d’être confronté à une rotation importante des occupants. Pour connaître les loyers pratiqués, rapprochez-vous d’un agent immobilier ou consultez les petites annonces.
5. Choisissez soigneusement votre locataire
Pour limiter les risques d’impayés, sélectionnez votre locataire avec soin. Pour cela, demandez-lui des pièces justificatives (fiches de paie…). Attention, la loi interdit de réclamer certains documents.
Pour sécuriser votre investissement, vous pouvez souscrire une assurance loyers. Vous ne pouvez pas – excepté si le locataire est étudiant ou apprenti – cumuler cette assurance avec le cautionnement d’un tiers.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
