Conseils pratiques

Location : comment fixer votre premier loyer ?

fixer loyer

16/06/2015
Mis à jour le 30/11/2017

Vous venez d’investir dans un logement destiné à la location et vous devez déterminer son loyer ? Nos conseils pour réussir cette étape-clé, dont va dépendre la rentabilité de votre opération immobilière.

Faites-vous une idée : Consultez les bases de données publiques

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Trop élevé, le loyer dissuadera les candidats locataires et entraÎnera de la vacance; trop bas, vous risquez de ne pas pouvoir le réévaluer librement par la suite, compte tenu des règles d’encadrement applicables dans certaines grandes villes. Pour vous faire une idée des loyers de marché, consultez les bases de données spécialisées : l’Observateur des loyers Clameur pour la France entière et l’Olap pour la région parisienne. Vous pouvez aussi vous rapprocher de l’Association départementale d’information sur le logement dont vous dépendez. Dans tous les cas, ces informations vous sont fournies gratuitement. Vous pouvez par ailleurs compléter cette première enquête en regardant les annonces de location sur les sites des agences ou sur les différents portails immobiliers.

Affinez le loyer daprès les caractéristiques de votre bien

Pour peaufiner votre estimation, répertoriez en toute objectivité les qualités et les défauts de votre bien. Par exemple, la proximité des transports, des commerces et des établissements scolaires sont des atouts indéniables. La performance énergétique du logement, le standing de l’immeuble et les équipements collectifs (ascenseur, parking…) sont aussi à prendre en considération. Un appartement rénové et offrant de nombreuses prestations (cuisine équipée, dressing, terrasse, parking souterrain ou box...) pourra justifier un prix un peu plus élevé que la moyenne.

À noter : il est important d’évaluer au plus juste la provision pour charges demandée en complément du loyer. Si vous la surestimez, vous allez gonfler artificiellement le loyer et décourager de futurs locataires. Si, au contraire, vous la sous-estimez, vous risquez de mettre vos occupants dans une situation financière périlleuse au moment de la régularisation.

Certains dispositifs fiscaux plafonnent les loyers

Si vous avez acheté le logement dans le cadre de certains régimes fiscaux (loi Pinel, par exemple), vous devez respecter un plafond de loyer. Ne pas observer les maximas fixés par le législateur remet en cause l’avantage fiscal.

À noter : si vous avez signé une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l‘habitat (Anah), vous êtes aussi soumis à un plafonnement des loyers.

À Paris, la fixation des loyers est désormais encadrée

Les loyers seront bientôt plafonnés à Paris. Cette mesure emblématique de la loi Alur devrait, en effet, s’appliquer dans la capitale à partir de juin 2015. Dès lors, les loyers proposés à l'occasion des nouvelles locations ou des relocations ne pourront plus excéder un prix médian, variable en fonction du quartier et du nombre de pièces. En revanche, vous pourrez, sans justification, majorer ce loyer de référence de 20 %. Si vous êtes propriétaire d’un bien présentant des caractéristiques particulières de confort et de localisation, il vous sera possible d’échapper au plafonnement. Le décret devant préciser les éléments pris en compte est en attente de parution.

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