Prêt immobilier : quel salaire est pris en compte par la banque ?

Ce qu’il faut retenir 

• Pour étudier votre demande de prêt immobilier, la banque examine principalement le "net à payer avant impôt".
• D’autres revenus sont pris en compte, tels que les primes régulières ou les revenus locatifs (prise en compte partielle).
• Votre capacité d’emprunt repose essentiellement sur vos revenus nets avant impôt, vos charges récurrentes et le respect du taux d’endettement maximal (35%).

Prêt immobilier : salaire net ou net imposable ? Que regarde la banque ?

Lors d’une demande de crédit immobilier, les banques se penchent sur les revenus des emprunteurs en passant en revue leurs fiches de paie. Le but : calculer leur capacité d’emprunt afin d’accorder ou non le prêt immobilier.

Mais contrairement à une idée courante, la banque ne fonde pas ses calculs sur votre salaire net imposable, ni sur ce que vous touchez après le prélèvement à la source. Ce qu’elle regarde ? Le salaire net à payer avant impôt sur le revenu. 

Quelle est la différence entre le salaire net et le salaire net imposable ?

Sur la fiche de paie d’un salarié, il existe différents montants. Ils peuvent prêter à confusion : salaire brut, salaire net imposable et salaire net payé. Explications.

• Le salaire net avant impôt correspond au revenu que vous touchez avant le prélèvement de l’impôt à la source.
• Le salaire net imposable, c’est le revenu utilisé pour calculer l’impôt sur le revenu.
• Le net payé est donc le salaire versé sur votre compte après le prélèvement à la source.

Le salaire net imposable intègre plusieurs éléments tels que la CSG/CRDS non déductible ou la participation de votre employeur à la mutuelle. Résultat : votre revenu net imposable est généralement plus élevé que la somme que vous percevez réellement. Tandis que le « net payé » est plus bas, puisqu’il inclut le prélèvement à la source.

Quel salaire est pris en compte pour un prêt immobilier ?

Afin de refléter fidèlement votre revenu réel avant fiscalité, la banque utilise une valeur intermédiaire : le net à payer avant impôt.

À retenir :

• Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque ne se base ni sur votre salaire net imposable, ni sur le net payé après prélèvement à la source : elle retient le net à payer avant impôt sur le revenu

Bon à savoir :

• Lors de l’étude d’un dossier pour un crédit immobilier, la banque vérifie généralement les trois dernières fiches de paie ainsi que la stabilité de la situation professionnelle du demandeur
• Pour une profession libérale, un travailleur indépendant ou un chef d'entreprise, d’autres éléments sont pris en compte (revenus nets déclarés, bilans comptables)

L'impact du prélèvement à la source sur le crédit immobilier

Depuis l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, l’impôt sur le revenu est directement prélevé sur votre salaire, chaque mois. Mais avant la réforme, vous payiez cet impôt avec une année de décalage. À présent, sur vos fiches de paie, deux montants apparaissent :

• Le net à payer avant impôt
• Le net payé après prélèvement à la source

Conséquence : le montant que vous percevez chaque mois peut donc vous sembler plus faible qu’auparavant.

Mais rassurez-vous, pour autant, cela ne modifie pas votre capacité d'emprunt, car les banques prennent en compte :

• Les revenus nets d’un foyer avant prélèvement à la source
• Les charges récurrentes
• Les crédits en cours
• Les pensions alimentaires

À retenir

• Le prélèvement à la source ne diminue pas votre capacité d'emprunt.

Bon à savoir :

Si l’impôt à la source n’entre pas dans le calcul de votre capacité d’emprunt, les banques le prennent tout de même en considération afin d’analyser le reste à vivre de votre foyer. Le but est de s’assurer que vous conservez un niveau de vie confortable après le paiement des mensualités du prêt immobilier.

Au-delà du salaire fixe, quels sont les revenus pris en compte par la banque pour un crédit immobilier ?

Si votre salaire constitue bien l’élément central de votre dossier de demande de crédit immobilier, d’autres revenus entrent également dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Il s’agit :

• Des primes que vous percevez régulièrement, en calculant généralement leur moyenne sur 3 ans
• Des rentes et pensions le cas échéant
• Des revenus locatifs, pris en compte généralement à hauteur de 70% en général

Les revenus variables, comme les heures supplémentaires ou certaines primes exceptionnelles, sont appréciés au cas par cas.

Les revenus pris en compte pour votre demande de prêt : récapitulatif

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Calcul et taux d'endettement

C’est la question que vous vous posez certainement : combien puis-je emprunter avec mon salaire ? La réponse dépend de deux aspects :

• Votre capacité d'emprunt
• Votre taux d'endettement

La capacité d'emprunt : le calcul

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier en fonction de vos revenus et de vos charges mais aussi de votre profil d’emprunteur.

Son mode de calcul prend en compte différents paramètres :

• Votre salaire mensuel net avant impôt
• Vos charges récurrentes (crédits en cours, loyers…)
• Votre type de profil professionnel (employé en CDI, profession libérale, travailleur indépendant, chef d’entreprise)
• La durée du prêt immobilier

L’apport personnel est également pris en considération. Un minimum de 10% du prix de vente est généralement requis pour vous accorder le prêt. 

Zoom sur le taux d'endettement

Le taux d'endettement est la part de vos revenus que vous consacrez au remboursement des crédits en cours.

Une règle, dictée par le Haut conseil de stabilité financière, s’applique. Il ne doit pas dépasser 35% maximum des revenus. Le taux d’endettement inclut par ailleurs l’assurance emprunteur.

Un exemple ? Si votre salaire net avant impôt est de 3 000 €, la mensualité maximale de votre prêt immobilier, assurance comprise, sera d’environ 1 050 € (sans autres crédits en cours).