Comment fonctionne l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière ?

Sommaire

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’ancien impôt sur la fortune (ISF). Ce nouvel impôt, issu de la loi de finances pour 2018, taxe tous les biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle du contribuable. Voici toutes les explications.

L’IFI, UN NOUVEAU SEUIL D’IMPOSITION

Vous êtes imposable à l’IFI dès que la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 millions d’euros au 1^er janvier 2018.

La taxation s’applique à partir d’une première tranche de 800 000 €, selon les barèmes 2018 de l'IFI reproduits ci-dessous :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable (en %)
N'excédant pas 800 000 €	0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €	0,50
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €	0,70
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €	1
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €	1,25
Supérieure à 10 000 000 €	1

Bon à savoir

Comme l’ISF, l’IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts.
En 2018, le montant votre impôt sur le revenu (IR) cumulé à celui de l’IFI ne peut pas excéder 75 % des revenus que vous avez perçus en 2017.

QUEL PATRIMOINE DÉCLARER À L’IFI ?

Depuis 2018, les fonds immobiliers, comme les SCPI (y compris celles détenues dans un contrat d’assurance-vie), les foncières ou les OPCI (pour la fraction de valeur représentative des actifs immobiliers) sont taxables à l’IFI alors qu’ils ne l’étaient pas à l’ISF. Pour le reste, les actifs immobiliers éligibles sont inchangés. Vous devez ainsi déclarer :

- les immeubles que vous occupez ou donnez en location : maisons, appartements et leurs dépendances (caves, garages…). Mais vous pouvez appliquer un abattement de 30% sur votre résidence principale (art.885 S du Code Général des Impôts, CGI)

- les immeubles en cours de construction au 1^er janvier de l’année ;

- les terrains à bâtir ou agricoles ;

- certains droits immobiliers, comme un droit d’usage et d’habitation ou encore un droit d’usufruit ;

- les contrats de crédit-bail et de location-accession ;

- les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant de l’immobilier en France : OPCI, SCPI…

- la fraction de la valeur de rachat, au 1^er janvier 2018, des actifs immobiliers (SCPI, OPCI…) détenus dans des contrats d’assurance-vie.

DES EXONÉRATIONS PARTIELLES OU TOTALES DE L’IFI

Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale sur vos biens immobiliers professionnels, quelle que soit leur nature : locations meublées si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), biens ruraux, bois, forêts, groupements agricoles ou forestiers.

A défaut, vous pouvez quand même profiter, sous certaines conditions, d’une exonération partielle d’IFI (50 % ou 75 % de leur valeur) sur vos biens ruraux, bois, forêts, groupements agricoles ou forestiers.

CERTAINES DETTES SONT DÉDUCTIBLES DE L’IFI

L’IFI s’applique sur le montant de votre patrimoine net taxable, calculé après déduction des dettes immobilières.
Il s’agit principalement des emprunts souscrits pour acheter un bien ou un droit immobilier, pour réaliser des travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration mais aussi de certains impôts, comme la taxe foncière.

Les prêts « in fine » (leurs mensualités ne comportent que des intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois à la l’échéance du prêt) ont un traitement spécifique avec l’IFI, qui n’existait pas auparavant dans le cadre de l’ISF : ils ne sont désormais que partiellement déductibles. Les annuités théoriques sont divisées par le nombre d’années totales du prêt. Seule la somme restant à rembourser peut être déduite.

Exemple : vous avez financé en 2014 un achat immobilier avec un prêt in fine de 200 000 € d’une durée de 10 ans s’achevant le 1^er janvier 2024. La dette déductible est de (200 000/10) x 6 ans qui restent à courir et soit 120 000 euros.

Bon à savoir

Attention ! Les prêts familiaux ne sont déductibles que si vous pouvez justifier par écrit des conditions du prêt (taux, durée…) et de son remboursement effectif.

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Karine Dabot - Avocate associée

Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.