Loueurs en meublé : comment sont imposées vos plus-values immobilières ?
Vous venez de vendre une maison ou appartement loué meublé ? Le sort fiscal de l’éventuelle plus-value que vous avez engrangé va changer suivant que vous êtes un loueur professionnel ou non.
Vous avez le statut de loueur professionnel (LMP)
Dans ce cas, vos plus-values sont considérées comme étant professionnelles.
On distingue deux types de plus-values :
-
une plus-value à court terme lorsque le bien a été acquis depuis moins de deux ans ou, depuis plus de deux ans, mais seulement à hauteur des amortissements pratiqués.
Cette plus-value est réintégrée dans les loyers et peut être étalée sur trois ans.
Si vous constatez une moins-value à court terme, elle est imputable sur vos recettes imposables de l’année. Le déficit éventuel est reportable sur votre revenu global pendant six ans.
- une plus-value à long terme constituée par la fraction de plus-value qui excède les amortissements déduits. Elle est taxable à 16 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux (ce taux devrait passer à 17,2 % à partir de 2018), soit un taux d’imposition de 31,5 % (33,2 % à partir de 2018). Elle peut s’imputer sur d’éventuels déficits.
A noter
Une moins-value à long terme ne peut s’imputer que sur les plus-values à long terme constatées au cours des 10 exercices suivants.
Vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous exercez votre activité depuis, au moins, cinq ans (ces années ne doivent pas obligatoirement être consécutives). L’exonération est totale si vos loyers n’excèdent pas 90 000 € et partielle s’ils sont compris entre 90 000 et 126 000 €.
Si vous louez des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes, les plafonds d’exonération sont différents : 250 000 € pour l’exonération totale et 350 000 € pour l’exonération partielle.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Dans ce cas, la plus-value relèvera du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers.
La plus-value est alors égale à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Son montant imposable peut-être réduit en majorant le prix d’achat (frais d’achat, certaines dépenses de travaux…) et en minorant celui de vente (honoraires de l’agent immobilier, frais de diagnostics immobiliers.).
Les amortissements que vous avez pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Les abattements pour durées de détention
Vous bénéficiez d’abattements à partir de la cinquième année de détention. Vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu (IR) sur la plus-value imposable au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour l’IR, l’abattement applicable est de 6 % par an de la 6ème à la 21ème année et de 4 % la 22ème.
Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,60 % la 22ème et de 9 % de la 23ème à la 30ème année.
Après application des différents abattements et déductions, la plus-value réalisée est taxée à l’IR au taux forfaitaire de 19 % Si la plus-value excède 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % est appliquée. A cette imposition sur le revenu, s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux (ce taux devrait passer à 17,2 % en 2018). Au maximum, votre plus-value pourra être fiscalisée à 42,2 %.
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