Pas d’excuse, il faut payer les charges de copropriété !
Le règlement de copropriété définit le fonctionnement d’une copropriété. Il permet notamment la répartition des charges entre les propriétaires. Une récente décision de la Cour de cassation vient préciser que le paiement des charges reste obligatoire, même si le règlement de copropriété est obsolète.
Le règlement de copropriété, obligatoire mais évolutif
Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires. Ce document est obligatoire dans une copropriété. Il précise les règles de vie quotidienne relatives au bruit ou à l’utilisation des parties communes, par exemple. Mais il revêt également une dimension juridique qui précise, entre autres, la répartition des charges de copropriété. Il doit obligatoirement être remis au locataire ou à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente du bien immobilier. Il peut être modifié à l’issue d’un vote en assemblée générale des copropriétaires. En cas d’évolution de la réglementation, il doit être mis en conformité. Cette mise à jour, tenant lieu de modification, doit être également validée par un vote de l’assemblée générale.
Les charges de copropriété : un calcul au cas par cas
Les charges de copropriété correspondent aux charges que les copropriétaires doivent assumer pour le fonctionnement de leur copropriété. Elles diffèrent en fonction de la nature de la copropriété. Pour une copropriété de maisons individuelles, elles vont généralement inclure l’entretien des voiries privées, des espaces verts ainsi que les frais administratifs de fonctionnement, par exemple. Pour une copropriété au sein d’un immeuble, elles peuvent concerner l’électricité des parties communes, l’entretien d’une porte de garage, celui d’un ascenseur, mais également des charges collectives individualisées. En cas de système de chauffage collectif, une partie des charges est relative à l’entretien de la chaudière, et une partie relative à la consommation propre de l’énergie. En raison de toutes ses spécificités inhérentes à chaque copropriété, le règlement de copropriété définit précisément la répartition des charges entre les copropriétaires. Le mode de calcul des quotes-parts y est précisé et elles sont calculées lot par lot. Chaque bien immobilier a donc sa contribution aux charges calculée.
Les charges de copropriété : une obligation sans condition
Les copropriétaires ne peuvent absolument pas déroger au paiement des charges. Dernièrement, une propriétaire a décidé de ne plus payer ses charges, s’appuyant sur un règlement de copropriété obsolète au regard de la réglementation. La justice l’a rattrapée.
La Cour de cassation a confirmé en novembre dernier les décisions attaquées condamnant le copropriétaire défaillant au règlement de 50.000 euros de charges de copropriété impayées, mais également à des dommages et intérêts envers le syndic de copropriété.
Les charges de copropriété, en raison de la diversité des éléments soumis, peuvent varier très fortement d’un bien immobilier à un autre. Elles peuvent aller de quelques dizaines d’euros à plusieurs centaines d’euros par mois. Dans le cadre d’un projet d’achat immobilier, il est important de vérifier le montant de ces charges, pour vérifier que leur coût sera supportable, en plus du remboursement de la mensualité du crédit immobilier. En cas de forte disparité, entre deux biens immobiliers sélectionnés, cela peut être un critère de décision.
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