Ventes aux enchères immobilières : comment faire de bonnes affaires ?

Comment fonctionne une vente aux enchères immobilières ? (Volontaires, saisies, domaines)

1. Les ventes notariales (volontaires). Il s'agit des ventes les plus connues : les biens sont cédés volontairement par leurs propriétaires, généralement dans le cadre de successions.
2. Les ventes aux enchères judiciaires / saisies immobilières : Les ventes judiciaires, organisées devant les tribunaux, proviennent généralement de saisies immobilières et de liquidations judiciaires. Dans ce cas de figure, l'assistance d'un avocat est obligatoire.
3. Les ventes immobilières par les Domaines : Assez confidentielles, les ventes des Domaines, proposent des biens de l'Etat ou des biens issus de successions vacantes (sans héritier). Mais c’est aussi là que vous pourrez dénicher des biens atypiques – ancienne école, phare ou gare désaffectée – mis en vente par l’État. 

Dans le cadre de ventes aux enchères, on parle d'adjudication : concrètement, il s'agit de la déclaration par laquelle le juge (ou le notaire) attribue le bien au dernier enchérisseur.

Où trouver des sites d'enchères immobilières ? (Carnet d'adresses - Interenchères, Licitor, etc.)

Vous avez décidé d'acheter par le biais d'enchères immobilières ? Pour prendre connaissance des biens disponibles, vous pouvez consulter plusieurs sites d'enchères immobilières, parmi lesquels : 

• Licitor, pour les ventes judiciaires.
• Interenchères, pour les ventes généralistes.
• Avoventes, pour les ventes par avocats.
• Pour les enchères du gouvernement  : le site officiel des impôts

Ventes immobilières interactives : les enchères en ligne

Les ventes notariales interactives (VNI) sont des enchères immobilières qui présentent le double intérêt :

• De se faire sur internet (sur des plateformes sécurisées) pendant 24h.
• Avec l'intervention et l'accompagnement d'un notaire.

C'est donc beaucoup plus souple que les enchères physiques à la bougie !

Concrètement, le vendeur décide des conditions de réalisation de la vente avec son notaire, et a vocation à choisir, à terme, l'acquéreur qui présente l'enchère la plus intéressante. Le processus d'enchères est initié et encadré, tout du long, par un notaire, qui s'assure de sa conformité. 

Bon à savoir :

Ce service des Notaires de France est disponible exclusivement sur le site immobilier.notaires.fr (onglet "Ventes interactives").

Les étapes pour acheter une maison aux enchères

Les ventes publiques font en principe l’objet d’une publicité préalable dans les journaux d’annonces légales, dans les quotidiens nationaux ou régionaux et sur Internet (immobilier.notaires.fr, licitor.com ou encheres-domaine.gouv.fr sont les sites les plus connus).

Vous êtes ainsi informé des caractéristiques des biens vendus, ainsi que des modalités des visites (dates, horaires, etc.). Étudiez soigneusement le cahier des charges mis à votre disposition, il vous apportera de précieuses informations sur les conditions de la vente (délai du paiement, frais annexes…) et sur le bien (surface, servitudes éventuelles, montant des charges de copropriété, etc.).

Pour les ventes de notaires et des Domaines, vous pouvez en principe enchérir vous-même. Dans le cadre d'une vente judiciaire, en revanche, vous êtes obligé de faire appel à un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. 

Le « jour J », l’avocat devra justifier de la consignation d'un dépôt de garantie par chèque de banque dont le montant est généralement fixé à 10% de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 euros. Ce montant sera précisé au préalable dans la publicité ainsi que dans le cahier des charges.

Si vous remportez les enchères, vous devrez encore patienter 10 jours (excepté pour les ventes des Domaines) avant d'être propriétaire du bien. C'est le délai pendant lequel toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix d’adjudication. Si tel est le cas, une nouvelle vente est organisée avec, pour mise à prix, le montant de la dernière enchère majoré de 10%.

Financement et frais : attention, pas de condition suspensive de prêt !

Il est absolument nécessaire, avant d'enchérir, d'avoir fait le point au préalable avec votre banquier. Pourquoi ? Parce que si vous remportez l'enchère (l'adjudication), mais que votre banque refuse votre crédit ensuite, vous perdrez votre dépôt et plus encore. 

Il faut donc impérativement calculer précisément votre capacité d'emprunt AVANT d'enchérir.

Une fois définitivement propriétaire, vous devrez payer rapidement : en général 2 mois après la vente.

À noter : Pour ce type de vente, vous ne bénéficiez pas de la condition suspensive d’obtention de prêt.

N’oubliez pas d'estimer les frais de notaire et les droits d'enregistrement, qui s'ajoutent au prix du bien. Les frais liés à une vente aux enchères immobilières (d'une maison ou d'un appartement) sont en outre plus élevés que ceux d'une vente immobilière "classique", puisqu'ils comprennent également les frais d'organisation de l'enchère (frais de publication et émoluments de vente) mais aussi les frais spécifiques à la vente (frais de rédaction, honoraires d’avocat, etc.). 

Comment annuler ou stopper une vente aux enchères immobilière ?

Tout dépend de votre situation ! 

Si vous êtes le vendeur, dans certaines procédures judiciaires, la vente peut être évitée avant l'adjudication si la situation ayant conduit à la vente est régularisée.

Si vous êtes l'acquéreur, que l'adjudication du bien a été prononcée et que le délai de surenchère de 10 jours est expiré, vous n'avez aucun moyen de revenir en arrière. La vente du bien est ferme et définitive, et vous ne bénéficiez pas du droit de rétractation de droit commun (loi SRU). Il s'agit donc d'être sûr de vous avant de vous lancer !

Si le mécanisme d'enchères vous inquiète, prenez le temps de découvrir les protections classiques d'un achat immobilier standard (condition suspensive, rétractation).

Références :

• Articles R322-26 et s. du Code des procédures civiles d'exécution (Saisie immobilière - Vente par adjudication)
• Articles 1377 et s. du Code de procédure civile (adjudication sur licitation)
• Article L313-45 du Code de la consommation (pas d'application de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt bancaire en cas de ventes par adjudication)
• Article L271-3 du Code de la construction et de l'habitation (pas d'application du délai de rétractation en cas de ventes par adjudication réalisées en la forme authentique)