Vente longue en immobilier : mode d’emploi

C’est quoi une vente longue ?

Une vente longue, également appelée vente différée, est une transaction immobilière où le délai entre la signature du compromis de vente (ou promesse de vente) et la signature de l’acte définitif chez le notaire est allongé par rapport à une vente classique.

Alors qu'une vente standard peut se conclure en 2 à 3 mois, une vente longue peut s'étendre sur une période pouvant aller jusqu’à un an, voire plus, en fonction des besoins des parties concernées.

Le concept de vente longue est souvent utilisé dans des situations spécifiques :

• lorsque le vendeur souhaite avoir plus de temps pour trouver un nouveau logement ou finaliser un projet,
• ou encore lorsque l’acheteur a besoin de temps pour organiser son financement ou ses démarches administratives.

Ainsi la vente longue peut avoir l’avantage de sécuriser le budget prévu pour l’achat immobilier, ce qui permettra de convaincre plus facilement le prêteur de la solidité du projet.

Quels sont les trois types de vente ?

Il existe trois types principaux de ventes immobilières qui peuvent être différenciés en fonction de la durée et des modalités de la transaction :

• Vente classique : C’est le type de transaction le plus courant, où la signature du compromis de vente et de l’acte définitif se fait dans un délai relativement court, généralement entre 2 et 3 mois. Les parties s'engagent rapidement, et le processus est linéaire avec peu de délais prolongés.
• Vente longue : Comme détaillé dans l'article, la vente longue implique un délai prolongé entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif. Elle est souvent utilisée lorsque l'une des parties a besoin de plus de temps pour se préparer, que ce soit pour trouver un nouveau logement ou pour finaliser un financement.
• Vente à terme : Cette forme de vente est plus particulière. Elle prévoit que le paiement du prix se fasse en plusieurs échéances sur une période déterminée, ce qui peut permettre à l’acheteur d’étaler le financement de son achat. La pleine propriété du bien n’est transférée qu'à la fin du paiement total.

Quelle est la durée d’une vente longue ?

La durée d'une vente longue dépasse généralement les trois mois habituels d'une vente classique, et peut s'étendre entre 6 et 12 mois.

Dans certains cas exceptionnels, elle peut être prolongée davantage, avec l'accord des deux parties, mais il est rare qu'elle excède 18 mois.

La durée sera convenue en amont entre les parties et fera l’objet d’un accord. C’est ainsi que la durée sera clairement précisée dans le compromis de vente, et toutes les conditions devront être acceptées par les deux parties pour éviter tout litige futur.

Ce délai prolongé permet au vendeur de rester dans les lieux plus longtemps et à l’acheteur de préparer sereinement son acquisition, tout en tenant compte du délai d'achat de maison qui peut être influencé par divers facteurs comme les démarches administratives ou la recherche de financement. Cette configuration a aussi pour effet, en cas de coup de cœur, de bloquer le bien lorsque l’acheteur est décidé à l’acheter.

Comment se déroule une vente longue ?

Les étapes d’une vente longue suivent le même schéma qu’une vente classique, avec quelques particularités :

Quand touche-t-on l’argent d’une vente longue ?

Le paiement de la vente se fait généralement lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire.

Cependant, dans le cadre d’une vente longue, le vendeur ne perçoit l’argent qu’à la fin du processus, lorsque toutes les conditions suspensives sont levées et que l’acte de vente est signé.

Si le vendeur a besoin de fonds avant cette date, il peut parfois négocier une avance sur le prix de vente, sous certaines conditions, ou contracter un prêt relais en attendant la finalisation de la transaction.

Quels sont les risques d'une vente longue ?

Comme toute transaction immobilière, la vente longue comporte des risques, tant pour le vendeur que pour l’acheteur :

Pour le vendeur :

• Il y a un risque que l'acheteur se désiste en cours de route, bien que des pénalités puissent être prévues dans le compromis de vente, notamment si le financement n'a pas pu être obtenu,
• Si le marché immobilier connaît une baisse durant la période de la vente longue, le vendeur pourrait se retrouver dans une situation où le prix de vente convenu ne reflète plus la valeur réelle du bien au moment de la signature de l’acte définitif.
• Si le vendeur prévoit de déménager dans un nouveau logement à une date précise, un éventuel retard dans la signature de l’acte définitif pourrait compliquer ses plans, notamment s'il a déjà engagé des démarches pour son nouveau logement.
• De plus, le vendeur reste responsable de l’entretien du bien jusqu’à la finalisation de la vente, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires.

Pour l'acheteur :

• Le marché immobilier peut évoluer durant la période prolongée, avec un risque de fluctuation des prix ou des conditions de financement.
• De même, si la situation économique ou personnelle de l’acheteur change durant la période de la vente longue, les conditions du prêt immobilier initialement accordé peuvent être modifiées par la banque, rendant le financement plus difficile ou coûteux.
• Aussi, si le vendeur tarde à quitter les lieux après la signature de l’acte, cela peut entraîner des retards pour l’acheteur.
• Pour finir, si des événements imprévus, comme des dégâts matériels ou une détérioration du bien, surviennent pendant la période de la vente longue, l’acheteur pourrait se retrouver avec un bien différent de celui convenu au moment de la rencontre des volontés et dont la valeur a diminué entre le compromis et la signature de l'acte définitif. cette situation aura encore pour effet de modifier le coût final d'acquisition contraignant l'acheteur à revoir son financement.

Une telle vente comporte aussi des risques communs pour les parties qui vont devoir s’assurer d’une bonne coordination entre d’une part les délais de vente du bien et d’autre part ceux de l’acquisition du nouveau bien.  

Bon à savoir

Le délai prolongé peut parfois entraîner des désaccords entre le vendeur et l'acheteur, surtout si des situations imprévues surviennent, telles que des travaux d'entretien nécessaires ou des problèmes juridiques. Ces conflits peuvent retarder davantage la transaction ou entraîner des frais supplémentaires.

Comment négocier une vente longue ?

La négociation d'une vente longue doit être menée avec soin pour protéger les intérêts des deux parties.

Voici quelques points à aborder :

• Définir un délai précis et convenir des modalités de prolongation éventuelle.
• Prévoir une clause de dédit, c’est-à-dire une clause permettant à l’une ou l’autre des parties de se retirer de la vente sous certaines conditions, avec ou sans pénalité.
• Si le vendeur souhaite rester dans le bien après la vente, définir les conditions d'occupation des lieux et le montant d’une éventuelle indemnité d’occupation.
• Clarifier qui paiera les frais annexes, soit les charges liées au bien pendant la période prolongée, comme les impôts fonciers ou les travaux nécessaires suite à d'éventuelles détériorations.

Qui paie les frais de notaire dans une vente longue ?

Les frais de notaire dans une vente longue sont à la charge de l'acheteur, comme dans une vente classique.

Ces frais, également appelés frais d'acquisition, représentent généralement entre 7% et 8% du prix de vente pour un bien immobilier ancien, et entre 2% et 3% pour un bien neuf.

Ils incluent :

• Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : Environ 5% à 6% du prix de vente dans l'ancien. Pour un bien neuf, ces droits sont réduits à environ 0,7% à 1%.
• Les émoluments du notaire : Environ 1% à 2% du prix de vente, et réglementés par l'État.
• Les frais divers (débours) : Ces frais couvrent les coûts administratifs liés à l'obtention de documents et à l'accomplissement des formalités. Ils sont généralement assez faibles, représentant environ 1% du prix de vente.

Le montant total des frais de notaire reste le même que pour une vente standard et est calculé en fonction du prix de vente du bien.

A noter

L’acheteur doit bien intégrer ces frais dans son budget global d’acquisition.

Quelle assurance pour une vente longue ?

Dans le cadre d'une vente longue, il est essentiel de bien gérer les assurances liées au bien.

L’assurance habitation pour une vente longue

• Jusqu'à la signature de l'acte définitif, le vendeur doit maintenir son assurance habitation en cours, car il reste le propriétaire légal du bien.
• Après la vente, l'acheteur doit souscrire une assurance habitation pour couvrir son nouveau bien.
• Si le vendeur continue d’occuper les lieux après la signature de l'acte, une assurance locataire peut être nécessaire, en fonction des termes du compromis.

L’assurance de prêt pour une vente longue

Si l'acheteur finance son acquisition avec un prêt immobilier, l'assurance de prêt devient un élément essentiel, notamment dans une vente longue.

L’assurance de prêt (ou assurance emprunteur) couvre les risques liés au remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.

Dans le contexte d'une vente longue, il est important que l’acheteur s’assure que son contrat d'assurance de prêt soit bien en place et couvre toute la durée jusqu'à la signature de l'acte définitif. Cela peut inclure des ajustements si la durée de la vente longue dépasse la période prévue initialement.

Vente longue, pour en savoir plus :