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Fenêtre sur voisin : oui, mais sans regarder !

Publié le 5 janvier 2017 à 15h09 - Mis à jour le 21 mars 2017 à 11h06
Fenêtre sur voisin : oui, mais sans regarder !
La Cour de cassation a tranché : il est toléré de créer une fenêtre donnant chez son voisin, à partir du moment où celle-ci ne permet pas de regarder à hauteur d’homme. La luminosité dans les logements est très importante. Elle améliore le confort de vie ainsi que la valeur du bien immobilier. Un logement lumineux est toujours plus agréable à visiter, et donc plus attractif pour une mise en vente ou une mise en location. Attention cependant à ne pas enfreindre les règles en matière de vis-à-vis.

La réglementation actuelle du Code civil interdit la création d’une fenêtre donnant sur le voisin, sous une certaine distance. En cas de vue directe, la distance minimale séparant l’ouverture de la limite du terrain voisin doit être de 1,9 mètre. En cas de vue indirecte, nécessitant de se pencher, cette distance est ramenée à 60 centimètres.

Contraignante dans des zones denses, cette réglementation permet toutefois la création de « jours de souffrance ». Ces ouvertures sans vue peuvent être réalisées sans contrainte de distance minimale par rapport à la limite de propriété du voisin. Leurs caractéristiques sont cependant bien précises. Les « jours de souffrance » doivent respecter des normes de hauteur minimale (2,6 m au rez-de-chaussée et 1,9 m aux étages) et d’ouverture (châssis fixe non ouvrant, verre opaque, treillis de fer).

En cas de vue sur un mur, un toit fermé ou vers le ciel, cette réglementation ne s’applique pas.

Dans son arrêt, la Cour de cassation a assoupli l’application de cette réglementation. Elle a apprécié la hauteur de la fenêtre incriminée par rapport à la taille moyenne d’un homme. Elle a de plus apprécié l’utilisabilité de la fenêtre. Elle en a décidé que « à partir du moment où l’on ne peut regarder par la fenêtre qu’au prix d’un effort particulier et non de manière constante et normale, il n’y a pas de vue sur le voisin, et la réglementation sur la distance avec la limite de propriété ne s’applique pas. »

Cette jurisprudence permet donc d’envisager l’ouverture de fenêtres de manière plus souple, notamment lorsque les caractéristiques du bien immobilier ne permettent pas de respecter les hauteurs minimales prévues par le Code civil. Attention toutefois, en cas de travaux ne respectant pas le Code civil, le recours d’un voisin peut toujours amener à l’obligation de supprimer l’ouverture. Le Tribunal disposera de cette décision pour apprécier plus finement la gêne occasionnée. Si la fenêtre est située quelques centimètres en dessous du seuil minimal, il y a fort à parier que les tribunaux se montreront plus conciliants.

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