Apport pour un achat immobilier : quel montant minimum et comment faire sans ?
Vous souhaitez devenir propriétaire ou investir dans le locatif, mais ne savez pas quel apport personnel vous allez devoir mobiliser. La banque peut-elle vous demander un montant minimum ou un pourcentage du bien que vous visez ? Est-il obligatoire d'avoir un apport pour contracter un crédit immobilier ? Comment peut-il être constitué ? Nous faisons le point sur les réponses à ces questions !
Ce qu'il faut retenir
- L'apport personnel correspond à la somme que vous sortez de votre poche pour financer votre projet immobilier en plus du prêt, permettant notamment de couvrir certains frais comme les frais de notaire.
- En théorie non obligatoire, l'apport personnel est toutefois souvent demandé par les banques, puisqu'il les rassure sur votre capacité d'épargne et vous permet de négocier un taux d'intérêt plus avantageux.
- Un apport minimum de 10% du prix du bien est recommandé.
Quel est le pourcentage minimum d'apport personnel pour acheter une maison/un appartement ?
L’apport personnel est un élément clé pour financer un achat immobilier, qu’il s’agisse de l’achat ou de la construction de votre résidence principale ou bien même d’un investissement locatif.
Cet apport correspond à la somme que vous investissez directement dans votre projet immobilier en plus du prêt que vous contractez. Il est souvent exprimé en pourcentage du montant total emprunté.
Dépourvu de caractère obligatoire, il constitue néanmoins un élément souvent indispensable de votre demande de prêt. L'apport démontre en effet votre capacité à gérer vos finances et prouve que vous êtes en mesure d'épargner sur le long terme. Cela constitue un signal rassurant pour les banques.
L'apport personnel recommandé varie en fonction des deux facteurs suivants :
- le montant du prêt ;
- et la politique de l’établissement prêteur.
Aucun texte ne prévoit de montant minimum mais un plancher de 10% est la norme appliquée par la majorité des banques. Pourquoi ? Parce qu’avec un apport personnel d’au moins 10%, les frais de notaire et autres frais annexes (frais de dossier, de garantie, d'agence immobilière, etc.) inhérents à la contraction d’un crédit immobilier pourront être couverts. Ce sont des frais que la banque est, en général, réticente à financer puisqu'ils n'ont pas de valeur immobilière, en cas de revente.
Avec notre simulateur, vous pouvez estimer le montant exact de vos frais de notaire.
Retenez en tout cas que plus votre apport est important, plus vous avez de chances de négocier un taux d’intérêt avantageux ou des conditions de remboursement flexibles.
Quel apport minimum : exemples d'un prêt à 150 000€, 200 000€, etc.
Prenons un exemple : Vous avez un apport de 10 000€ en considérant que le montant plancher recommandé pour un apport est de 10%. De fait, vous pourriez donc envisager d'emprunter 100 000€.
S'il n'y a pas de règle, sachez qu'un apport personnel plus important peut augmenter votre capacité d’emprunt : il réduit le montant à financer par le prêt. Par exemple, si vous pouvez apporter 20% du prix d’achat au lieu de 10%, vous aurez des mensualités plus basses puisque la somme empruntée sera moins importante (et a fortiori, le montant des intérêts de l'emprunt également).
Pour y voir plus clair, découvrez ci-dessous à combien correspondrait un apport de 10% ou 20%, selon le montant du prêt :
| Montant du prêt | Apport de 10% | Apport de 15% | Apport de 20% |
| 100 000€ | 10 000€ | 15 000€ | 20 000€ |
| 150 000€ | 15 000€ | 22 500€ | 30 000€ |
| 200 000€ | 20 000€ | 30 000€ | 40 000€ |
Crédit immobilier sans apport : est-ce possible et avec quelle banque ?
Oui, il est possible - mais plus difficile - d'obtenir un crédit immobilier sans apport.
Dans ce cas, on parle de "financement à 110%" puisque le prêt va couvrir :
- Le bien ;
- Et les frais de notaire liés à l'achat.
- Certains autres frais (garantie, frais de dossier...)
Ce type de prêt est plus rarement accordé qu'un financement avec apport personnel de l'emprunteur, puisqu'il fait courir un plus grand risque à l'établissement bancaire. Notez d'ailleurs que ce risque est en général "répercuté" par le prêteur sur le montant du taux d'intérêt.
Le prêt sans apport s'adresse surtout aux profils suivants :
- Les jeunes actifs (primo-accédants) à fort potentiel d'évolution salariale qui n'ont pas encore eu le temps d'épargner.
- Les investisseurs locatifs (car l'emprunt total permet d'optimiser la déduction des intérêts d'emprunt).
Si vous envisagez un financement à 110%, il est recommandé de préparer un dossier solide justifiant votre capacité à rembourser le prêt. Notez également que le montant des mensualités sera plus important si vous n'avez pas d'apport personnel.
Simulez votre crédit immobilier avec ou sans apport pour estimer au mieux votre capacité d’emprunt, capacité d’endettement, montant des mensualités et plus encore.
Le Crédit Agricole étudie chaque dossier au cas par cas, l'important étant le reste à vivre et l'absence de découverts.
Comment se constituer un apport personnel ? (Le rôle du PTZ)
Même si vous ne disposez pas d'une épargne importante, vous pouvez avoir un apport personnel. En effet, l’apport personnel peut provenir de diverses sources.
Vous pouvez bien sûr, vous servir de vos économies et placements pour consolider un projet immobilier, comme :
- Vos livrets d'épargne : Compte épargne logement (CEL), Livret A, Livret d'épargne populaire (LEP) ou de développement durable et solidaire (LDDS). Ils offrent une épargne sécurisée et disponible.
- Votre épargne salariale : Plan d'épargne entreprise (PEE), Plan d'épargne pour la retraite collective (PERCO), souvent avantageux fiscalement et facilement mobilisables.
- Vos placements financiers : Assurance vie, Plan d'épargne en actions (PEA), ou investissements en actions, qui peuvent être utilisés pour financer votre projet.
Vous pouvez également activer d'autres leviers.
Le levier principal, à défaut d'épargne, est le Prêt à taux zéro (PTZ). Ce prêt aidé par l'État permet de rembourser le montant qui vous est prêté sans avoir à payer d'intérêts ou d'intérêts intercalaires, ni de frais de dossier ou de frais d'expertise.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut être considéré comme un apport personnel par la banque, facilitant ainsi l'obtention du prêt principal.
Notez que le PTZ doit nécessairement être complété par un ou plusieurs autres emprunts, comme un prêt immobilier classique, un prêt conventionné et un prêt d’accession sociale.
Vous pouvez également mobiliser les prêts suivants :
- Le Prêt épargne logement à partir d'un PEL : il est accordé sous condition de disposer d'un Plan d'épargne logement (PEL) depuis généralement au moins 4 ans (selon les conditions de votre PEL).
Le taux d'intérêt du prêt est limité en fonction de la date à laquelle le PEL a été ouvert. - Le Prêt épargne logement à partir d'un CEL : il est accordé sous couvert de disposer d'un CEL depuis au moins 18 mois et qu'il ait produit un minimum d'intérêts.
Le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Son montant maximum est de 23 000€. - Le Prêt conventionné : Le taux d'intérêt du prêt ne peut pas dépasser un montant maximum. Il peut s'agir du Prêt d'accession sociale (PAS) ou du prêt conventionné "ordinaire".
Si votre apport reste insuffisant, le don familial peut être une solution.
Pourquoi ne faut-il pas mettre toute son épargne dans l'apport ?
Vous pouvez mobiliser toutes vos économies pour maximiser votre apport personnel, mais il ne s'agit pas d'une solution recommandée.
Nous vous présentons quelques raisons pour lesquelles il peut être approprié de ne pas mettre trop d'apport personnel dans votre projet immobilier.
1. Conserver une épargne de précaution
Après l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez être confronté à des dépenses imprévues : travaux urgents, réparations non anticipées.
Si le bien immobilier objet de l'achat constitue votre résidence principale, pensez aussi aux frais liés au déménagement.
Si vous avez mis tout votre capital disponible dans l'apport, vous pourriez vous retrouver sans ressources pour faire face à ces dépenses.
Conserver une épargne de précaution vous permet de rester serein et de ne pas vous retrouver en difficulté financière dès les premiers mois suivant l'achat.
En plus de l'examen de solvabilité qu'elle effectue, la banque doit vous mettre en garde lorsque, compte tenu de votre situation financière, elle considère qu'un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour vous, notamment si elle constate que le projet envisagé ne vous laisserait pas suffisamment d'épargne.
2. Préserver la liquidité de vos finances
L'immobilier est un investissement à long terme et, une fois que vous avez investi votre apport personnel, cet argent n'est plus facilement accessible.
Si vous investissez une trop grande part de votre capital, vous pourriez vous priver de liquidités pour d'autres projets ou besoins imprévus. Par exemple, si vous avez besoin de fonds pour financer un projet professionnel.
3. Optimisation fiscale et rendement des placements
L'argent que vous n'investissez pas dans l'apport personnel peut être placé dans d'autres supports d'épargne ou d'investissement, potentiellement plus rentables à long terme.
Par exemple, si vous avez des placements qui rapportent plus que le coût du crédit immobilier, il peut être plus avantageux de conserver une partie de votre capital dans ces placements plutôt que de l'investir en totalité dans l'apport.
4. Anticiper les évolutions futures
Enfin, il est important de penser à l'avenir. Si vous envisagez d'autres investissements ou si votre situation personnelle est susceptible de changer (naissance d'un enfant, changement de carrière, etc.), il peut être prudent de ne pas investir toutes vos économies dans l'apport personnel et de garder une certaine flexibilité.
Après la signature du compromis de vente, vous disposez d’un délai de plusieurs semaines, qui ne peut être inférieur à 1 mois, et qui est généralement compris entre 45 et 60 jours, pour rassembler les fonds nécessaires. Cette période vous permet d'obtenir l'accord du prêt et de mobiliser votre épargne, notamment si elle est placée sur des supports dont le déblocage n’est pas immédiat, comme une assurance vie ou un plan d’épargne salariale.
Attention cependant, il est bien souvent stipulé dans le compromis de placer sur le compte du notaire rédacteur la moitié de l’indemnité d’immobilisation dans les 15 jours de la signature du compromis. Pensez-donc à anticiper ce point.
Sources :
- Article L31-10-1 du Code de la construction et de l'habitation (prêt à taux zéro)
- Articles L315-1 et R315-7 du Code de la construction et de l'habitation (prêt épargne logement à partir d'un CEL)
- Article R315-34 du Code de la construction et de l'habitation (prêt épargne logement à partir d'un PEL)
- Article D331-63 du Code de la construction et de l'habitation (prêt conventionné)
- Article L313-12 du Code de la consommation (mise en garde sur les risques d'un emprunt)
Achat immobilier : quel type d’épargne choisir ?
L’achat immobilier est l’un des projets les plus ambitieux et significatifs dans...
L'apport personnel représente un élément important pour faire l'acquisition de votre futur logement. Voici les éléments à connaître :
- Qu'est-ce que l'apport personnel ? L'apport personnel est la somme d'argent disponible. En clair, le montant que l'emprunteur est prêt à mettre pour financer son bien. Celui-ci s'exprime généralement en pourcentage et doit la plupart du temps représenté 10% du prix d'acquisition afin de couvrir les frais de notaire
- La constitution de l'apport. Celui-ci peut-être constitué de votre épargne personnelle (livrets d'épargne) ou encore de prêts aidés (prêt à taux zéro notamment)
- Le versement de l'apport personnel doit intervenir au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire, soit en fin de parcours de vente, ce qui vous laisse donc plusieurs semaines pour réussir à le mobiliser.
- Conserver une enveloppe de sécurité, et ce, afin de vous prémunir en cas de travaux imprévus (ravalement de façade, toiture à refaire, dégât des eaux, etc.). En devenant propriétaire, c'est désormais à vous d'assumer ces charges.
Juriste rédactrice depuis près de 10 ans, spécialisée en contenu visant à aider les employeurs, représentants du personnel et salariés à se renseigner sur leurs droits et obligations. Elle maîtrise également les enjeux du droit immobilier, qu'elle pratique régulièrement.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Questions fréquentes sur l'apport personnel
-
En considérant un apport de 10%, communément demandé par les banques, un apport de 10 000 euros permettrait d'envisager un prêt à 100 000 euros. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que la stabilité de vos revenus, votre historique bancaire et la politique/les pratiques de la banque prêteuse.
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Oui. Il est possible d'acheter un bien immobilier sans apport mais les banques ont tendance à privilégier les dossiers de demande de prêt qui sont appuyés par un apport personnel. La constitution d'un apport rassure la banque sur la capacité de gestion et d'épargne de l'emprunteur et permet de couvrir les frais de notaire.
