Pourquoi un prêt immobilier est-il refusé et que faire ?

Ce qu'il faut retenir

• Un prêt immobilier peut être refusé pour plusieurs raisons : taux d’endettement trop élevé, situation professionnelle instable, apport insuffisant ou gestion bancaire fragile.
• Si le compromis de vente est signé, l'échec d'une condition suspensive peut permettre d’arrêter l'opération.
• Un refus n’est pas définitif : il est possible d’améliorer son dossier ou d’adapter son projet pour obtenir un financement. 

Quels sont les motifs d'un refus de prêt immobilier ?

Dans certaines situations, les établissements bancaires refusent d'accorder un crédit immobilier car ils examinent chaque demande afin de s’assurer que l’emprunteur sera en capacité d’honorer le prêt sur toute la durée.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce refus. 

Crédit immobilier refusé pour un taux d’endettement trop élevé

Le taux d’endettement est l’un des premiers éléments sur lequel une banque se penche pour accorder ou non un prêt immobilier. Il correspond à la part des revenus consacrée au remboursement du crédit. Le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a fixé un taux maximum à respecter : 35%.

Si la banque constate que ce seuil est dépassé, elle considère que l’endettement est excessif vis-à-vis des capacités financières. Il existe toutefois certaines exceptions si l’emprunteur dispose d’un reste à vivre important.

Une situation professionnelle jugée instable

Autre motif de refus : une situation professionnelle instable. La banque peut considérer que l’emprunteur ne sera pas en mesure d’assurer le remboursement des mensualités sur toute la durée du crédit. Certains profils sont fréquemment concernés :

• Les travailleurs indépendants avec peu d’ancienneté
• Les employés en CDD ou en intérim
• Les employés en CDI avec une période d’essai en cours

Les banques privilégient ainsi les profils à la situation professionnelle stable et solide, disposant de revenus réguliers dans le temps.

Un apport personnel insuffisant

L’apport personnel est gage d’assurance pour une banque, il sert notamment à couvrir :

• Les frais de notaire
• Les frais de dossier
• Les garanties liées au crédit immobilier

Dans la plupart des cas, la banque sollicite un apport qui représente environ 10% du prix du bien immobilier. Faute de quoi, elle peut refuser d’accorder le prêt immobilier en estimant que le dossier présente des risques.

Une gestion financière fragile

Une bonne gestion financière est un signal positif envoyé à la banque : celui d’un demandeur qui maîtrise ses dépenses. Un établissement bancaire passe en revue les relevés bancaires des trois derniers mois pour s’en assurer. Des problèmes de remboursement de crédits en cours ou des découverts fréquents alertent la banque et peuvent conduire à un refus de prêt. 

Une assurance emprunteur refusée, le refus de l'organisme de cautionnement

Une assurance emprunteur est quasiment toujours adossée à un prêt immobilier.  L’assureur peut refuser de couvrir le crédit pour des problèmes de santé ou en raison d’une activité professionnelle « à risque ». La banque peut alors refuser d’accorder le prêt.

Refus de prêt immobilier pour raison de santé 

La convention AERAS permet aux demandeurs de crédit immobilier qui présentent des risques aggravés de santé de bénéficier d’une assurance emprunteur.

À retenir

• La banque peut refuser un prêt car le taux d’endettement est trop élevé
• Une situation professionnelle instable, un apport personnel insuffisant et un refus d’assurance emprunteur peuvent également le provoquer

Compromis de vente signé mais prêt refusé : quelles conséquences ?

Refus de prêt immobilier et annulation de la vente

Si le compromis de vente est signé mais le prêt refusé, la condition suspensive d’obtention de prêt est alors considéré comme défaillante sans faute de l’acheteur, sous réserve d’en avoir respecté les termes lors de ses demandes de prêt.. Elle protège alors l’acheteur.

Pour cela, l’acheteur doit, bien souvent, fournir une attestation de refus de prêt délivrée par la banque. Faute de quoi, il pourrait être tenu de verser des indemnités (indemnité d’immobilisation) au vendeur.

Comment obtenir une attestation de refus de prêt immobilier ?

Différence entre lettre de refus de prêt immobilier et attestation de refus de prêt 

La lettre de refus de prêt est un document informatif envoyé par la banque. Elle indique que le crédit n'est pas accordé.

L’attestation de refus de prêt est un document officiel, qui a une valeur juridique. Elle confirme officiellement que la demande de crédit immobilier a été rejetée. Pour l’obtenir, il suffit d’en faire la demande à la banque.

Combien de refus de banque sont nécessaires pour annuler un compromis de vente ?

Le nombre de refus de prêt nécessaires pour faire jouer la clause suspensive dépend des stipulations du compromis de vente. Il faut généralement deux refus (de banques différentes). Chacun doit être justifié par une attestation de refus.

Que faire en cas de prêt immobilier refusé ?

Un premier refus de prêt immobilier ne vous empêche pas de concrétiser votre projet d’achat immobilier ou d’investissement locatif. Voici ce que vous pouvez faire en cas de refus.

Comprendre le motif de refus du prêt immobilier 

Comprendre les raisons d’un refus permet souvent d’ajuster son dossier.

Parmi les motifs de refus les plus fréquents :

• Un taux d’endettement trop élevé
• Un apport personnel insuffisant
• Une situation financière fragile
• Le refus de l’organisme de cautionnement

Revoir son projet immobilier

Aussi, il peut être nécessaire d’adapter votre projet. Vous pouvez par exemple :

• Rechercher un bien à un prix inférieur
• Allonger la durée du prêt

Peut-on obtenir un prêt immobilier après un refus ?

Oui, un crédit immobilier refusé n’est pas définitif ; vous pouvez obtenir un financement par la suite. Pour cela, cherchez à :

• Améliorer votre situation financière
• Rembourser certains crédits en cours
• Augmenter votre apport personnel
• Adapter le montant du projet immobilier

Certains dispositifs destinés aux primo-accédants permettent de compléter votre dossier de financement :

• Le prêt à taux zéro
• Le prêt d'accession sociale

Accord de principe de la banque puis refus : est-ce possible ?

Dans certains cas, il se peut qu’une demande de prêt immobilier soit refusée après un accord de principe, car celui-ci donne un premier avis favorable mais ne constitue pas une décision définitive.

Refus de prêt immobilier hors délai : que se passe-t-il ?

Le respect des délais est un aspect essentiel dans un projet immobilier.

Le refus de prêt immobilier après la date butoir

Lorsque le compromis de vente prévoit un délai pour obtenir votre financement, vous devez effectuer vos démarches de prêt dans ce délai et pouvoir justifier, le cas échéant, du refus des banques sollicitées.

Si le refus de prêt intervient après l'expiration du délai prévu au compromis, la situation dépend des circonstances et des clauses contractuelles applicables. Il est toutefois souvent possible de demander une prolongation du délai au vendeur avant son échéance.

En cas de difficulté, il est recommandé de se rapprocher du notaire chargé de la vente.

Comment éviter un refus de prêt immobilier ?

Avant de vous lancer dans un projet d'achat immobilier, veillez à :

• Vérifier votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement
• Afficher une situation financière saine
• Constituer un apport personnel suffisant
• Préparer un dossier complet avec tous les documents nécessaires

Un refus de prêt immobilier n’est jamais définitif. En revoyant certains aspects de votre dossier, vous pourrez concrétiser votre projet. Profitez-en pour faire une simulation de prêt immobilier afin de connaître le montant que vous pouvez emprunter ainsi que le taux de crédit immobilier.