Tous les bâtiments de plus de 50 mètres seront classés IGH

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Les Immeubles de Grande Hauteur (IGH), plus communément appelés « tour » ou « gratte-ciel », sont techniquement reconnus comme tels à partir d’une certaine hauteur. Ce seuil varie aujourd’hui en fonction de l’usage de l’immeuble, bureaux ou logements. Il va être harmonisé prochainement.

Pour un immeuble de bureaux, le seuil pour être classé IGH est actuellement de 28 mètres de haut en France. Pour un immeuble de logements, ce seuil est porté à 50 mètres.

La fixation du seuil est importante dans la mesure où un Immeuble de Grande Hauteur se voit imposer certaines contraintes spécifiques. Par exemple, que l’immeuble soit adapté pour résister au feu et faciliter l’évacuation d’un grand nombre de personnes. L’accès doit être facilité aux services de pompiers. Ces contraintes nécessitent de prévoir des plans adaptés dès la construction, en raison de leur impact sur les structures. L’immeuble doit également être équipé de dispositifs spécifiques, là encore pour garantir la détection le plus vite possible d’un incendie, pour évacuer les fumées, ou pour lutter contre les départs de feu.

L’exploitation d’un tel bâtiment nécessite, de plus, des moyens humains adaptés. La réglementation impose en effet une présence, 24 heures sur 24, d’une équipe de sécurité incendie.

Ces adaptations de construction, l’entretien des équipements spécifiques et les moyens humains mobilisés engendrent des coûts non négligeables. Ces coûts sont naturellement répercutés en charges de copropriété et, indirectement, en charges locatives. Les IGH sont par conséquent prioritairement destinés à une clientèle privilégiée, qu’elle soit composée d’entreprises ou de particuliers.

Jusqu’ici, la différence de seuil traduit une sévérité plus grande envers les bâtiments utilisés comme bureaux qu’envers les bâtiments à usage d’habitation pour lesquels, jusqu’à 50 mètres, les contraintes et les coûts d’adaptation spécifiques sont absents. La différence à la défaveur des bureaux peut prêter à réflexion. Les risques sont-ils si différents en cas d’usage de bureaux ou d’habitation ? Pas si sûr. C’est la raison pour laquelle un décret de simplification devrait paraître cet été, qui vise à harmoniser le seuil sur la base de celui des immeubles à usage d’habitation.

Cette harmonisation est surtout devenue nécessaire en raison des tendances d’évolution des bâtiments. En zone urbaine, où les IGH ont majoritairement leur place, la pénurie d’espace incite à surélever les bâtiments existants. Avec ce seuil relevé, un immeuble de bureaux de moins de 28 mètres de haut pourra théoriquement être surélevé jusqu’à 50 mètres de haut sans avoir besoin de prendre en compte les contraintes techniques et réglementaires des IGH.

Autre tendance dans le bâtiment : la réversibilité. C’est-à-dire la possibilité de transformer un immeuble de bureaux en logements, et inversement. Cette flexibilité permet d’adapter l’usage de l’immeuble aux besoins du territoire. Avec un seuil harmonisé, ces opérations seront facilitées. Pour les promoteurs, il n’y aura donc plus de frein pour construire des bâtiments plus hauts, une des réponses à la pénurie de logements. Le risque financier sera atténué. Un immeuble de 50 mètres de haut pourra en effet changer d’usage sans nécessiter de prendre en compte la réglementation des IGH.