Surfaces aménageables : soyez précis dans votre description

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L’achat d’un bien immobilier suppose la prise en compte de caractéristiques techniques. La localisation, la typologie, la superficie et la présence d’annexes font partie de ces critères objectifs. Mais il en existe d’autres, comme le potentiel du bien : ce qu’il pourrait devenir en vertu de quelques travaux. C’est pourquoi les surfaces aménageables, comme les combles, entrent pleinement dans le descriptif du logement… et peuvent mener à une annulation de la vente immobilière s’il y a tromperie !

Le potentiel immobilier offert par les surfaces dites aménageables

Très souvent, un acheteur ne se contente pas du bien immobilier tel qu’il le voit : il souhaite également en révéler le potentiel. Celui-ci peut toucher à l’ameublement – la recherche d’un logement avec des pièces suffisamment espacées pour accueillir son canapé d’angle ou son home cinéma, par exemple – ou les possibilités d’agrandissement du bien, les extensions et les aménagements de surfaces techniques promettant de gagner des mètres carrés.

Parmi ces reconversions de surfaces techniques, l’aménagement d’un garage ou de combles fait partie des options les plus couramment mises en avant par les vendeurs. Ces surfaces aménageables, intégrées ou accolées au bâti de la maison, sont destinées à créer un point de passage ou à concevoir une pièce supplémentaire, dès lors que les réseaux (d’électricité, d’alimentation en eau, de ventilation, d’évacuation des eaux usées) se trouvent à proximité. Ces possibilités peuvent apporter un gros « plus » à la vente d’un bien immobilier, raison pour laquelle un propriétaire n’hésitera pas à faire mention de surfaces aménageables dans son annonce.

Mais que se passe-t-il lorsque les surfaces soi-disant aménageables ne le sont pas ?

Les surfaces qualifiées d’aménageables ont obligation de l’être

Dans ce cas, la vente du bien immobilier peut être annulée. C’est ce qu’a récemment statué la Cour de cassation dans le cadre d’une transaction, en raison de l’écart existant entre la promesse du vendeur et la réalité technique de l’aménagement d’une pièce. L’annonce immobilière mentionnait en effet la présence de surfaces aménageables, en l’occurrence les combles. Or, au moment où les acquéreurs ont souhaité réaliser les travaux d’extension, ces combles se sont révélés être non aménageables.

S’appuyant sur « l’obligation de délivrance d'un bien conforme au descriptif qui en est fait », la Cour de cassation a prononcé la nullité de l’acte de vente. L’annonce publiée par l’agence immobilière et le compromis de vente mentionnaient tous deux l’existence, dans le bien, d’une surface aménageable qui en réalité ne l’était pas. Par conséquent, les vendeurs ont été condamnés à rembourser le montant de la vente sans même tenir compte des dégâts causés par les travaux engagés. Il leur a également fallu restituer la taxe foncière due pour la durée de détention du bien par les acquéreurs.

Le message est donc clair : lors d’une vente immobilière, le descriptif du bien renseigné dans l’annonce (et a fortiori dans le compromis) doit être précis et exact. En cas d’oubli, d’erreur ou de tromperie, la transaction peut être purement et simplement annulée.