À Paris, les quartiers populaires ont flambé
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La Chambre des Notaires de Paris a publié, le 1er octobre, une étude sur l’évolution des prix de l’immobilier ces 20 dernières années dans la capitale.Sans surprise, les prix de l’immobilier ont triplé voire quadruplé en fonction des quartiers. Le prix moyen du mètre carré parisien est en effet passé de l’ordre de 2 000 €/m² en 1996 à environ 8 000 €/m² depuis 2011.
L’analyse de cette évolution, quartier par quartier, révèle cependant que ce ne sont pas forcément les quartiers les plus huppés qui ont le plus augmenté, bien au contraire.
Les prix des quartiers aisés ont au mieux triplé pour l’arrondissement le plus cher, le 6ème, alors que le prix a quadruplé pour l’arrondissement le moins cher, le 19ème.
Malgré cet avantage en taux d’évolution pour les quartiers populaires, les quartiers aisés restent les champions de la plus-value en valeur. La Chambre des Notaires de Paris illustre par l’exemple cette situation : « le triplement du quartier le plus cher, parti déjà de très haut, permet un gain de près de 10 000 € le m², alors que le quadruplement du quartier le moins cher ne permet « qu’un gain » de 4 500 € le m². »
Cet écart du prix au mètre carré, entre les quartiers les plus riches et les quartiers les plus populaires, s’est accentué jusqu’en 2011. Depuis 4 ans, les prix de l’immobilier dans les quartiers les plus chers ont tendance à baisser, alors que ceux des quartiers populaires ont atteint un plancher stable. Ce sont donc théoriquement ces quartiers populaires qui ont le plus de chance de voir leurs prix augmenter à moyen terme.
Le marché immobilier parisien reste un marché à part. L’écart de prix du mètre carré, qui varie du simple au double, atteint plus de 7 000 € entre le quartier le moins cher (Pont de Flandres dans le 19ème : 5 870 €/m²) et le quartier le plus cher (Champs Elysées dans le 8ème : 13 990 €/m²) à fin juin 2015.
Ce marché très tendu est également impacté par des mesures spécifiques. Depuis fin 2014 par exemple, transformer un logement en location meublée, si celui-ci ne constitue pas la résidence principale du bailleur, nécessite une autorisation préalable de changement d'usage avec compensation. La loi prévoit que cette autorisation peut être accordée sous réserve de transformer en logement un local de surface équivalente non dévolu à l'habitation, comme un bureau ou un commerce. Si le bien destiné à devenir une location meublée est situé dans une zone très touristique, alors la surface de compensation doit être doublée : chaque mètre carré de logement transformé en meublé touristique doit être compensé par la transformation de 2 mètres carrés de commerce en habitation. Pour les autres arrondissements, la règle est de un pour un(Ce système de compensation ne concerne pas ceux qui proposent un bail longue durée, de neuf mois à un étudiant, ou d'un an). Plus récemment, l’encadrement des loyers du 1er août 2015 est venu confirmer cette place à part.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
