Nouvelle définition d’un logement décent

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Pour être mis en location, un logement doit être décent. Il doit donc respecter des critères techniques. Le propriétaire bailleur doit, quant à lui, respecter des obligations. Ces critères vont évoluer à partir de 2018. Les propriétaires bailleurs devront s’y conformer.

Plusieurs critères définissent un logement décent. Ce dernier doit notamment répondre à des obligations de superficie minimale. La taille de la surface habitable d’un logement ne peut, en effet, pas être inférieure à 9 m². La hauteur sous plafond doit également atteindre au minimum 2,20 m. Ces éléments peuvent être compensés, si le volume habitable atteint au minimum 20 mètres cubes.

Normes de sécurité et normes de confort

Un niveau d'équipement minimal est requis. Le logement doit être connecté aux différents réseaux. Il doit donc être raccordé au réseau d’eau potable et d’électricité. Un système d’évacuation des eaux usées doit être présent. Un coin cuisine, un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche), ainsi qu’un WC (séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas) doivent assurer des conditions d’hygiène minimales. Enfin, le logement doit disposer d’un système de chauffage. Dans le cas d’un logement meublé, la liste du mobilier obligatoire est également définie par la loi.

Le logement doit naturellement garantir la sécurité du locataire. Le bâti doit donc être clos, et couvert, pour protéger les habitants des eaux de ruissellement. Les matériaux de construction ne doivent pas exposer le locataire à un risque sanitaire (plomb, amiante, etc.). Les normes de sécurité doivent être respectées pour les équipements. Enfin, le locataire doit jouir d’une luminosité et d’une ouverture donnant accès à l’air libre.

En complément de ces obligations techniques, le propriétaire doit également garantir au locataire la jouissance du bien immobilier dans des conditions de tranquillité. Il ne peut pas, par exemple, visiter le logement à sa convenance ni imposer un “règlement intérieur” qui interdit de recevoir des proches, par exemple.

La performance énergétique comme critère de décence

La performance énergétique sera un nouveau critère pour définir un logement décent. Les obligations en la matière se limitent toutefois à des ajustements de la conception du bien immobilier. Il n’est ici pas question de performance énergétique au sens de consommation ni de coût de l’énergie.

Dès le 1er janvier 2018, un logement décent devra être “protégé contre les infiltrations d'air parasites”. Les ouvrants, portes et fenêtres, devront ainsi disposer d’une étanchéité suffisante à l’air. En cas d’accès à une pièce annexe non chauffée, cet accès devra être muni d’une porte, ou d’une fenêtre. Les cheminées devront quant à elles être munies de trappes. À partir du 1er juillet 2018, l’aération du logement devra être suffisante. Le renouvellement de l’air vicié devra donc être assuré, notamment pour évacuer l’humidité.

Ces deux nouvelles mesures, issues de la loi pour la transition énergétique, se complètent. La première vise à améliorer la performance du logement, en limitant les déperditions de chaleur. La seconde vise, quant à elle, à s’assurer que la première ne vienne pas priver le locataire d’un air renouvelé en raison d’un surcalfeutrement. Il n’a toutefois pas été précisé les raisons de cette mise en application décalée. Une mise en application simultanée de ces deux mesures aurait permis de mieux garantir que les propriétaires bailleurs engagent des travaux d’amélioration de la performance énergétique, tout en préservant la qualité de l’air.

Pour les propriétaires bailleurs, ces deux décrets ne donnent pas de valeurs précises à respecter. D’ici le 1^er janvier 2018, ils devront s’assurer qu’aucun filet d’air parasite ne rentre directement dans le logement. Ils devront donc, si besoin, renforcer l’étanchéité des ouvrants, remplacer des menuiseries, isoler les conduits de cheminées avec une trappe et séparer les annexes avec une porte. À l’inverse, d’ici le 1^er juillet 2018, ils devront toutefois veiller à un bon renouvellement d’air, ce qui implique naturellement une entrée d’air, et une sortie pour l’air vicié. Les propriétaires bailleurs doivent donc s’assurer que leurs installations sont aux normes. Des fenêtres aux normes disposent ainsi d’aérateurs dans les pièces où il n’y a pas d’autres dispositifs d’apport d’air, et une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) permet de garantir l’extraction de l’air vicié. Il y a donc une part d’estimation subjective de ces éléments, mais quelques équipements permettent de garantir ces principes d’isolation et de renouvellement de l’air.