Critères essentiels d'un logement insalubre à connaître
Un logement peut paraître inconfortable sans être illégal. Mais lorsqu'il met en péril la santé ou la sécurité de ses occupants, il entre dans une autre catégorie : celle de l'insalubrité. Qu'est-ce qu'un logement insalubre au sens de la loi ? Quels signes doivent alerter ? Et que faire si l'on est concerné, en tant que locataire ou propriétaire ?
Voici un guide complet pour mieux comprendre les critères d'insalubrité, les obligations légales, les recours possibles et les démarches concrètes à suivre.
Résumé de cet article :
- Un logement est insalubre s'il porte atteinte à la santé ou à la sécurité de ses occupants.
- L'insalubrité est différente de la non-décence ou de la vétusté.
- De nombreux signes peuvent alerter : humidité, moisissures, défaut d'équipements, présence de nuisibles...
- Le signalement passe par la mairie ou le SCHS, avec enquête et arrêté préfectoral.
- Le propriétaire est responsable des travaux de remise en état et peut être sanctionné.
- Le locataire est protégé par la loi et peut bénéficier d’un relogement ou quitter les lieux sans préavis.
Définition juridique du logement insalubre
Un logement est dit “insalubre” lorsqu'il présente un danger pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants ou du voisinage du fait de son état. La définition officielle est donnée par le Code de la santé publique (articles L1331-22 et suivants).
Un logement peut être déclaré insalubre :
- de manière irrémédiable, s'il est impossible de le réhabiliter ;
- ou remédiable, si des travaux peuvent supprimer les risques identifiés.
L'insalubrité est constatée par les autorités sanitaires, et non simplement par un ressenti personnel.
Logement insalubre, indécent ou non décent : quelles différences ?
On parle de logement décent lorsque ce dernier respecte les normes minimales de confort, de surface, d'équipements, d'étanchéité et de salubrité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).
Pour insalubre, indécent ou non décent, les termes sont souvent confondus, mais ils renvoient à des réalités juridiques distinctes :
| Terme | Définition principale | Exemple typique |
| Non décent | Ne respecte pas les critères minimaux définis par le décret de 2002, sans pour autant être insalubre. | Absence de chauffage, éclairage naturel insuffisant. |
| Indécent | Terme couramment utilisé, synonyme de "non décent" dans le langage courant. | Logement trop exigu ou sans sanitaires. |
| Vétuste | Détérioration liée à l’usage et au temps, sans danger immédiat. Un logement ancien et défraîchi n'est pas forcément insalubre. | Moquette usée, robinetterie vieillissante. |
| Insalubre | Met directement en danger la santé ou la sécurité. Reconnu par arrêté préfectoral. | Infiltrations massives, installations électriques dangereuses. |
Les critères concrets d’un logement insalubre
Un logement est considéré comme insalubre lorsque son état ou ses équipements représentent un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Voici les principaux signes à surveiller, classés par grandes familles de désordres :
1. Défauts structurels ou risques physiques
- Plafonds ou murs fissurés, menaçant de s’effondrer
- Escaliers ou sols instables, présentant un risque de chute
- Toiture dégradée entraînant des infiltrations d’eau ou de passage d'air
2. Défaillances des équipements essentiels
- Absence de chauffage, d’eau potable ou de système d’évacuation des eaux usées
- Plomberie défectueuse entraînant des fuites, des eaux stagnantes ou de fortes odeurs
- Installations électriques ou gaz dangereuses (non conformes, vieillissantes ou mal protégées)
3. Conditions d’hygiène et d’aération insuffisantes
- Humidité excessive dans les murs ou plafonds, accompagnée de moisissures
- Ventilation insuffisante, empêchant le renouvellement de l’air
- Accumulation de déchets ou insalubrité liée au manque d’entretien du logement
4. Risques sanitaires et toxicité
- Présence de nuisibles (rats, cafards, punaises de lit, etc.)
- Matériaux dangereux non traités ou non confinés (amiante, plomb…)
C’est l’ensemble de ces éléments qui est pris en compte par les autorités pour déclarer un logement insalubre. Un seul critère, s’il est particulièrement grave (ex. : risque d’effondrement), peut suffire.
Que faire en cas de logement insalubre ? Les démarches à suivre
Si vous soupçonnez que votre logement est insalubre, voici les étapes concrètes à entreprendre :
- Alertez votre bailleur ou propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Contactez le service d’hygiène ou le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de votre mairie.
- En l’absence de service d’hygiène, adressez-vous à l’Agence régionale de santé (ARS).
- Un agent effectue une visite du logement pour établir un rapport.
- Si l’insalubrité est avérée, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité, avec des mesures à mettre en œuvre.
Vous pouvez aussi faire appel à un travailleur social, qui peut vous accompagner dans les démarches à effectuer.
Le rôle des autorités dans la gestion de l’insalubrité
Plusieurs acteurs publics peuvent intervenir :
- La mairie, via le SCHS, initie souvent le signalement.
- L’ARS, qui constate les faits et propose des mesures au préfet.
- Le préfet, qui peut :
- Prendre un arrêté d’insalubrité remédiable (si des travaux peuvent corriger la situation)
- Ou un arrêté d’insalubrité irrémédiable (obligation d’évacuation, interdiction définitive d’habiter les lieux)
Quelles sont les conséquences pour le propriétaire ?
En cas d’arrêté d’insalubrité, le propriétaire doit :
- Réaliser les travaux prescrits dans un délai imposé
- Cesser la location si le logement est déclaré inhabitable
- Supporter des sanctions, notamment l’interdiction de percevoir des loyers tant que le logement est insalubre
En cas de refus d’exécuter les travaux, des sanctions pénales et administratives peuvent être engagées.
Quels sont les droits du locataire en cas de logement insalubre ?
Le locataire d’un logement insalubre dispose de plusieurs protections :
- Il peut quitter le logement sans préavis si un arrêté d’insalubrité est pris.
- Il peut suspendre le paiement du loyer si l'arrêté interdit l'habitation du bien (sous conditions).
- Il peut demander un relogement temporaire ou une aide à la relocation (sous conditions).
- Il peut et doit saisir le tribunal judiciaire en cas d’inaction du propriétaire.
Cas particuliers : copropriété, logement social, hébergement d’urgence
En copropriété
Si les causes de l’insalubrité concernent les parties communes, c’est au syndicat de copropriété de réaliser les travaux. La mairie peut contraindre la copropriété à agir.
Dans un logement social
Le bailleur social est tenu d’assurer la salubrité du bien. En cas de problème, l’office HLM peut être mis en cause.
Dans un hébergement d’urgence
Même temporaire, l’hébergement doit respecter des normes minimales d’hygiène et de sécurité. En cas de manquement, une alerte auprès du gestionnaire ou des services sociaux est possible.
FAQ
Comment faire constater l’insalubrité d’un logement ?
Il faut contacter le service d’hygiène de la mairie ou, à défaut, l’Agence régionale de santé. Un agent viendra constater l’état du logement et un rapport pourra être transmis au préfet afin que celui-ci prenne les dispositions nécessaires.
Peut-on arrêter de payer le loyer si le logement est insalubre ?
Non, sauf si un arrêté d’insalubrité avec interdiction d’habiter a été pris. Dans ce cas, le propriétaire ne peut plus percevoir de loyer jusqu’à la réalisation des travaux.
Rédactrice spécialisée en immobilier, assurance et finance. Je décrypte les évolutions du marché pour rendre ces sujets accessibles à tous.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
