La surface moyenne d'une maison en France est de 92,2 m²
La surface moyenne des logements français était de 92.20 m2 en 2020. Les occupants d’une maison profitaient, en moyenne, de 114 m2, alors que ceux vivant en appartement devaient se contenter de 64 m2. Par personne, la surface était à la même période de 45 m2 en moyenne dans l'habitat individuel et de 32,4 m2 en moyenne.
Points essentiels à retenir :
- 78,7 % des Français sont satisfaits de leur logement.
- La surface moyenne des maisons individuelles est en baisse à 114 m2 contre 64 m2 en appartement.
- Il existe de grandes différences selon la région, la situation (grandes villes et milieu urbain vs. campagnes et milieu rural).
- La surface totale n'est pas la surface utile ni le nombre de pièces. Ce sont également des éléments prépondérants dans le choix d'une maison.
Quelle est la taille moyenne des maisons et appartements en France ?
Les derniers chiffres officiels datent de l'enquête Logement de 2020, sortie en 2023. Il apparaît que la surface moyenne des logements en France est de 92,2 mètres carrés (m2), soit :
- 114 m2 pour une maison ;
- 63.9 m2 pour un appartement.
Comme souvent avec les moyennes, il existe de grandes disparités.
La France se situe dans la moyenne européenne, qui connaît aussi de grands écarts de surface de logements.
Surface du logement en fonction de l'âge des habitants
Cela donne une superficie moyenne par habitant de 51,2 m2.
Celle-ci varie en fonction de l'âge :
- Jusqu'à 49 ans, les Français habitent dans un logement de superficie moyenne de 37 m2.
- De 50 à 64 ans, la moyenne atteint 53 m2.
- De 65 à 74 ans, la surface moyenne s'étoffe encore à 67.9 m2.
- Au-delà de 75 ans, elle atteint 72 m2.
Surface moyenne d'une maison neuve ou ancienne
Les logements anciens conservent une surface plus grande pour les maisons.
Depuis 2021, les maisons neuves ont perdu 7 m2 en moyenne, passant de 113 m2 à 107 m2 en 2024. Les maisons individuelles neuves sont toujours dotées de 4 à 5 pièces en 2024 :
- 2 % des constructions disposent de 2 pièces ;
- 10 % de 3 pièces ;
- 45 % des constructions disposent de 4 pièces ;
- 32 % de 5 pièces ;
- 11 % de 6 pièces et plus.
La surface des maisons individuelles est supérieure de 74 % à la surface des appartements.
Surface moyenne d'un logement à Paris et en région
La région et la commune jouent également sur la surface moyenne, en lien étroit avec les prix immobiliers !
Par exemple, la surface moyenne en Île-de-France est de 77,7 m2 quand elle atteint 102.4 m2 en Nouvelle Aquitaine.
La région Grand Est domine le marché immobilier avec une surface moyenne de 136 m2, suivie par les Hauts de France (126 m2) et la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (125 m2).
La superficie moyenne d'une maison dans les Pays de la Loire est en baisse à 109 m2.
Quelle est la superficie idéale pour chaque pièce ?
Au moment de réaliser un achat immobilier ou de faire construire sa maison, il est important de connaître ses besoins personnels mais aussi les moyennes de construction par pièce :
- Chambre : une surface minimale de 9 m2 est recommandée et de 12 m2 pour deux personnes. Idéalement, vous pouvez installer un lit (simple ou double), une armoire et/ou une commode, et un petit bureau dans chaque chambre.
- Salon / salle à manger : pièce de vie principale de la famille, le salon doit faire 20 m2 pour disposer un canapé, une table basse, une table et des chaises, un meuble de rangement (bibliothèque, vaisselier, etc.).
- Cuisine : une surface minimale de 7 m2 permet d'installer les équipements nécessaires tels qu'un four, un réfrigérateur, une plaque de cuisson, un évier, un lave-vaisselle, des rangements..
- Salle de bain : avec 4 m2, vous disposez d'un espace complet avec douche, lavabo et des toilettes.
Au-delà de la surface, prévoyez la circulation et la sensation d'espace, variable selon les personnes et les habitudes de vie.
Dans chaque pièce, les ouvertures (portes et fenêtres), les radiateurs et les placards conditionnent l'espace utilisable.
Quelles tendances en matière de surface moyenne des logements ?
Tendance à construire de plus en plus petit
La rareté du foncier et les coûts de construction incitent à construire des logements plus petits depuis 50 ans. Entre 2018 et 2023, nous avons encore perdu 2 m2 sur la moyenne des surfaces de logements.
Cette tendance est renforcée par l'importance du développement durable. L'écologie contribue à créer des logements économes en énergie, donc des superficies plus petites et plus faciles à chauffer.
Connaissez-vous les tiny houses ? Ces petites maisons de 15 à 40 m2 sont une vraie tendance pour vivre sobrement.
Les tendances en matière de décoration suivent avec des pièces épurées, des suites parentales pratiques sans gigantisme, des pièces d'habitation utiles et bien pensées.
Superficie utile et superficie globale
Il est tout aussi important de s'intéresser à la surface utile et non à la surface habitable. Par exemple, un long couloir de 10 m2 peut constituer une perte d'espace. Un plan d'appartement en étoile sans perte d'espace est à privilégier dans les métropoles où le prix au m2 est très élevé.
C'est la limite de la taille moyenne qui n'apporte pas toutes les informations pour bien choisir son logement. En fonction des préférences individuelles de chacun et de son mode de vie, les choix différents s'opèrent.
Les architectes et designers mettent toute leur imagination au service des aménagements intelligents et polyvalents, notamment avec du mobilier gain de place et transformable.
Il existe aussi de nombreuses astuces de décoration pour avoir l'impression de gagner de l'espace :
- placer des miroirs pour agrandir une pièce ;
- peindre avec des couleurs claires et des utiliser des matériaux naturels ;
- délimiter les zones à vivre avec cloisons, tapis ou étagères ;
- jouer sur la lumière.
Combien de mètres carrés prévoir par personne dans un projet d'achat immobilier ?
Au moment de chercher la maison idéale, vous sélectionnez les annonces par superficie et par nombre de pièces. Les prix immobiliers locaux, les besoins réels et les rêves de maison sont à concilier pour trouver le bon logement.
Jusqu'en 2021, la loi à travers l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation donnait quelques indications : "La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième".
A titre d'exemple, une famille de 4 personnes devait prévoir 56 m2, (4*14, soit 14m2 pour chaque habitant.
Au-delà du nombre de mètres carrés, le nombre de pièces est primordial : une chambre pour chaque enfant ? une chambre à partager ? un canapé-lit dans le salon ? une cuisine ouverte sur le salon ou une cuisine séparée ? La taille de la salle de bain dépend de chacun. Le nombre de pièces d'habitation détermine ensuite la surface minimale tandis que le budget détermine souvent la superficie maximale.
Questions fréquentes sur la surface moyenne des maisons
Quelle surface faut-il prévoir pour une famille ?
Une famille de 4 personnes, composée d'un couple et de 2 enfants doit disposer de 2 chambres au minimum et d'un salon / salle à manger avec cuisine ouverte ou non, ainsi qu'une salle de bains. Compte tenu de la taille moyenne des pièces, nous pouvons dire qu'une famille doit disposer de plus de 50 m2 pour se loger (12 m2 par chambre, 22 m2 de salon avec cuisine et 4 m2 de salle de bain, par exemple).
Comment se calcule la surface habitable ?
La surface habitable ne tient pas compte des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines techniques, embrasure des portes, espaces ayant une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m, terrasses et balcons non couverts, caves, garages, parkings, locaux communs, combles non aménagés, greniers, remises, vérandas et loggias.
Quelle différence entre surface habitable et loi Carrez ?
La surface habitable est une notion relative à la location tandis que la loi Carrez détermine la superficie en cas de vente des lots en copropriété. Ces deux notions se recoupent mais la superficie Carrez est généralement supérieure ou égale à la surface habitable qui exclut plus d'espaces (comme les combles).
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
