Investir à Cuba : est-ce possible et dans quelles conditions ?

À retenir :

Les points à connaître avant d'envisager un investissement immobilier à Cuba :

• Le marché de l'achat immobilier à Cuba s'est progressivement ouvert, depuis 2011.
• Seuls les étrangers résidents permanents de l'île peuvent acheter un logement (maison ou appartement) pour l'habiter.
• Les particuliers non-résidents cubains ne peuvent pas acheter un bien résidentiel sans partenaire.
• Les investisseurs étrangers peuvent investir à Cuba dans le secteur de l'immobilier touristique, sous conditions.
• Investir dans l'immobilier à Cuba présente des risques liés à l'instabilité économique et politique.

Peut-on investir dans l'immobilier à Cuba en tant qu’étranger ?

Le cadre légal des investissements étrangers à Cuba (immobilier de tourisme)

En novembre 2011, la République de Cuba a promulgué, après des décennies d'interdiction, une loi autorisant l'achat et la vente de logements :

• Aux Cubains.
• Aux résidents Cubains.

En 2014, le Gouvernement autorise l’investissement étranger dans beaucoup de secteurs sur le territoire de la République de Cuba, dont les projets immobiliers.

L'investisseur étranger peut désormais faire des investissements en biens immeubles et en obtenir la propriété ou d’autres droits réels.

Néanmoins, l'investissement est strictement encadré, il doit avoir un intérêt social et viser :

• Des logements et édifices destinés à un domicile particulier ou à des fins touristiques (investissement locatif saisonnier).
• Des logements ou des bureaux de personnes juridiques étrangères.
• Ou des investissements immobiliers à des fins de mise en valeur touristique.

Bon à savoir :

les parties au contrat de vente (vendeur et acheteur) doivent s'acquitter du paiement d'une taxe.

Cependant, un étranger non-résident, ne peut pas, en principe, acquérir une propriété à Cuba, même dans le secteur du tourisme.

Comment investir à Cuba : seul ou avec un partenaire local ? Quelles obligations ?

Pour un étranger non-résident de l'île, l’acquisition immobilière est en principe interdite.

Il existe de rares exceptions :

Exemples :

• Un étranger ne peut pas acheter en nom propre mais peut envisager d'investir via un partenaire local (entreprises locales, sociétés étrangères autorisées, projets touristiques) : l'achat est alors fait au nom du partenaire.
  Attention ! Dans ce cas, le titre de propriété n'est pas au nom de l'étranger mais du partenaire cubain : quid du recours en cas de litige.
• Des ensembles résidentiels spécifiques (construits dans les années 1990), ont été ouverts à l’investissement étranger. Les transactions portant sur ces logements, en copropriété, ne peuvent avoir lieu qu’entre non-résidents.

Attention ! Chaque cas de figure doit faire l'objet d'une étude particulière. N'hésitez pas à vous rapprocher d'un conseil spécialisé pour évoquer votre projet.

Les étrangers, tels que les Cubains résidant dans d'autres pays, peuvent, eux, acheter des propriétés sur la base des titres de propriété de leurs partenaires cubains, de leur famille ou de leurs amis.

Les partenaires et les parents cubains sont considérés comme un atout précieux pour toute personne souhaitant se faire une place dans le secteur de l'immobilier à Cuba.

Bon à savoir : acheter des parts dans une SCPI immobilière (Société Civile de Placement Immobilier) permet à un particulier d'investir sans avoir à se charger des formalités d'acquisition, d'entretien ou de location.

Prix de l’immobilier à Cuba : à quoi s’attendre ?

L'achat d'une maison à l'étranger ne suppose pas d'avoir le même apport, selon le pays visé.

À Cuba, il est possible de trouver des biens à partir de 30 000 euros, pour un studio à La Havane par exemple.

Pour un investisseur immobilier, Cuba peut s’avérer un placement intéressant. Cependant investir à Cuba présente également des  risques, liés au peu de sécurité juridique conférée aux projets immobiliers visés par des étrangers.

Dans la même logique qu’en bourse, plus un placement est risqué, plus il est rentable. Un portefeuille immobilier se doit également, comme un portefeuille boursier, d’être diversifié. Cuba peut répondre à cette diversification en proposant des biens immobiliers à des tarifs attractifs, fortement sollicités par les touristes.

À noter :

Savoir quels biens sont à vendre à Cuba peut être complexe, du fait du réseau internet peu sécurisé et peu fiable. Pour vous aider à trouver un bien, vous pouvez faire appel à un agent immobilier (la profession est autorisée sur l'île depuis fin 2013) ou consulter des sites immobiliers spécialisés, dont certains sont traduits en français.

Références :

• Articles 1 et 11 de la Loi n°118 "Loi de l'investissement étranger"
• Article 17.1 de la Loi n°118 "Loi de l'investissement étranger"
• https://cu.diplomatie.gouv.fr/fr/vivre-venir